Ilyen árakkal találkozhatunk a debreceni lakáspiacon!
Debrecen Budapest után a második legnépesebb városunk, ahol hatalmas változások zajlottak az elmúlt évtizedben. Új nagyvállalatok, termelőegységek kezdték meg működésüket, a város gazdasági vérkeringése felgyorsult, amelyek jelentős infrastrukturális fejlesztésekkel párosultak. A sokszínű nagyvárosban az egyes területeken eltérő árakkal és adottságokkal találkozhatunk. A piacról, a forgalomról, az árakról, a kedvelt városrészekről és a bizalomról beszélgettünk Dupka Melindával, a Melinda Ingatlan tulajdonosával.
A debreceni lakáspiac jelenlegi állapota
– Hogyan alakul jelenleg a lakáspiac Debrecenben? Mekkora érdeklődés és forgalom tapasztalható?
– Itt is jellemző a túlkínálat és a csökkenő forgalom, ezért a ténylegesen fizetni tudó vevők határozzák meg a piacot.
Illetve azok az eladók tudják sikeresen értékesíteni a lakásukat, akik hajlandók az alkura, amely jelenleg elérheti akár a 10-15%-ot is.
A vásárlók a nagyobb kínálat mellett alaposabban, körültekintőbben megnézik a lehetőségeket, de mindenképpen van vásárlóerő a városban, vagyis köttetnek adásvételek. A befektetők is egyre aktívabbak, egyre többen vesznek lakást kiadási szándékkal a jó hozamok mellett, hiszen az ingatlan ismét egyre versenyképesebb lesz az állampapírok mellett, ahol a csökkenő infláció miatt mérséklődhet a realizálható nyereség.
Ingatlanárak meghatározása Debrecenben
– Hogyan határozhatjuk meg a korrekt eladási árakat a meglehetősen instabil gazdasági helyzetben?
– Valóban a hirdetési és az eladási árak között a mostani változó piacon különbségek adódhatnak. De természetesen Debrecenben sem mindegy, hogy hol keresünk lakást, hiszen vannak kedveltebb és kevésbé népszerű negyedek, ahol más kínálati értékekkel találkozhatunk. Nyilván az elhelyezkedés mellett az ingatlan állapota is meghatározza az árat.
Ha elvállalok egy megbízást, akkor először alapos piaci elemzést készítek, hogy piackonform, reális kínálati árat határozhassunk meg, így csökkenthető érdemben az eladási idő.
Olyan kínálati árral kell kalkulálni, amelyben még van alkulehetőség, de mégsem rugaszkodik el a piaci realitásoktól. Ha túl magasról indulunk, akkor később már hiába közelítünk a valós értékekhez, a vevők sokszor már elfordulnak az adott ingatlantól.
– Milyen négyzetméterárakról beszélhetünk az egyes városrészekben?
– A belváros peremén a Darabos vagy a Bethlen utca környékén, a Derék és az István utcákban, vagy a Tócókert és a Vénkert környékén nagyjából 570-750 ezer/m2 közötti átlagárakkal találkozhatunk. A keresettebb városrészeken, mint a Postakert, a Széchenyikert, a Vezér lakótelep, illetve például az Egyetem sugárúton – ahol a felsőoktatásban tanulók miatt jelentős a bérbeadási tevékenység – már 950 ezer-1 millió forint/m2 közötti árakkal is szembesülhetünk. Valamint a Fészek lakópark, a Belváros, a Nagyerdő vagy éppen a Csigekert környékén pedig jócskán egymillió fölötti négyzetméterárakkal kalkulálhatunk. De meg kell említenünk Debrecen vonzáskörzetét is, hiszen Mikepércs, Bocskaikert, Hajdúszoboszló és Ebes szintén népszerű települések.
– A sok új gyár, betelepülő vállalat mekkora pluszt jelent a helyi lakáspiac számára?
– Az akkumulátor- és a BMW-gyár nemzetközi szintű termelőközpontok, amelyekről már mindenki hallott. A fejlesztések nyilvánvalóan teremtenek munkahelyet, ennek következtében minőségi infrastrukturális beruházásokról is beszélhetünk, amelyek az életminőséget javítják.
A befektetők itt is megjelentek a növekvő gazdasági aktivitásnak köszönhetően, amit a mindennapi munkámban is érzékelek, hiszen a környező városrészeken némileg nőtt a kereslet.
Az ingatlanközvetítők sikertényezői a nehéz piaci környezetben
– A nehezebb piaci viszonyok miatt előtérbe kerül az ingatlanközvetítő személye. Hogyan lehet kialakítani az ideális viszonyt a tanácsadó és az ügyfél között?
– Ha megfelelő szakértelemmel, empátiával, kedvességgel, türelemmel viszonyulok az ügyfelekhez, az véleményem szerint megtérül. Itt hangsúlyoznám az empátiát, amelyről keveset beszélünk, pedig elengedhetetlen a pozitív hozzáállás. A legkülönbözőbb élethelyzetekkel találkozhatunk, így például egyrészt akár haláleset vagy válás miatt is történhet az eladás, másrészt gyermek születése miatt szeretnének a szülők nagyobb otthont vásárolni. Vagyis a mi munkánk során nem közelíthetjük meg az ügyfeleket közömbösen, hiszen mindig egy adott élethelyzet következménye a tranzakció.
A munka emberi oldala mellett nagyon fontos tényező a tisztesség. Kellő alázattal tisztességesen kell végeznünk a munkánkat, ahol előtérbe helyezzük a megbízó és a vevő érdekeit egyaránt, hiszen mindkét felet képviseljük. Fontos a szakértelem, a gyors piaci változásokat nyomon kell követni. Emellett tudnom kell, hogy a vevő pontosan mit keres, nem ajánlok feleslegesen olyan lakást, amely nem illeszkedik az igényeihez.
– Ön részt vesz az ingatlan.com Partner Programjában is, amely a szakma tisztulásához kíván a saját eszközeivel hozzájárulni. A mindennapok során milyen előny származhat ebből?
– A programot mindenképpen jónak tartom, mert ennek is köszönhetően valóban emelkedhet a szakma nívója. Már most sokat profitáltam belőle, hiszen nagyon sokan jutottak el hozzám a városban és a környező településeken. A sok megkeresés során mindig megkérdezem, hogy hogyan találtak meg, és nagyon sokan az ingatlan.com-ot említik. A program pozitívuma az is, hogy van egy bemutatkozó oldalunk az ingatlan.com-on, ahol fotóval szerepelünk, ami erősíti a személyességet és a bizalmat, hiszen alapvetően az emberek a legértékesebb ingóságukat bízzák a tanácsadókra. Emellett igazoljuk a megfelelő szakképesítésünket, és az érdeklődők megnézhetik a hirdetéseinket is. Találkoztam már olyan ügyféllel, aki azt mondta, hogy tetszett neki, ahogy bemutattam egy ingatlant. Összességében a Prémium Partner program segíti a keresőket abban, hogy az adott régióban dolgozó szakképzett ingatlanosokat megtalálják.
Ingatlanközvetítői tapasztalatok
– Hol érdemes hirdetni, hogy minél hatékonyabban adhassunk el egy ingatlant, hiszen ez is kulcsfontosságú lehet a jelenlegi gazdasági helyzetben?
– Alapvetően az ingatlan.com-on érdemes hirdetni. Régebben számos oldalon megjelentem, de mindig végeztem egy saját kis közvéleménykutatást is, vagyis megkérdeztem az új ügyfelektől, hogy honnan érkeztek. Túlnyomó többségük az ingatlan.com-ot említette. Tapasztalataim szerint a más portálokról, közösségi oldalakról érkezők többsége nem igazán eltökélten szeretne valódi adásvételt realizálni, vagyis sok esetben nem komolyak a szándékaik. Hetente érkezik megkeresés az ingatlan.com útján, hogy segítsek a lakásértékesítésben, ami számomra mindenképpen pozitív fejlemény.
