Pácz Krisztiánnal, a Lotus House Ingatlaniroda ügyvezető igazgatójával beszélgettünk a lakáspiaci tendenciákról és a keresések visszaeséséről. Összehasonlítottuk a jelenlegi helyzetet a 2008-as állapotokkal; illetve szóba került, hogy miért fontos most még inkább kiemelni a hirdetéseket. Úgy tűnik, hogy a hazai lakáspiac erősen kötődik az állami támogató és ösztönző programokhoz.
A gazdasági nehézségek hatásai a lakáspiacon
– Az idei gazdasági nehézségek meghatározzák a lakáspiacot is. Ingatlantanácsadói szemmel mit láthatunk most a szektorban?
– A jelenlegi helyzetet sokan hasonlítják a 2008-as válsághoz. Mi 2010-ben a krízis alatt alapítottuk az irodánkat, amikor nagyon sok eladó ingatlanra nagyon kevés vevő jutott, a tulajdonosok szabadulni akartak a hitelektől. Most más a helyzet. Hiszen bár folyamatosan nő a piacra kerülő ingatlanok száma, a vevők is jelen vannak, még ha az érdeklődések száma mérséklődik is. A megkeresések aránya nagyjából negyven százalékkal csökkent nálunk, és ez az arány az év végéig még nőhet. A gazdasági helyzet jelenleg nem ösztönzi a keresleti oldalt, de azért egyes népszerű méret- és árkategóriákban – például kis lakások – egy jó áron kínált ingatlan számára új tulajdonost viszonylag gyorsan lehet találni.
Most az a legfontosabb, hogy az eladó ingatlant a megfelelő célcsoport számára kínáljuk, vagyis célzottan a potenciális vevőjelöltekre összpontosítunk.
Ha az eladó a szakmai tanácsainkat megfogadja, akkor most is a kis lakásokat gyorsan, a nagyobb ingatlanokat 3-4 hónapon belül el lehet adni.
– Tehát jelenleg kínálati piac uralkodik, túl sok az eladó ingatlan és kevés a vevő?
– Pontosabban úgy fogalmaznék, hogy az egyensúlyi helyzeten már túl vagyunk, de a kínálati piac még nem annyira dominál. Ha az említett korábbi krízishez hasonlítjuk a jelenlegi helyzetet, akkor most is visszaesett a kereslet. Viszont még nem tapasztalunk akkora kínálatbővülést, mint egy évtizeddel korábban. Lehetséges, hogy a piacra érkező ingatlanok aránya fokozatosan nő, hiszen egyre több lakás nem találja meg a vevőjét. Viszont, ha ésszerűen árazzuk be az ingatlanunkat, és nem a múltbeli árnövekedésből következtetünk a jelenre, akkor sikeresen lehet értékesíteni.
Felértékelődnek a hirdetések
– A helyzet fokozódik, hogy egy már klasszikussá vált mondást idézzünk. Ezzel párhuzamosan a hirdetések szerepe még fontosabbá válhat a változó piacon, hogy megtaláljuk a potenciális vevőjelölteket?
– A mi álláspontunk szerint több helyen kell hirdetni, természetesen meg kell nézni, hogy hol látunk mérhető látogatottságot és keresési számokat.
Nagy a verseny a hirdetési portálok között, de nekünk is a legtöbb érdeklődőnk az ingatlan.com oldaláról érkezik, hiszen az emberek többsége a piacvezető portált ismeri.
Mi elsősorban az ingatlan.com-on hirdetünk, majd a saját weboldalunkra koncentrálunk, és ez a két portál hozza az érdeklődések túlnyomó többségét. Ha értéket akarunk teremteni, akkor nem spórolunk a hirdetéseken, hiszen az a célunk, hogy száz százalékban elérjük azokat a keresőket, akik a kínált ingatlanra potenciális vevők lehetnek.
– Az ingatlan.com-on önök is élnek a licitálás, kiemelés lehetőségével. Mennyire éri meg ez az iroda számára?
– A kiemelés célja, hogy egyrészt a célzott célcsoportok a lehető leghamarabb megtalálják az adott ingatlant, másrészt olyan helyre pozícionáljuk a lakást, ahol a legtöbben elérhetik. A keresők saját élethelyzetéből és mindennapjaitól függ, hogy mikor nézik meg az ingatlan.com-ot. Ez mindenkinél más és más idő- és napszakra esik, ezért mi folyamatosan foglalkozunk a licitálással. Vagyis a célzott ingatlanjainkat minden nap kiemeljük az adott kategóriákban. Akár naponta többször is, hiszen folyamatosan változik az ingatlanok száma, némelyik kikerül a rendszerből, és más érkezik a helyére az adott kategóriában. A versenytársakat folyamatosan figyelnünk kell, ezért minden nap egyformán licitálunk.
– Vezetnek Önök saját statisztikát, hogy a kiemelt ingatlanok esetében mikor és mennyivel érkezik több kereső, mint a többi otthon esetében?
– Az ingatlan.com statisztikái szerint kicsi a különbség az egyes napok között, de pontosan nem tudhatjuk, hogy az adott ingatlanra mikor fognak érkezni a keresések. De nincs is szükség ilyen típusú statisztikára, mert mint említettem, mi minden ingatlanunkat kiemeljük. Ha új lakás kerül a portfóliónkba, akkor minden erőnkkel azon vagyunk, hogy a lehető leghamarabb megtaláljuk azt a vevőt, aki a lehető legtöbbet fizeti érte.
Az ingatlanpiac jövője
– Mi várható a lakáspiacon? Tegyük fel, hogy most 2023 áprilist írunk! Akkor hogyan működik majd ez a szektor?
– Az előrejelzések mindig a múltból való következtetések eredménye, vagyis nem tudjuk biztosan a jövőt. Vannak olyan jelek a világgazdaságban, amelyek azt vetítik előre, hogy továbbra is kevés lesz a vevő, ami árcsökkenést eredményezhet. A budai régióban az év vége sem szokott rossz lenni, várok egy jó novembert és december első felében is sikeresek lehetünk. A jövő függ a háborútól és az uniós kifizetésektől. Hiszen fontos tényező, hogy a Kormány a magyar gazdaságot és ezen belül a lakásvásárlókat hogyan tudja támogatni.
– Beszélhetünk-e pozitív jövőképről a lakáspiacon?
– Korábban a lakáspiacon széleskörű kedvezmények és támogatások segítették a sikeres adásvételeket.
Most egyelőre az 5%-os új építésű ÁFA ösztönzi a piacot, míg a többi korábbi lehetőség kérdőjeles, vagyis ha lejárnak a kedvezmények, akkor nem biztos, hogy újraindulnak.
Jelenleg úgy tűnik, hogy nincs kormányzati keret a lakáspiaci támogatásokra, de ha nem javul a gazdasági helyzet és a korábbi ösztönző támogatási rendszer nem folytatódik vagy új nem épül ki, akkor felgyorsulhat az ingatlanpiaci lejtmenet.
