Az ingatlan.com konferencia kiemelten foglalkozott a lakáspiac és a hitelezés jövőjével és az azt meghatározó gazdasági folyamatokkal, hiszen a nemzetközi- és a hazai pénzpiac, a lakosság és a befektetői szegmens likviditása döntően befolyásolja az ingatlanpiac eredményeit is. Az eseményen az MNB Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság vezetője, Nagy Tamás tartott előadást a témában.
A COVID utáni felpattanás
Sikeres és növekvő gazdasági eredmények nélkül nem létezik jól működő ingatlanpiac sem. A pandémia után, de még az orosz-ukrán háború előtti időszakban a nemzetközi- és a hazai gazdasági környezet és intézkedések is lehetővé tették a gazdaság sikeres újranyitását. Ez az újranyitás biztosította, hogy a lakáspiac és a hitelezés fejlődő pályán maradjon. Ez a kedvező környezet azt eredményezte, hogy az elmúlt időszakban az ingatlanpiacot emelkedő kereslet-kínálat, valamint folyamatos bővülés és értéknövekedés jellemezte. Azóta viszont nagyot fordult a világ. Az ismert történések (háború, infláció, szigorodó kamatkörnyezet) pedig azt eredményezték, hogy a 2022 első félévét jellemző kedvező gazdasági teljesítményt a GDP-növekedés érdemi lassulása válthatja a második félévben.
Mi jellemzi most a lakáspiac és a hitelezés kapcsolatát?
Nagy Tamás előadásában hangsúlyozta, hogy az ingatlanárak emelkedését, valamint annak mértékét az infláció növekedésével együtt érdemes vizsgálni. Az MNB pénzügyi rendszer elemzésért felelős igazgatója szerint nominálisan ugyan valóban magas lakásár-dinamika tapasztalható, azonban reálértelemben már lassult a drágulás üteme.
A lakásárak éves reál növekedési üteme 11 százalék volt az első negyedévben és 10,7 százalékra lassulhatott a második negyedévre, ami már alacsonyabb az aktuális ciklus csúcsát jelentő 16,1 százalékhoz képest.
A lakáspiac és a hitelezés aktuálisan érzékelhető fordulópontját az MNB igazgatója azzal szemléltette, miszerint éves szinten közel 20 százalékkal esett vissza a nyári hónapok adásvételeinek száma és az újonnan kihelyezett lakáshitel-volumen. A tendencia különösen szembetűnő, hiszen a február-májusi előrehozott kereslet miatti magas adásvételek után nyáron már jelentős volt a visszaesés.
Dráguló lakáshitelek
Nagy Tamás előadásának fontos részét képezte a lakáspiac és a hitelezés szempontjából kulcsfontosságú hitelkamatok szintje is. Megállapítható, hogy a támogatott hitelek részarányának csökkenésével párhuzamosan érdemben emelkedtek a lakáshitelek átlagos-ügyfélkamatai. Vagyis nőtt az olló a lakáshitelek kamatlába és a támogatott hitelek aránya között a lakossági hitelkibocsátásban.
A támogatott lakáshitelek augusztusban a lakossági kibocsátás 14 százalékát, a lakáshitel-kibocsátás 29 százalékát tették ki.
A lakásárak és hitelkamatok emelkedése pedig együttesen azt eredményezték, hogy a lakásvásárlás elérhetősége érdemben romlott 2022-ben. Ennélfogva az ingatlanvásárlás előtt álló családok jövedelméből egyre nagyobb százalék szükséges a törlesztőrészletek fedezéséhez.
Hogyan tovább lakáspiac és a hitelezés?
Az eddig megismert adatokból, valamint piaci folyamatokból Nagy Tamás szerint az látszik, hogy 2023-ban csökkenő hitelkeresletre számíthatunk, amihez társulnak még a bankok által megszigorított hitelkondíciók is. Az újlakás-kínálat kapcsán felhívta a figyelmet az egyre csökkenő még szabad ingatlanokra. Valamint az újonnan induló projektek alacsony számára, ami régiós összehasonlításban is elmaradó megújulási rátát eredményez.
Ezt a helyzetet hivatott orvosolni a kedvezményes lakásáfa meghosszabbítása: 5 százalékos lakásáfa alkalmazhatóságát meghosszabbították a 2024 végéig átadott épületekre, és a Kormány javaslata alapján a 2024 végéig építési engedélyt kapó ingatlanokra akár 2028 végéig is vonatkozhat a kedvezmény.
