Az Otthon Start dominóhatást indított el a budai agglomerációban – beszélgetés Nagy Roland Bruno ingatlanszakértővel
A budai agglomeráció ingatlanpiacára is látványosan hatott az Otthon Start, majd idén a tavaszi visszaesés után ismét fellendülést tapasztalhatunk a szektorban. Nagy Roland Bruno ingatlanszakértővel beszélgettünk a Telki-környéki ingatlanpiac sajátosságairól és a nagy értékű családi házak árazásáról. Arról is szó esett, hogy miért dolgozik egyedül és miért tartja fontosabbnak a jó minőségű ingatlanhirdetést a TikToknál.
A panellakástól a 300 milliós házig
– Hogyan alakul idén az ingatlanpiac a tavalyi évhez képest? Milyen változásokat tapasztalhatunk?
– Tavaly meglehetősen hullámzóan alakult a piac, hiszen 2025 elején az állampapírpiacról kiáramló befektetők megjelentek a lakásszektorban, majd a nyár végén érkező Otthon Start Program ismét felborította az ingatlanosok életét. Fél év alatt nagyon sok adásvételt sikerült nyélbe ütni, jó értelemben véve szinte minden időmet lekötötte a munka. Az idei év viszont jelentős fordulatot hozott, a nyár is nagyon csendes volt, most azonban ismét növekszik az érdeklődők száma.
– A választások miatt nem fagyott le a piac, vagyis nem vártak ki az emberek?
– A visszaesésben nem csak a választásoknak volt szerepe. Korábban az Otthon Start nagyon komoly hatást gyakorolt, és idén tavasszal már bizonyos szegmensekben a túlárazott ingatlanok nagyságrendje emelkedett, ami fékezi a piacot. Alapvetően keresleti nyomás jellemezte a szektort, miközben a kínálati oldal már idén nem tudott olyan ütemben bővülni, hogy minden igényt kiszolgáljon, vagyis a piacképes ingatlanok száma csökkent.
– Még térjünk vissza az Otthon Starthoz, hiszen az utóbbi időszakban ez határozta meg a magyar lakáspiacot! A program a budai agglomerációban is éreztette a hatását?
– Mindenképpen. Az Otthon Start hatását nagyon jól lehetett követni, hiszen először az 50-60 millió forintos panellakások fogytak el. Majd a régi tulajdonosok tovább lépve már a budapesti, nagyjából 100 millió forintig elérhető lakásokat keresték. Amikor itt is elfogyott a megfelelő kínálat, következett a 150 millió forintig terjedő kategória, majd az agglomeráció. A Buda-környéki településeken olyan családi házakat kerestek, amelyek belefértek az Otthon Start feltételeibe.
De még itt sem állt meg a folyamat, hiszen akik megvették ezeket a házakat, egy újabb vásárlói réteget mobilizáltak az agglomerációban. Utóbbiak a korábbi ingatlanukat nagyobb, jobb adottságú házra cserélték akár 200-300 millió forintos kategóriában is.
Vagyis egyfajta dominóhatás alakult ki a helyi piacon: egy támogatott vásárlási modell további adásvételeket generált, amelyek már nem feltétlenül az Otthon Start keretei között zajlottak.
Telki már nem annyival drágább, mint régen
– Mi a helyzet most az árakkal? Sok helyen már látni árkorrekciót, és az alku mértéke is növekszik, de ez még nem általános jelenség.
– A legnehezebb feladatunk az, hogy az eladókkal elfogadtassuk: nem lehet csak abból kiindulni, hogy a szomszéd mennyiért adta el a házát, vagy hogy a tulajdonos érzelmileg mennyire kötődik egy adott ingatlanhoz.
Mindig azt mondom az ügyfeleknek: lehet, hogy csalódást okozok az elején a reális árral kapcsolatban, de inkább okozok egy kisebb csalódást most, mintsem egy hosszú távú sikertelen eladási folyamatot indítsunk el. Nem azt nézem, hogy melyik ingatlanos mondja a legmagasabb árat, hanem a reális lehetőségeket vázolom fel, statisztikákkal alátámasztva. Arra próbálom felkészíteni az eladókat, hogy ha nagyon elszakadnak a reális piaci ártól, akkor kevés az esély arra, hogy belátható idő alatt elkeljen az ingatlan.
– A budai agglomerációban melyik most a legdrágább település? Még mindig Telki viszi a prímet?
– Telki abszolút különleges helyzetben van, a jó hírneve olyan embereket vonzott ide, akiknek fontos a biztonság, a jó levegő, Budapest közelsége és az élhető környezet. Annak idején például nagyon sok orvos vásárolt itt ingatlant a magánkórház miatt, de sokat számított az is, hogy az MLSZ edzőközpontja Telkiben épült fel, amely wellness-szállodaként is üzemel. Ez komoly presztízsberuházás, amelynek során több helyszínt megvizsgáltak. Régebben még a környező települések némileg olcsóbbak voltak Telkinél, de mára már az árak sok helyen kiegyenlítődtek.
Illetve érdekes megfigyelni, hogy míg Biatorbágyon jelentős nagyságrendben épülnek lakóparkok, kertvárosok, addig Telki lakossága úgy nőtt az elmúlt évtizedekben, hogy nem alakult ki az a fajta tömeges parcellázás és lakópark-építési láz, ami több környező településen megfigyelhető. Vagyis Telki meg tudta őrizni azt az élhető, zöld településkarakterét, ami miatt sokan eredetileg ideköltöztek.
Az egyedi adottságok nagyon sokat számítanak
– A budai agglomeráció meglehetősen drága ingatlanokkal van tele. Egy családi házas környéken, ahol luxusvillák is vannak, hogyan lehet egyáltalán négyzetméterárral dolgozni? Hogyan lehet szakértőként árazni, ahol egyedi ingatlantermékekről beszélhetünk?
– A saját statisztikáimra és a környéken megismert ingatlanos tapasztalatokra támaszkodom. Itt az egyedi adottságok nagyon sokat számítanak, vagyis nem lehet egyszerűen azt mondani, hogy ennek a háznak ennyi a négyzetméterára. Találkozhatunk ugyan két hasonló méretű ingatlannal, de az egyiknek kisebb-nagyobb mértékben jobb az állapota, a fekvése, a kialakítása, a kertje vagy valamilyen más jellemzője.
A tulajdonosok természetesen ma már különböző statisztikákat és mesterségesintelligencia-eszközöket is használnak arra, hogy megpróbálják meghatározni az árat. De ettől még a családi házak piacán szükség van a helyi ingatlanszakértői tapasztalatra.
Ha nem rugaszkodunk el nagyon a korrekt ártól, jönnek az érdeklődők, és el lehet adni az ingatlant. A több százmillió forintos kategória fölött viszont már egészen más a helyzet, hiszen minél drágább egy ingatlan, annál szűkebb a potenciális vevők köre. Ráadásul a külföldi vevők jelenléte is csökkent. Korábban sokan költöztek külföldről erre a környékre, illetve befektetési céllal is vásároltak, az elmúlt időszakban viszont ez a réteg sokkal kevésbé aktív.
„Nem a nagy irodákkal akartam versenyezni”
– Ön több mint tíz éve dolgozik az ingatlanközvetítői szakmában. De egyáltalán hogyan választotta ezt a munkát, és miért éppen a budai agglomerációban folytat aktív tevékenységet?
– Szombathelyről származom, majd 16 évig Írországban éltem. Budapesten akkoriban nagyon sok ír vásárolt ingatlant befektetési céllal, sokszor úgy, hogy meg sem nézték az adott lakást. Emlékszem, anno Dublinban még a buszokon is reklámoztak magyar lakásokat. Ekkor jött az ötlet, hogy kipróbáljam magam az ingatlanközvetítői szakmában.
Amikor hazajöttem, egy nagy irodánál kezdtem dolgozni. A külföldről hozott tapasztalataimat és egy másfajta szemléletet is megpróbáltam érvényesíteni a munkában, de az irodában azt tanácsolták, hogy ne legyen túl közvetlen, inkább némi távolságtartással dolgozzam.
Vagyis elég hamar kiderült, hogy én másképp szeretném csinálni ezt a tevékenységet, ezért nagyjából egy év után egyedül folytattam. Nem feltétlenül a nagy irodákkal akarok versenyezni, hanem azoknak a magánhirdetőknek szeretnék alternatívát kínálni, akik valamiért nem választanak ingatlanirodát.
Próbáltam olcsóbb lenni a versenytársaknál, de közben jobb minőséget és nagyobb rugalmasságot kínáltam. Így építettem fel a saját vállalkozásomat és ügyfélkörömet. Alapvetően a budai agglomeráció a fő területem, de Budapesten, Balatonon vagy éppen Szombathely környékéről is kerestek már meg.
– Tíz év alatt azért sok minden történt a magyar lakáspiacon. Ön hogyan élte meg?
– Valóban, mikor 2015-ben belevágtam a tanácsadásba, hihetetlen mértékű fellendülést tapasztalhattunk a gazdaságban és ezen keresztül az ingatlanpiacon is. Vagyis a 2008-2014 közötti visszaesést követően beköszöntött az aranykorszak, de azért a krízis elhúzódása sokáig hatott a piacon. Én például még a válság előtt vásároltam egy ingatlant Telkiben, és tíz évvel később a szomszéd ugyanakkora telkét is csupán ugyanannyiért tudtam értékesíteni. Majd nagyot fordult a világ, hiszen azóta már akár négy-ötszörös árat is elkérhetnénk ugyanazért a telki ingatlanért.
A közvetlenség mellett a részletek is számítanak
– Hideghívásokkal bővíti még a portfólióját?
– Nem, kivéve, ha egy konkrét érdeklődőm egy bizonyos típusú ingatlant keres, akkor előfordul, hogy célzottan megkeresek egy eladót. De nem akarom magamat senkire sem ráerőltetni, hiszen így is elfoglalt vagyok. Jelenleg egy körülbelül 60 ingatlanos portfólióval rendelkezem, ez az a mennyiség, amellyel korrekten és szakmai professzionalizmussal tudok dolgozni.
– Ezek szerint a siker titka a közvetlen, barátságos kommunikáció?
– Ez mindenképpen fontos, de önmagában nem elég. Nagyon fontosnak tartom azt is, hogy az értékesítési folyamat minden részletét megismertessem a megbízóval, minden lehetőségre felkészítsem az ügyfelet, hogy ha bármi váratlan történik, a bizalom akkor is megmaradjon közöttünk. Emellett próbálok maximálisan rugalmas lenni és alkalmazkodni az ügyfelek élethelyzetéhez.
Ha például valaki a foglaló aláírásakor még nem tudja kifizetni a teljes közvetítői jutalékot, akkor lehetőség szerint alkalmazkodom ehhez, és a teljes vételár kifizetéséhez igazítjuk a jutalékfizetést. Nagyjából 1-2 százalék körüli sikerdíjjal dolgozom, és számomra az a fontos: az ügyfél azt érezze, hogy tőlem valódi segítséget kap.
TikTok helyett minőségi hirdetés
– Mi az értékesítési folyamat marketingstratégiája? Hogyan hirdet, és mennyire fontos az online jelenlét?
– Sokkal inkább koncentrálok a jó minőségű hirdetésre, mint arra, hogy minden lehetséges online felületen jelen legyek. Sohasem értettem, hogy ha valakire egy minőségi ingatlant bíznak, akkor hogyan képes rossz fotókkal, szöveggel és marketinggel dolgozni. A tulajdonos oldaláról sem érthető, miért bízná az egyik legdrágább vagyontárgyát olyan személyre, aki nem képviseli megfelelő professzionalizmussal.
Mindemellett TikTok-videókkal vagy egyéb influenszer megoldásokkal sem tudok azonosulni. Amikor az ügyfelek megkérdezik, hogy hol fogom hirdetni az ingatlanukat, azt mondom: az ingatlan.com-on, illetve célzottan ajánlom ki a saját ügyfeleimnek.
Vannak más hirdetési oldalak is, de az ingatlankeresésben az ingatlan.com megkerülhetetlen, ahol a saját szakmai aloldalamon meg lehet nézni a hirdetéseimet. Önálló weboldalt nem tartok fenn, hiszen sokkal ésszerűbbnek tartom, ha ott jelenek meg, ahol eleve keresnek.
– Ön részt vesz az ingatlan.com Partner Programjában is. Ez hogyan segíti a mindennapi munkát?
– Tapasztalataim szerint a Partner Programban való részvétel – ahol megjelenhet a szakmai önéletrajzom, a referenciáim és a képem – sokkal többet ér, mint például a szórólapozás. Korábban szórólapoztam néhány alkalommal, de aztán annyi megbízásom lett, hogy erre már nem volt szükség. A Partner Program miatt viszont rendszeresen kapok megkereséseket, akár naponta is, ezért ezt egyértelműen hasznos eszköznek tartom.
– Ha röviden kellene összefoglalni: hogyan legyünk sikeresek az ingatlanközvetítésben, akkor mire fókuszálna?
– Végső soron nem feltétlenül a minél nagyobb iroda, a minél több hirdetési felület vagy a látványos közösségimédia-jelenlét számít, hanem az, hogy az ingatlan megfelelően legyen bemutatva és az ügyfél megkapja azt a rugalmas hozzáállást, amire szüksége van. Az ingatlanközvetítőnél a hitelesség, a közvetlenség, a megfelelő tájékoztatás és a jó minőségű hirdetés együtt biztosítja a munka hatékonyságát és sikerét. Én ebben hiszek, és egyelőre ez a modell működik.
