Döbbenetesen sok a befektető a piacon, de a fiatalok kiszorulnak a fővárosból
Idén a lakáspiacon a fellendülés jeleit tapasztalhattuk, és ezt igazolják a számok is. Ha azonban az érem másik oldalát nézzük, akkor jól láthatjuk, hogy valójában lakhatási válság van. A befektetők lakáspiaci dominanciájáról és a fiatalok forráshiányáról beszélgettünk Weston Gyöngyivel, a Családi Ingatlan alapító-tulajdonosával.
Budapest külső kerületei és az agglomeráció is pörög
– Az Önök irodái alapvetően Budapest külső kerületeiben és a szomszédos agglomerációban tevékenykednek. Hogyan alakul ott a lakáspiac? Hiszen a főváros belső kerületei idén az áremelkedésről és a lakhatási válságról szóltak.
– A külső kerületekben és az agglomerációban a lakások 70 négyzetméteres határig gyorsan fogynak, pörög a piac, akár 15-20 százalékos árnövekedést is tapasztalhattunk idén. Az otthonokat jó árazással egy hónap alatt el lehet adni ebben a kategóriában. A nagyobb, 80-90 négyzetméteres lakások, amelyeket családosok keresnek, már lassabban mozognak, jellemzően 3-4 hónapos átfutási idővel.
Az áralkuk minimálisak, általában 3 százalék körül alakulnak, míg a rosszul árazott ingatlanok iránt lényegesen kevesebb az érdeklődés. Ha egy lakás 10 százalékos alkura van beárazva, szinte biztos, hogy elriasztja a potenciális vevőket, viszont a jó ár vonzza őket.
Volt olyan lakásunk, amelyet reálisan 60 millió forintra áraztunk be, a piacon három héten belül ajánlat érkezett. Amikor a tulajdonos 65 milliót szeretett volna, a lakás 5 hónapig nem kelt el. Ez is mutatja, mennyire árérzékeny a piac.
Az eladók magasabb árakat remélnek
– Hogyan tudják Önök rábeszélni az eladókat, hogy reális áron hirdessék meg az ingatlanjaikat?
– Nehéz feladat, mert sokan túlzott várakozásokkal tekintenek a jövőbe, hiszen olyan kormányzati bejelentések érkeztek, amelyek miatt az eladók magasabb árakat remélnek. Sőt, több esetben inkább jövőre halasztják az értékesítést, abban reménykedve, hogy a piacra érkező friss tőke majd felhajtja az árakat. Ez logikus, ha valaki nem tervez új lakást venni, de aki tovább költözne, akár jobban is járhat, ha idén adja el az ingatlanát. Tipikus példa erre a családi házat eladók, akik lakásba szeretnének költözni.
– A bejelentett intézkedések valóban ekkora hatást fognak gyakorolni jövőre a lakáspiacon?
– Véleményem szerint az intézkedéseknek nem lesz minden piaci szegmensre drámai hatása.
Már ebben az évben is tapasztalhattunk egy jól érzékelhető árnövekedést a kis lakások tekintetében. A vásárlók 40-50 százaléka már most befektetési céllal vásárol, és ez így is fog maradni, így ebben a szegmensben további árnövekedés várható.
Az a furcsa helyzet állt elő, hogy például Budán egyre kevesebb lakás van a piacon, ráadásul olyan otthon, amelynek a tulajdonosa csak kényelmi szempontok miatt váltana, szinte nem kerül ki. A III. és XI. kerületben a 60 nm-es, 3 szobás panellakások vannak dömpingben, ezek értéke 50-60 millió forint körül alakul. Ha csak egy szobával nagyobb, azaz 4 szobás lakásba szeretnének költözni, akkor ez akár 30 millió forinttal is nagyobb összegbe kerül. Egyszerűen nem ér meg 30 millió forintot egy szoba, főleg, ha mindezt hitelből finanszíroznák.
Kompromisszumot kell kötni az agglomerációban is
– Mi történik ilyenkor?
– Nem vállalják be a fiatalok, hiszen ez hosszú évekre, akár évtizedekre meghatározza az életüket, inkább megpróbálnak kiköltözni az agglomerációba, zöld környezetbe. Az agglomeráció is maximum 120 millió forintos értékhatárig aktív, efelett kevés az érdeklődés. Az agglomerációban 80-90 millió forintos értékhatárig meglehetősen nagy kompromisszumot kell kötni különösen a műszaki állapot tekintetében, vagy nagyobb távolságban kell házakat keresni.
Ez azt jelenti, hogy már nem a főváros határától számított 10-15 kilométeres körben tudnak minőséget találni, hanem távolabb, 20-30 kilométeres körzetben. Itt azonban az infrastruktúra nem tökéletes, például nehéz jó iskolát találni, illetve a mindennapi ingázás is pénzbe, időbe és energiába kerül. Ezzel szemben például Óbudán 200 millió forint alatt nehéz találni olyan családi házat, amely az alapvető igényeket minőségi szinten kielégíti.
– A pandémia alatt az agglomeráció népszerűnek számított, mostanában azonban alábbhagyott a lelkesedés, legalábbis ilyen híreket hallani. De mi történik valójában?
– Nem csak a járvány, hanem 2016-tól a CSOK is fellendítette az agglomerációt, beindult az új építésű ingatlanok (ikerházak, családi házak) piaca. Most sem az érdeklődés hagyott alább, hanem a lehetőségek szűkültek be.
A járvány időszakában még számos új építésű projekttel találkozhattunk az agglomerációban, manapság azonban több népszerű településen vezettek be építési stopot, például Érden vagy Pomázon.
Manapság is jó állapotú ingatlanokat keresnek a vevők, azonban jelenleg nagyobb számban vannak rossz állapotú házak, illetve megfizethető áron nem kaphatók nappali plusz három szobás ingatlanok. Az újépítésűek között sincs kínálat, nem véletlenül az agglomeráció egyre messzebb húzódik, ahol még lehet építkezni, de alapvetően ott nincs jó közlekedési lehetőség, kevés az olyan telek, ahol már van alapinfrastruktúra és közműhálózat. Vagyis tényleg lakhatási válság van.
2025-ös várakozások
– Jövőre mi várható a piacon, hiszen a nyugdíjmegtakarításokból vagy éppen az állampapír-piacról kilépőket várják a szakemberek a lakásszektorba?
– Nem vagyok túl optimista, az idei tendenciák folytatódnak. Az állampapír-piacról valóban még többen érkeznek, illetve a nyugdíjpénztárakban nagyobb összeggel rendelkezők aktivizálódhatnak, vagyis a befektetők aránya továbbra is markáns lehet. A kényelmi vásárlókat, vagyis azokat, akik jobb körülmények között szeretnének élni, reálisan a kamatcsökkentés mozgatná meg, de ez nem várható.
Ezért is, ahogy korábban említettem, a III. kerületben a 40-80 négyzetméter közötti lakások száma kb. 35 százalékkal csökkent az elmúlt egy évben, ellenben Terézvárosban ugyanez a darabszám több mint 20 százalékkal nőtt. Óbudán és Újbudán, illetve az agglomerációban azért kevés ezeknek a száma, mert a tovább költözni szándékozók nem teszik fel a piacra, hiszen nem tudnak forrásokat találni az újabb, nagyobb ingatlan vételére.
A Családi Ingatlan története
– Most kicsit beszéljünk az Önök cégéről és az irodákról. Hogyan indult el a vállalati építkezés?
– 2007-ben kezdtem el ingatlanközvetítéssel foglalkozni, és ugyan egyedül kezdtem, de mint vállalkozás tekintettem a tevékenységemre az első perctől kezdve. Korábban multicégeknél dolgoztam, közgazdász vagyok, ezért is fontos számomra a statisztika és a matematika, amelyet a lakáspiaci elemzések és értékbecslések során kamatoztatok.
Természetesen OKJ-s ingatlanközvetítői végzettséggel is rendelkezem. Annak idején Budapesten már korlátozottan volt lehetőség franchise-irodát nyitni, így a saját cégemet kezdtem el építeni. Mivel nem dolgoztam korábban ebben a szakmában, a kezdetektől fontos volt számomra, hogy fejlesszem magam. Rendszeresen járok továbbképzésre, hiszen az élet nem áll meg, nap mint nap új technológiákat és megoldásokat ismerhetünk meg.
– Hogyan épült fel a cég?
– Egyenként nyitottam az újabb irodákat, miközben hangsúlyosan léptem az új építésű ingatlanpiacra. Alapvetően kisebb építési vállalkozásokkal alakítottam ki partneri kapcsolatokat. Több száz lakásos projektekben is részt vettünk, de kifejezetten szakterületünk lett a 30-40 családi házat vagy egy-egy lakóparkot építő vállalkozókkal kialakított szoros együttműködés. Az ilyen jellegű értékesítéseknél felvállaljuk a piackutatással, marketinggel és értékesítéssel járó összes feladatot.
Emellett természetesen használt ingatlanokkal is foglalkozunk. Jelenleg nagyjából 40 kollégával dolgozom együtt, folyamatosan fejlődünk, bár a recesszió minket is érintett. A terveim szerint a jövőben újabb irodák nyitásával teljesen lefednénk Budapest környékét, azaz a főváros külső kerületeit és a szomszédos agglomerációs településeket. Még 5-7 iroda átadása szerepel a terveim között.
Hirdetési stratégia és jutalék
– Hol érdemes hirdetni? Hiszen a növekvő érdeklődés növekvő számú kínálatot is jelent.
– Az ingatlan.com megkerülhetetlen hirdetési portál, ez nem kétséges. Nemcsak a használt ingatlanjaink, de az új építésű lakásaink és házaink tekintetében is kiemelten vagyunk fenn a portálon.
Minden ingatlant megjelenítünk az ingatlan.com-on, sőt, nagy hangsúlyt fektetünk a kiemelésekre is, hiszen fontosnak tartom, hogy a jelenlétünk markáns legyen. Saját weboldalainkat is hirdetjük, és a közösségi média is meghatározó.
– Végezetül még egy kérdés: Önök hány százalékos jutalékért dolgoznak?
– A díjazásunk nettó 2,5 százalékról indul és a legmagasabb jutalék nettó 3,5 százalék. A kizárólagos megbízásainkat nettó 2,5 százalékért vállaljuk, illetve az új építésűek esetében egyedi megállapodásokkal is dolgozunk.
