Nagyon hiányoznak az új építésű házak, lakások a pesti agglomerációban
A Pest külső kerületeit környező agglomeráció, így Veresegyház is prosperál a lakáspiaci fellendülésből. Benke Zsófiával, a Veresi Ingatlanközpont és a Dekora Studio lakberendezési stúdió tulajdonosával beszélgettünk a környék ingatlanszektoráról, a kereslet-kínálat alakulásáról, az újépítésű ingatlanokról és a befektetők jelenlétéről.
Itt is fellendült a piac
– Mi történt a piacon tavaly és hogyan alakul eddig az idei esztendő Veresegyház és környékén, a szomszédos településeken?
– Tavaly, 2023-hoz képest jelentős élénkülést tapasztaltam, és a fellendülés folytatódik idén is, összességében még jobb eredményeket érhetünk el, mint 2024-ben. Az állami ösztönzők, mint például a CSOK Plusz és az egyes hitelkonstrukciók támogatják a fiatal párok lakásvételét, bár a szabályozás kissé bonyolultabb, mint azt korábban megszokhattuk, de ettől függetlenül sokan veszik igénybe ezeket a lehetőségeket. Emellett az újépítésű ingatlanok iránt jelentős kereslet mutatkozik, de leszűkült a kínálat, mivel a korábban elindított projekteket befejezték és az újépítésű házak, lakások nagy része mostanra elkelt. Több új projekt indul idén, több társasház fog épülni, de míg ezek mind költözhetők lesznek, addig másfél év is eltelhet.
– Mi a helyzet a használt lakások piacán?
– A használt lakások piacán mindig is kellő mennyiségű eladásra váró ingatlan volt. Mivel idén további 10-20 százalékos áremelkedésről hallhatunk az ingatlanpiacon, ezért a tulajdonosok azt gondolják, jelentősen meg kell emelniük a kínálati árakat, ez azonban sok esetben zsákutcát jelent, hiszen a túlárazott ingatlanok az eladhatatlan kategóriába esnek.
Ha irreális áron kínálnak egy ingatlant, akkor annak az értékesítésében nem tudunk segíteni. Sok esetben akkor keresnek meg a tulajdonosok, amikor már régóta árulják a lakóingatlanukat, ilyenkor mindig elmondom, hogy az árazással van a probléma, a tulajdonos hiába kötődik az adott ingatlanhoz érzelmileg, ha nincs rá kereslet, akkor nem lehet az általa meghirdetett „érzelmi felárral” növelt összegért eladni.
– A budapesti lakáspiacon meghatározó szerepet játszanak a befektetők. Az ön tevékenységi területén is jelen vannak az ilyen típusú vásárlók?
– Nálunk a befektetők mindig aktívan keresték a kisebb lakásokat, üzlethelyiségeket, ez az állampapírpiac virágzása idején sem szűnt meg, most pedig ismét lendületet kapott a szegmens.
Ráadásul mivel Budapest belvároshoz képest sokkal kisebb a kínálat a helyi albérletpiacon, errefelé gyorsabb megtérüléssel ki lehet adni az ingatlanokat.
Korábban az új lakások nyolcvan százalékát befektetők vették meg, az új ütemre is már jelentős érdeklődést tapasztalunk. Három új projekt is indult, de már mindegyik esetében a teljes volumen csaknem harmadát lekötötték. Az évek alatt jó viszonyt alakítottam ki a kivitelezőkkel, ezért, ha indul egy új projekt, akkor az értékesítésben számítanak rám.
Magas életminőség és jó állapot
– Mit keresnek konkrétan a vásárlók?
– A vásárlók inkább a jó állapotú ingatlanokat keresik, melyek már nem nagyon igényelnek felújítást, maximum egy tisztasági festést, hiszen a rosszabb állapotúakat sem nagyon lehet már áron alul megvásárolni, hogy aztán felújítva egy jó ár-érték arányt kapjon a vásárló, vagyis az igazán jó vételek már nem jellemzőek a jelenlegi prosperáló piacon.
Hátrányban vannak a 20-30 éves nagy alapterületű családi házak, amelyek esztétikai és műszaki tartalma nem felel meg a mai ízlésnek és műszaki, energetikai követelményeknek. Ezt megfelelő árazással lehet kompenzálni, valamint sokan értékelik lakberendező és home staging tapasztalatomat, amivel előre lehet mozdítani egy „beragadt” ingatlan értékesítését.
– Budapest külső kertvárosias kerületeivel mennyire versenyképes a szomszédos agglomeráció, mint például a már említett Veresegyház vagy éppen Gödöllő?
– Nem sokkal alacsonyabbak az árak az agglomerációban sem, mint Pest kertvárosi övezeteiben. Azok költöznek inkább erre a részre, akik jellemzően nem járnak, vagy nem a reggeli csúcsban járnak be Budapestre, otthonról dolgoznak, kisgyermeket nevelnek.
Nagyon kedvelt ez a régió, szép helyen élünk, és jó életminőséget képviselnek a környékbeli települések.
Az újépítésű lakások 1,2-1,3 millió forintos négyzetméteráron kelnek el, de a családi házak esetében is 1-1,1 millió forinttal kalkulálhatunk négyzetméterenként. A használt ingatlanok pedig egymillió forint/m2 alatt vásárolhatók meg függően az állapottól, kortól és lokációtól.
Multi után saját vállalkozás
– A lakáspiacon meghatározó szerepet játszanak a közvetítők. Mindig adódik a kérdés: hogyan került Ön az ingatlanközvetítés világába?
– Több mint tíz év multinacionális cégnél eltöltött idő után rájöttem, hogy nagyobb szabadságra és több kreativitásra vágyom, ezért az energiámat tanulásra és fejlődésre fordítottam. Mindig is érdekeltek az ingatlanok, így először – közel 10 éve – ingatlanközvetítőként indítottam el saját vállalkozásomat, majd nem sokkal később kezdő lakberendezőként az első nagy projektem saját otthonunk berendezése volt, amelynek során megtapasztaltam, hogy egy teljes lakás vagy ház berendezése, az igények és a lehetőségek összehangolása rengeteg időt, energiát, valamint egyfajta speciális hozzáállást igényel. Ingatlanközvetítőként és lakberendezőként teljeskörű szolgáltatást nyújtok megbízóimnak: az ingatlan felkutatásától kezdve az újonnan vásárolt ingatlan berendezéséig.
A Veresi Ingatlanközpontban minden ingatlannal kapcsolatos szolgáltatást (adásvétel, bérbeadás, ingatlanhitel, hiteltanácsadás, értékbecslés, energetikai tanúsítvány, biztosítás, ügyvédi szolgáltatások, lakberendezés) egy helyen el lehet intézni.
Szinte a kezdetektől ajánlás útján érkeznek az ügyfeleim, illetve ahogy említettem, a helyi építési vállalkozókkal is jó viszonyt alakítottam ki.
– Milyen előnyei vannak a közvetítői munkának, illetve a saját vállalkozásnak?
– A munkaidő rugalmas, meglehetősen kötetlen, ez az a típusú munka, amit a gyerekek mellett is tudok végezni. Természetesen törekszem arra, hogy maximálisan tudjak alkalmazkodni ügyfeleimhez, igényeikhez, elképzeléseikhez. Ha a saját vállalkozásomat szeretném fejleszteni új ötletekkel, akkor azt sokkal könnyebben meg tudom tenni, mint korábbi munkahelyeimen multi környezetben, ahol kötöttebbek a keretek, és sokkal szabályozottabbak a folyamatok.
Nemrég nyitottam egy lakásdekorációs üzletet Veresegyházon az ingatlanirodám mellett, így a közvetítés és a lakberendezés még inkább tudják egymást erősíteni, ezzel párhuzamosan a www.dekorastudio.hu honlapomat is folyamatosan fejlesztem.
– Hogyan kell összeállítani egy értékesítési stratégiát, mire kell összpontosítani, hogy ezen a folyton változó ingatlanpiacon sikeresen adjuk el a házunkat vagy lakásunkat?
– Az ingatlan adottságai és a piac aktuális árai alapján meghatározom a hirdetési árat, illetve utánanézek, hogy az ingatlan hátterével kapcsolatban minden rendben van-e, hiszen régebbi családi házak esetében az átalakítások nem minden esetben kerültek dokumentálásra, közben elkészítem a hirdetés szövegét, fotózom, és igény esetén videó is készül a hirdetés mellé.
Főleg az ingatlan.com-on hirdetek, illetve a közösségi oldalakat is rendszeresen használom az adott ingatlan népszerűsítésére – ez a két fő hirdetési platform, ahol az érdeklődők mindig körülnéznek. Az ingatlan.com-on Prémium Partner is vagyok, ennek köszönhetően is már sok megkeresés érkezett hozzám, folyamatosan bíznak meg ingatlanok értékesítésével.
