Juhos Zsolttal, az Ingatlan Befektető Klub vezetőjével beszélgettünk, aki Miskolcon és környékén befektetői részére vásárol ingatlanokat. Foglalkozik felújítással és bérlőkezeléssel is, vagyis teljeskörűen intéz ingatlanügyeket. Tapasztalatai szerint jelenleg a lakáspiacon kivárnak az emberek, hiszen bizonytalanok a jövővel kapcsolatban. Alapvetően a felújított lakásokat keresik a vevők, a felújítandók jóval nehezebben kerülnek eladásra.
Trendek és hozamok a lokális piacon
– Hogyan alakul jelenleg a lakáspiac, milyen tendenciákat figyelhetünk meg Miskolcon és környékén?
– Aggódás és kivárás jellemzi az embereket, hiszen nem tudják, hogyan alakulnak a gazdasági folyamatok, hogyan hat rájuk az áremelkedés, mennyi pénzük lesz. Jelenleg alapvetően azok vásárolnak ingatlant, akiknek az aktuális élethelyzete megköveteli. Egyre több az eladó ingatlan és egyre kevesebb a vásárló.
Szétszakadt a piac, a felújítandó ingatlanokat nehezebb értékesíteni, gyakorlatilag a nagyobb, rossz állapotúak eladhatatlanná váltak.
Félnek az emberek attól, hogy mennyibe kerül a renoválás, mikor lesz kész, milyen problémák adódhatnak menet közben. Természetesen adunk el ingatlanokat, sőt, befektetők is vásárolnak, főleg azok, akik nem szeretnének állami eszközökbe fektetni, és a kisebb hozam mellett is a lakáspiacban bíznak. Alapvetően optimista vagyok, most is egy kisebb kampányt folytatok, hogy ingatlanokat gyűjtsek befektetési célra.
– Ha már az állampapíroknál tartunk, ezek mennyire jelentenek konkurenciát a lakáspiacnak a befektetők körében?
– Nagyon komoly hozamot lehet elérni az állampapírokkal, amellyel nem képes egy kiadó ingatlan versenyezni. Miskolc alapvetően az olcsó lokációk közé tartozik országos szinten, ezért sok befektető érkezik hozzánk Budapestről is, de jelenleg egy 25 millió forintért megvásárolt lakást 120-150 ezer forintért lehet kiadni. Vagyis jelenleg kisebb a hozam, mint korábban, amikor ugyanannyiért adtuk ki a lakásokat, miközben 10 millió forintba került egy ingatlan. De ha országos kontextusban nézzük a piacot, akkor itt azért mások az árak, mint Budapesten. Itt is vesznek például Alsó- vagy Felsőzsolcán újépítésű házat kilencven millióért, de többnyire a 15-25 millió forintos ingatlanok pörögnek.
– Honnan érkeznek a befektetők?
– Budapesten korábban beléptem az Ingatlan Befektető Klubba, majd később a tapasztalatok alapján úgy gondoltam, hogy ezt a típusú együttműködést Miskolcon is megvalósíthatom a fővárosi klubtagok támogatásával és tapasztalatai segítségével. A miskolci ingatlanirodánk eladható, jó ár-érték alapú ingatlanokat keres, amelyek fejlesztésével, kiadásával bevételt tudunk generálni a partnereinknek. Sok olyan befektető partnerünk van, akik meg sem nézik az adott lakást, mert megbíznak bennünk, hogy jól kezeljük az ingatlanjaikat. Van olyan ügyfelem, aki nyolc éve vett egy lakást, de még nem is látta élőben, teljesen mértékben megbízik bennünk.
Bizalom és ügyfélszerzés
– A nehezebb piacon hogyan lehet megszólítani az embereket, miért bízzanak meg ingatlanközvetítőt?
– Amikor dübörgött a piac, akkor mindent – is – megvettek az emberek, hogy így fogalmazzak. Kis túlzással az sem számított, hogy mennyibe került az adott ingatlan, prosperált a piac, minden lakás megtalálta a vevőjét.
A mostani helyzetben azonban jóval nagyobb szükség van a szakemberre, mivel sokkal nehezebb ingatlant értékesíteni vagy nehezebb vásárláshoz hitelt felvenni.
A szolgáltatásaink között megtalálható a kivitelezés is, vagyis házak építését vagy éppen lakások teljes körű felújítását koordináljuk, bonyolítjuk le. Úgy tudjuk a lakásokat újjávarázsolni, hogy megfeleljenek a banki elvárásoknak, így növeljük a komfortfokozatukat, például rákötjük a szennyvízhálózatra, vagy kiépítjük a fűtést a fürdőszobában és még számos megoldást említhetnék. Egy felújítandó lakás esetén még a vétel előtt pontosan meg tudjuk mondani a vevőjelöltnek, hogy mennyibe kerül a felújítás.
– Ha már a bizalomnál tartunk, hogyan építette ki ezeket a gyümölcsöző kapcsolatokat az évek során?
– Nagyon régóta végzek értékesítői tevékenységet, eleinte banki hitelekkel, többek között Fundamentával foglalkoztam, ezzel párhuzamosan ingatlanfelújításokat is menedzselek. Családi vállalkozásban dolgozunk, hiszen a feleségemmel és a lányommal együtt tevékenykedünk. Alapvető fontosságú a bizalom az ügyfelekkel való kapcsolattartásban, ezért nem is kérek kizárólagosságot, sőt, a szerződéseink sem tízoldalas dokumentumok. Sohasem volt még problémánk azzal, hogy ne kaptuk volna meg a sikeres adásvétel után a jutalékunkat.
Szakmai érvényesülés
– Hogyan lehet sikeres munkát végezni ezen a nyomott piacon?
– Mi a minőségre törekszünk a felújítási piacon, mert úgy látom, hogy a minőségi és esztétikus ingatlanrenoválásra van kereslet. Gépesítjük, bebútorozzuk a felújított lakásokat, gyakorlatilag az új tulajdonosnak vagy bérlőnek csak a ruhás táskáját kell hoznia és már be is költözhet. Nemrég a miskolci belvárosban egy 28 négyzetméteres, panelprogramos, ötödik emeleti garzont újítottunk fel. Itt egy 19-20 millió forintos ár nagyon magasnak számít, mégis már az első mutatás alkalmával megvette az ingatlant egy budapesti befektető, amit százezer forintért rögtön kiadtunk.
– Térjünk még egy kicsit vissza a felújítandó és a felújított lakásokra! Mennyi az annyi, vagyis mekkora a különbség a két típus között?
– Mindig alapvető kérdésként merül fel, hogy mennyiből lehet felújítani egy lakást. Nagyon változóak az árak, szinte már nem beszélhetünk sztenderd négyzetméterárakról, nem mondhatjuk azt, hogy egy felújított ennyibe, míg egy felújítandó annyiba kerül, hiszen nagyon sok tényezőtől függ. A felújítandó lakásokat mindenesetre nyomottabb áron lehet eladni, ezért találhatók a piacon jó áron kínált eladó ingatlanok, de nagyon-nagyon nyomott áron már nem lehet venni. Ellenben ha igényesen felújítunk egy ingatlant, akkor a piaci ár fölött is értékesíthetjük.
– Az ingatlan.com a nehezebb időkben különféle megoldásokkal próbálja segíteni az ingatlanközvetítőket, többek között a Partner Programmal, ahol elindult az Ellenőrzött Partnerek regisztrációja, fényképezése és ingatlanos keresőben történő megjelenése. Ön is már Ellenőrzött Partner, mire számít ezzel kapcsolatban?
– Nagyon sokat várok a programtól, hiszen ahogy említettem, a válságos időkben félnek az emberek, és az egyfajta biztonságot nyújthat számukra, ha látják, hogy egy megbízható tanácsadó veszi kézbe az ingatlanügyeiket. Reményeim szerint a program segítségével jobban megnyílnak az ügyfelek és nagyobb bizalommal lesznek a közvetítők felé.
