A jelenlegi gazdasági nehézségek a lakáspiacot erőteljesen befolyásolják. Az energiaköltségek drasztikus emelkedése többek között a fővárosi agglomerációs lakásállományra is hatást gyakorolnak. Keszler Annával, a Be My Home ingatlaniroda tulajdonosával beszélgettünk arról, hogy hogyan alakul a lakáspiac, illetve hogyan licitáljunk sikeresen az ingatlan.com hirdetési oldalain.
Az ingatlanpiac állapota
– A nemzetközi helyzet fokozódik, hogy egy klasszikus filmből idézzünk. Mi a helyzet most a lakáspiacon, hiszen sok gazdasági és politikai tényező befolyásolja az adásvételeket?
– Alapvetően mi Észak-Budapesttel és a közeli agglomerációjával foglalkozunk, ahol jelentős a családi házas övezet, illetve számos új építésű projekt valósult meg, ezért nagyon megéreztük a zöld hitel kifutását és a hitelkamatok emelkedését. Egyre kevesebben mernek hitelt felvenni, ráadásul a felvett hitelösszegek nagyságrendje is csökken. 2020-ban és 2021-ben nem volt ritka, hogy 70-100 millió forintos hiteleket igényeltek az ügyfeleink, most pedig egyre nagyobb szerep hárul a CSOK-ra, ami nagyságrendileg visszaesés a korábbiakhoz képest.
– Mennyire intenzív most a piac? Hogyan alakul a kereslet?
– Semmilyen gazdasági ágazatnak nem tesz jót a bizonytalanság, ez kiemelten igaz az ingatlanpiacra, ahol évek óta nagyon nehéz tervezni. Az első reakció mindig a fék és a kivárás. Nyáron voltak hetek, amikor 70%-os visszaesést érzékeltünk a megkeresések számában, szerencsére a nyár végén, az elmúlt egy-két hétben már a fellendülés jeleit tapasztalhatjuk. Véleményem szerint a 2008-as válságot követő évekre jellemző piaci lassulás következhet be, amikor szinte vadászni kellett a vevőket, érdeklődőket, vagyis nagyon sok ingatlant – főleg a nagyobb, kétgenerációs, energetikailag korszerűtlen típusokat – évekig fogunk árulni.
Az elkövetkezendő időszakban az eladók érdekei mellett sokkal inkább a keresők igényeit kell figyelembe venni és őket kell más minőségben kiszolgálni.
Emellett természetesen az energiaválság is jelentősen meghatározza a munkánkat, bár még jelenleg nem látjuk pontosan annak hatásait. Ezt várhatóan az első megemelt rezsiszámlák megjelenése utáni hónapokban látjuk majd tisztábban.
Agglomeráció kontra belváros
– Az agglomerációs ingatlanpiac hogyan „muzsikál”, hiszen az energiasokk itt okozhatja a legtöbb problémát?
– Hatalmas a változás, hiszen itt is 50-60%-os visszaesést érzékeltünk a nyári hónapokban. Most abban reménykedünk, hogy szeptemberben visszatér egy egészségesebb kereslet. Illetve mindig lehet bízni abban, hogy az ingatlanpiac sohasem áll meg, így a különböző élethelyzetek mindig hoznak eladókat és vevőket.
De az agglomerációs piac lassulásával nem jár együtt a belváros felpörgése.
Jelenleg kivárás tapasztalható, hiszen az emberek nézik a rezsiszámlákat, de nem látom, hogy a nagy alapterületű és energiaköltségű lakásokat tömegesen piacra dobták volna. Várhatóan november-január környékén már több adatból értékelhetjük a változásokat.
Árak és technikák
– A közelgő válság idején mindig felmerül az árcsökkenés. Látunk-e már erre utaló jeleket?
– Még nem tapasztaljuk meghatározó mértékben, mert a változások után a piac általában 6-8 hónappal reagál látványosan, ennyi idő kell arra, hogy az eladók rájöjjenek: a korábbi árakon már nem tudják értékesíteni az ingatlanjukat. Az ár persze függ attól is, hogy valaki eladási kényszerben van-e, mert akkor nyilván hajlamosabb csökkenteni az árat. Ellenben azok a tulajdonosok el fognak tűnni a piacról, akik eddig teljesen szürreális árakon hirdették az ingatlanjaikat, mondván, hátha rájuk mosolyog a szerencse.
Az már látszik, hogy az árak korrigálnak, ezen belül azonban az olcsóbb fenntartású kisebb lakásoknál nem számítok árcsökkenésre.
– A lassuló lakáspiacon előtérbe kerül a licit, hogy az adott kategóriában az általunk kínált ingatlan kerüljön az elsők közé az ingatlan.com-on, és mondjuk ne a negyedik-ötödik oldalon bukkanhasson rá az érdeklődő. A licit esetében mi az önök stratégiája?
– Mi kategóriákban gondolkodunk, és amelyekben erősek vagyunk, ott igyekszünk mindig az első oldalon szerepelni legalább 4-5 ingatlannal. De nagyon változó, hogy éppen melyik kategóriában erősödik a megkeresések intenzitása, mely ingatlanok lesznek népszerűek, ezért nehéz ebben logikát találni.
Folyamatosan figyelni kell az aktuális kínálatot, a konkurenciát, a saját kiemelt portfóliónk elhelyezkedését és ennek megfelelően kell rendszeresen variálni.
Ezek a finomhangolások biztosítják, hogy a kollégáink ingatlanjaira folyamatos legyen az érdeklődés. Emellett olyan lakásokat, házakat emelünk ki a licit során, amelyek kizárólag nálunk találhatók meg. Összességében komplex módon kezeljük a hirdetési stratégiánkat, hiszen az ingatlan.com mellett megjelenünk más portálokon, illetve közösségi oldalakon is.
A licit ereje
– Önök milyen kategóriákban igazán erősek?
– Mi nagyon erősek vagyunk Óbudán, a budapesti III. kerületben, ahol mindig figyelek arra, hogy a családi ház kategóriában a listázott oldalak legelején legyünk a licit segítségével, függetlenül attól, hogy használt vagy új építésű otthonról, esetleg ikerházfélről beszélünk. Ezekben a kategóriákban mind a vevők, mind a konkurencia miatt próbálunk erős pozíciót felvenni, hogy lássák: mi itthon vagyunk ezekben a kategóriákban. Ugyanígy fontos számunkra többek között Dunakeszi, Újpest vagy éppen Veresegyháza, ahol szintén határozott licitstratégiával rendelkezünk.
– Mikor érdemes licitálni, mely napokon nagyobb az érdeklődés a lakáspiacon?
– Tapasztalataink szerint a hétfő erős, ezért akkor intenzívebben licitálunk, hiszen a hétvégén az embereknek van idejük nézelődni a hirdetések között, és ha számukra megfelelőt találnak, akkor a hét első napján már kapcsolatba lépnek velünk. A kedd ellenben gyengébb, ezért mi a szerdától vasárnapig tartó öt napra fókuszálunk a licitálás során. De ez persze kategória- és helyfüggő is, sőt, ha egy lakást más ingatlanközvetítő is árul, akkor nem feltétlenül szállunk be a licitháborúba.
