Nagy áresést ne várjunk a lakáspiacon!
Komárom-Esztergom vármegyében az elmúlt évtizedben hatalmas változások következtek be, hiszen Tatán, Tatabányán és Komáromban is nemzetközi mércével jelentős gyárak kezdték meg a működésüket, amelyek fellendítették a helyi lakáspiacot, miközben a bérbeadások száma is megugrott. Szabó Gáborral, a DOT-ING Ingatlan és Hiteliroda tulajdonos-ügyvezetőjével beszélgettünk a változó kereslet-kínálatról, az árakról, a hirdetésekről és arról, hogy azért túl nagy visszaesés nem fog bekövetkezni a szektorban.
Lakáspiaci kilátások
– Hogyan jellemezhetjük jelenleg a lakáspiacot, hiszen 2022-ben számos globális hatás érte a gazdaságot, ami befolyásolja az ingatlanok adásvételét is?
– Az elmúlt időszakban, különösen december környékén meglehetősen pesszimista hangok erősödtek fel többek között az infláció, a háború, a rezsi miatt, sokan a kereslet jelentős visszaesésére számítottak. Mi is sokkal rosszabbra gondoltunk tavaly év végén, miközben a januári adatok már pozitívabb piaci aktivitást mutattak, vagyis mozgolódnak a vevők és az eladók is. Persze a tranzakciószámban és az árakban csökkenést tapasztalhatunk, de sokkal jobb a helyzet, mint amit a korábbi hónapokban vártunk az idei évtől.
Drasztikus árcsökkenésre egyáltalán nem számítunk, a kínálati árakban egyáltalán nincs visszaesés, a tulajdonosok többnyire kitartják az árakat, bár az alku szerepe is erősödött.
Az elkövetkezendő hónapokban kiderül, hogy hosszabb távon mekkora lesz az árváltozás, de nem jósolunk nagyobb áresést.
– Hogyan alakul a kereslet ezekben a változó időkben?
– A kereslet valóban óvatosabb a korábban megszokotthoz képest, olyanok is vannak, akik a jelentősebb áresésre várnak, ami nem fog bekövetkezni. Bár a magasabb kamatok miatt csökken a hitelezés volumene, a családi házaknál jobban látszik, hogy nehézkesebbé vált a hitelezés. Az eladási időszak hosszabb ideig tart, többször kell megmutatni egy ingatlant, óvatosabbak a keresők, vagyis a forgási sebesség némileg csökken. De még az új építésűeknél is indulnak új projektek akár Tatabányán, akár Komáromban, vagyis a fejlesztői aktivitás tetten érhető, miközben még több állami támogatás is elérhető maradt.
Népszerű ingatlantípusok és az értékesítési idő
– Melyek a népszerű ingatlantípusok? Tényleg hat-e az energiaár-robbanás a piacra, vagyis a korszerűtlenebb, nagy családi házak kevésbé keresettek?
– Nagy volt az ijedtség az energiaárak, az infláció és a háború miatt, a gazdasági várakozások is beépültek az ingatlanpiaci folyamatokba, majd az emberek hozzászoktak az új valósághoz és az új adottságokhoz, hiszen megy tovább az élet, a vállalkozások is tovább működnek, csak a feltételek némileg módosultak. Természetesen érződik az energiaár-robbanás, vagyis az alacsonyabb rezsijű, jobb minőségű és energetikai besorolású ingatlanok keresettebbek. Nálunk is növekszik a kínálati oldali lakásportfólió, különösen a nagyobb alapterületűek esetében, hiszen azok most nehezebben eladhatók. De a kisebb, kétszobás, felújított lakások jól mennek a piacon, hiszen a vevők a drágulás miatt a kivitelezési költségektől is ódzkodnak.
– Budapesten már jelentősen megdrágultak a panelek, és Tatabányán is hagyományosan jelentősebb állomány található. Mennyire veszik most a panellakásokat?
– Tatabányán is tapasztalhattunk egy árrobbanást, de ez nem vetette vissza a keresletet, jól eladhatók a panellakások is, tavaly 29-30 millió forintokért keltek el az átlagos méretű otthonok. Egy minimális árcsökkenés jelentkezhet az alku folyamán, de a jó lakások továbbra is magas áron kelnek el.
A helyi beruházások és a piac kapcsolata
– Hogyan hat a helyi piacra, hogy Tatán, Tatabányán vagy éppen Komáromban is jelentős gyárak működnek? Mekkora a külföldi jelenlét a lakáspiacon?
– Az nem jellemző, hogy külföldi személyek vagy cégek vásárolnak ingatlant, ellenben a bérleti piac jelentős, hiszen a külföldi munkavállalóknak és általában a munkásoknak lakásokat bérelnek. Például mikor Komáromban beindult a gyár, szinte mindenki lakást adott ki a koreaiaknak.
Vagyis amíg üzemelnek ezek a gyárak, addig a lakáskiadási piac folyamatosan lendületben lesz.
Az elmúlt időszakban az albérletáraknál is növekedést figyelhettünk meg a külföldi kereslet és az infláció miatt. A helyi befektetők vesznek lakásokat kiadás céljából, számos ilyen partnerrel dolgozunk együtt.
Hol hirdessünk?
– Melyek a legfontosabb hirdetési csatornák, honlapok, amelyeken Önök is rendszeresen jelen vannak?
– Számos portálon hirdetünk, de nagyjából 3-4 honlap a mérvadó, ahol ténylegesen sikeres adásvételeket alapozhatunk meg. Az ingatlan.com természetesen megkerülhetetlen, de már húsz éve dolgozunk a helyi piacon, vagyis az elismertségünk is jelentős. A hirdetések mellett a marketingre is költünk. A közösségi médiumokban szintén jelen vagyunk, sőt, a social médiában megjelenő posztjainkat külsős megbízott készíti.
– Hol érdemes hirdetni, ha megbízható bérlőt akarunk találni a kiadó lakásunkra, hiszen bár csábító a közösségi média, onnan ellenőrizetlenül érkezhetnek az érdeklődők?
– Mi is azt mondjuk a megbízóinknak, hogy ha magánszemélyként felteszik a hirdetésüket a közösségi oldalakra, akkor ugyan nagy számban érkeznek az érdeklődők, de közöttük számos megbízhatatlan és nem fizetőképes ember is megjelenik.
Ellenben az ingatlan.com hirdetéseire többnyire a komoly érdeklődők jelentkeznek.
Az ismeretségi körünkben is sokan próbálják meg kiadni a lakásukat, de ha minket bíznak meg a kiadással, akkor szigorúan és objektíven mérjük fel a jelöltek fizetőképességét és megbízhatóságát. Számos olyan ügyfelünk van, akinek a lakását hosszú idő óta kezeljük, vagyis a befektetése a segítségünkkel szépen hoz a konyhára.
– A helyi ingatlanközvetítői piac hogyan alakul a kisebb és nagyobb szereplők mozgástere?
– A környéken minden városban működik egy vagy két helyi specialista ingatlaniroda, akik már jelen vannak húsz éve a piacon. Mikor elkezdtünk dolgozni, akkor talán még franchise hálózatok sem működtek Magyarországon. Összességében a nálunk működő hálózatok nem rendelkeznek kiemelkedő pozíciókkal.
Mi családias hangulatban, kis fluktuációval és nagy helyismerettel dolgozunk. Nálunk a munkatársak 10-15 éve dolgoznak, akik jelentős kapcsolatrendszert építettek ki az idők folyamán, vagyis a helyi társadalom aktív részesei és tagjai vagyunk.
Akik nálunk hosszabb ideje dolgoznak, azok szeretik a munkájukat, szeretnének minél jobb szakemberek lenni. Szinte az összes új építésű projekttel mi foglalkozunk, hiszen a helyi építkezési vállalkozók és beruházók együtt fejlődtek velünk. Ez a húszéves bizalom eredménye.
