A  Märcz Ingatlan a legrégebb óta működő ingatlanközvetítői vállalkozás Székesfehérváron, közel 30 éve, 1995 óta várják az ügyfeleket. Egyedi módon azonban nem csak lakó-, hanem kereskedelmi ingatlanokkal is foglalkoznak. Märcz Roland ügyvezetővel beszélgettünk arról, hogyan alakul az üzleti célú ingatlanok piaca Székesfehérváron, miért fontos ipari központ a város, mennyire más kereskedelmi ingatlanokat árulni, mint lakásokat és hogyan lehet szakmailag kitűnni az közegből.

Lakóingatlan VS kereskedelmi ingatlan

– Meglehetősen egyedi, ha egy ingatlanközvetítő iroda nem csak lakásokkal, hanem kereskedelmi ingatlanokkal is aktívan foglalkozik.

– Valóban nem jellemző, nálunk úgy alakult, hogy a portfolióink zöme ebbe a kategóriába esik, mi elsősorban ezen a területen kívánunk a legjobbak lenni. Ez persze nem azt jelenti, hogy lakóingatlanokkal ne foglalkoznánk. A kezdetek óta úgy alakítjuk belső munkarendünket, hogy a kollégák szegmensekre lebontva foglalkoznak az egyes ingatlankategóriákkal. Azt gondolom, egy-egy részpiac alapos ismeretével lehet igazán szakmailag kiválót nyújtani.

– Adódik a kérdés: ingatlanközvetítői szemmel mi a lényegi különbség a kereskedelmi és a lakóingatlanok értékesítése között?

– Az üzleti ingatlanok esetében a klasszikus ingatlanközvetítői készségek mellett nagyon fontos tényező a kapcsolati tőke megléte vagy annak tudatos építése. Ismernünk kell a helyi vállalkozói környezetet, tisztában kell lennünk a cégek tevékenységeivel, illetve rendszeres munkakapcsolatban kell állnunk azok döntéshozóval.

Általánosságban elmondható, hogy a pontos helyismeret kulcsfontosságú, de talán az üzleti ingatlanok esetében ez még hangsúlyosabb.

Alaposan ismernünk kell azokat a lokációkat, ahol az ipari és/vagy kereskedelmi jelenlét aktív, illetve azokat a területeket, amelyek esetleges jövőbeni fejlesztések kapcsán nagy potenciállal rendelkeznek.

Hasznos lehet továbbá, ha ismerjük a városvezetés vízióit – köztük például az infrastrukturális terveket –, hiszen az ügyfeleink számára ezek nagyon értékes információk lehetnek. 

A nyelvtudás szintén sarkalatos, hiszen nagy számban vannak jelen külföldi cégek is, akik esetében általában az angol az üzleti nyelv. Lényegesek továbbá az ilyen jellegű épületek speciális műszaki ismeretei. Nincs két egyforma cég és tevékenység, a különböző igényeknél különböző jellegű műszaki tartalmak merülnek fel a keresés és a tárgyalás során, ezekkel tisztában kell lenni.

Üzleti ingatlanpiac

– Most akkor kivételesen beszéljünk az üzleti célú ingatlanokról! Hogyan alakul ez a piac most Székesfehérváron?

– Az üzlethelyiségek/kereskedelmi egységek esetében a járvány alatt jelentős kínálati bővülést tapasztaltunk, sok üres bolt jelent meg városszerte. Ma már nagyjából visszarendeződött a piac, korántsincs annyi bérbevehető üzlethelyiség, mint közvetlenül a COVID után, és a bérleti díjak is lassú emelkedő tendenciát mutatnak. Az irodapiac tekintetében mindössze egy „A” kategóriás irodaház található a városban, így budapesti értelemben nem beszélhetünk klasszikus irodapiacról, itt jellemzően régebben épült „B” kategóriás irodaházakat és egyedi irodaterületeket találunk.

Az irodai bérleti díjak tekintetében a nagyszámú kínálatnak köszönhetően stagnálást érzékelünk. A fejlesztési telkek piacán pedig jelentős áremelkedést mértünk az elmúlt években, hiszen az ipari parkokban elfogytak azok az üres szabad területek, ahol új fejlesztéseket lehetne indítani.

Míg 5-6 éve átlagosan nettó 10-15 ezer forintba került egy négyzetméternyi fejlesztési telek, addig mára van olyan lokáció, ahol csaknem elértük a 25 ezer forintos értékhatárt.

– Az Ön szakterületének az ipari szegmens tekinthető, amely ingatlantípus a hangsúlyosan jelen van a portfóliójukban is. Ez miért alakult így? Itt mit tapasztalnak?

– Székesfehérvár nagy vidéki iparvárosnak számít,  itt egyértelműen a korszerű ipar a húzóágazat. Ennek főként történelmi okai vannak, elég ha csak a Videotonra vagy az Ikarusra gondolunk. A rendszerváltás után a helyi vállalkozók tovább vitték ezt a gazdasági mentalitást. Sokan nem tudják, de az első nyugati és modern értelemben vett magyarországi ipari parkot Székesfehérváron alakították ki. Ma már további négy ipari park üzemel a városban. Sorra telepedtek meg a nagy multinacionális vállalatok ezekben az ipari zónákban, a helyi KKV-k pedig főleg beszállítóként kapcsolódtak be a gazdasági ökoszisztémába. 

Mi ebben láttuk meg a lehetőségeket. Folyamatosan bővül a kínálat, évente átlagosan több mint 10 ezer m2-nyi új raktár- és  gyártóterületet adnak át. Az új fejlesztések általában big box típusú, rugalmasan hasznosítható korszerű csarnokok, ahol logisztikai és/vagy gyártási tevékenység egyaránt hatékonyan végezhető. Azt látjuk, hogy a  kereslet folyamatosan szívja fel az új kapacitásokat, amelyet főként nemzetközi – pl. koreai – cégek vagy helyi KKV-k generálnak. 

Hitelesség kulcsa

– A jelenlegi nehezebb piaci környezetben hogyan lehet új megbízásokat szerezni? Mit tehetünk, hogy nagyobb bizalmat ébresszünk az ügyfelekben?

– Nehéz vagy éppen könnyebb piaci környezettől függetlenül én azt vallom, hogy a hitelesség a kulcs. Az a tapasztalatom, hogy sok magát tévesen ingatlanközvetítőnek valló személy mögött nincs valódi elköteleződés a szakma iránt, a gyors haszonszerzés érdekében etikátlan eszközökhöz nyúlva rengeteg kárt okoznak. Közhelynek hangzik, de én tényleg azt gondolom, hogy minden esetben törekedni kell a win-win helyzetek elérésére. Tudom, hogy ez a lassabb és rögösebb út, de hosszútávon egészen biztosan megtérül. Ha ragaszkodunk az elveinkhez és az értékeinkhez, becsületesen és kifogástalan szakmaisággal végezzük a munkánkat, az új megbízások maguktól jönnek majd.

Fontos lehet továbbá az is, hogy ne legyünk rest kommunikálni eredményeinket, referenciáinkat, próbáljuk meg arra ösztönözni az elégedett ügyfeleket, hogy értékeljenek minket a különböző felületeken.

– A jelenlegi gazdasági helyzetben nő a kínálat és csökken a kereslet. Hol hirdessünk ilyen körülmények között, hogy eredményesek lehessünk?

– Alapvetésnek gondolom, hogy egy szakember rendelkezzen saját weboldallal. Véleményem szerint a korábban már említett hitelesség egyik fokmérője az is, ha a szakember vagy cége üzemeltet saját webhelyet. Ugyanakkor a mai világban a közösségi médiának is nagy szerepe van az ingatlanértékesítésben. Ezek mellett persze elengedhetetlenek az olyan országos elérésű oldalak is, mint az ingatlan.com. Saját méréseink azt igazolják, hogy a legtöbb keresésünk innen érkezik. Egyértelműen a legigényesebb platform minden tekintetben, legyen az megjelenés, szakmaiság vagy éppen sajtónyilvánosság.