Buda exkluzív lakónegyedei mindig is a magyar és a fővárosi lakáspiac különleges színfoltját jelentették. Más árakról, igényekről és vásárlókról beszélhetünk. Azonban ezt a piaci szegmenst is érintette a kibontakozó gazdasági válság. Bischoff Viktóriával, a RoseHill Agency ügyvezető-tulajdonosával próbáltuk feltérképezni, hogyan is működik ez az unikális piac és jelenleg milyen folyamatokat tapasztalhatunk.
Árcsökkenés az ingatlanoknál
– Országosan nézve jelentős a forgalomcsökkenés a korábbi évek prosperálásához képest. Hogyan alakul jelenleg a budai lakáspiac, ott milyen trendek figyelhetők meg?
– Budán is stagnálást tapasztalhatunk, alig van mozgolódás, de azért a jó lokációban elhelyezkedő, jó állapotú, a jelenlegi viszonyoknak megfelelően reálisabb áron hirdetett lakások esetében tapasztalunk némi érdeklődést.
A kisebb, 50-60 millió forint értékű otthonok esetében van mozgás a piacon, de a százmillió forintot meghaladó ingatlanok nem annyira kelendők. Azok az eladók, akik tényleg komolyan gondolják az értékesítést, nagyjából 15%-kal, de egyes esetekben 25%-kal csökkentették a kínálati áraikat.
Az más kérdés, hogy egy több száz millió forintba kerülő ingatlan esetén az árcsökkenés ellenére is kiemelkedő összegekről beszélünk.
– Ezek szerint a nagy értékű ingatlanok esetében is tartják az árakat, ezért is lassult be a piac?
– Sokan azért tartják a magas árakat, mert azt mondják, hogy ha ennyiért nem értékesítik, akkor ők sem tudnak újat venni, hiszen mások sem engednek. Ez a tipikus huszonkettes csapdája. Ezzel összefüggésben sokan hirdetik a lakásukat, de végül mégsem adják el, mert közben hiába néztek másikat, nem találtak maguknak megfelelő ingatlant. Az elmúlt időszakban több esetben már lefixált feltételek mellett sem jött létre az adásvétel az eladók visszalépése miatt.
A családi házak piaca teljesen megtorpant
– Mi a helyzet a százmillió forintnál drágább ingatlanokkal?
A 150-180 millió forint fölötti lakások, családi házak piaca teljesen megtorpant. A néhány új építésű ingatlan értékesítése is teljesen megállt, néha jelentkezik csak egy-egy érdeklődő.
Azonban kivételek mindig adódnak, amikor az otthonok magas értéken cserélnek gazdát. Kölcsönt egyetlen ügyfelünk sem akar felvenni a jelenlegi kamatok mellett, bár a kavoszos – Széchenyi Kártya Programos – beruházási hitel még segítséget jelenthet: ez azonban csak cég számára lehet opció ingatlanvásárlásra, vagyis magáncélra ez sem kedvező. Néha megjelennek külföldi befektetők is, akik rögtön kiszámolják, hogy az adott ingatlan bérbeadása mekkora hozamot termel, és ha ez számukra elfogadható, akkor vásárolnak.
– A budai kertvárosokban a nagyobb ingatlanokban élőket kevésbé érinti a gazdasági válság, talán ezért sem adják el az otthonaikat nyomott áron?
– A szándék sok esetben megvan az értékesítésre, hiszen például a családi házak jelentős része az 1980-90-es években épült, amelyek tulajdonosai ma már nyugdíjasok. Egyrészt az épületek fenntartási költsége magas, ezért szeretnék eladni, másrészt nem feltétlenül van már szükségük nagy alapterületű ingatlanra. Harmadrészt azonban ezek a jó helyen lévő házak esztétikai, műszaki szempontból nem felelnek meg a kor követelményeinek, viszont a modernizálások, felújítások nagyon sok pénzbe kerülnek. Jelenleg nincs vevői kereslet ezekre a típusokra. Emellett az új építésűek szinte megfizethetetlenek, talán a II. kerület Pesthidegkút negyedében találhatunk még megfizethető házakat ebben a piaci szegmensben.
Visszaesés és fellendülés
– Mekkora visszaeséssel számolhatunk jelenleg?
– Ha a nagyságrendeket nézzük, akkor a kereső listánkon szereplők száma – akikről pontosan tudjuk, hogy mit szeretnének – nagyságrendileg százötvenről huszonöt személyre csökkent. A jelenlegi gazdasági helyzetben természetesen említhetjük az állampapírok iránti keresletnövekedést is, de az ügyfelek diverzifikáljak a befektetéseiket, és vesznek ingatlant is. Többen külföldön vásárolnak, így a tengerparton, például Spanyolországban, de persze az olcsó otthonok ott sem a legjobb lokációban helyezkednek el. Azok, akik módosabbak és ingatlanba tették a pénzüket, most hátrébb léptek egy kicsit. A csökkenő állampapír-hozamok miatt a befektetők nemsokára nagyobb számban visszatérhetnek a lakáspiacra.
– Mikor kerülhet erre sor?
Figyelemmel kísérve a hazai és a nemzetközi gazdasági folyamatokat, illetve a háború menetét, ősszel még tart a mélypont, azonban 2024-ben már abban bízhatunk, hogy pozitív irányba indul meg a szektor.
Szerencsére az a várakozás nem realizálódott, hogy részben bedől az ingatlanpiac és olcsón lehet majd lakásokat venni. Annak mindenképpen örülhetünk, hogy 2008 nem ismétlődött meg.
Ingatlanközvetítés szakértő szemmel
– Beszéljünk az ingatlanközvetítői munkáról is, hiszen a nehezebb gazdasági helyzetben mindig felértékelődik a tanácsadók szakértelme, piaci ismerete! Ön sajátos, egyéni módszerrel dolgozik csaknem 30 éve, ami a budai drágább lakásokat és luxusingatlanokat tekintve érthető is. De mit jelent ez a gyakorlatban? Mi a siker titka?
– Az olcsó lakásokat kis túlzással a tulajdonosok is viszonylag könnyebben eladhatják. Ellenben a magasabb árfekvésű lakások, házak értékesítése már más típusú munkát kíván meg a szakemberektől. Állandó ügyfélkörrel rendelkezem, ahol pontosan tudom, hogy ki mit és milyen paraméterekkel keres, vagyis felesleges körökkel nem zaklatom a megbízóimat. Minden tekintetben tájékozottnak kell lennem, nyomon követem, hogy mikor milyen lakás vagy ház kerül eladósorba, illetve előfordul, hogy nem a nyilvános piacon kerül meghirdetésre az adott nagy értékű ingatlan.
– Ebben piaci szegmensben hatványozottan fontos a bizalom és az exkluzivitás. Hogyan alakult ki az Ön személyes kapcsolatrendszere?
Ez egy szisztematikus munka eredménye, hosszú évek alatt alakul ki a kapcsolatrendszer. Ha folyamatosan jól és megbízhatóan végzem a munkámat, akkor az ügyfelek jó emlékekkel távoznak és ha legközelebb is lakásügyletük lesz, akkor biztos, hogy felhívnak.
Nagyon sok ember telefonlistájában megtalálható vagyok, ugyanúgy van ingatlanosuk, mint ahogy van fogorvosuk vagy ügyvédjük. A személyes kapcsolatoknak az a lényege, hogy kialakul egy bizalmi viszony, és ha az ügyfelek megelégedésére jól végzem a munkámat, akkor legközelebb is hozzám fordulnak.
– Ha már a szakmai színvonalnál tartunk, az ingatlan.com elindította a Partner Programot az ingatlanközvetítők számára, ennek egyik eleme az Ellenőrzött Partnerek regisztrációja, fényképezése és az Ingatlanoskeresőben történő megjelenése. Ön is Ellenőrzött Partner, mi a véleménye erről?
– Mindenképpen üdvözlendő, hogy az ingatlan.com ezzel a programmal is az ingatlanközvetítői szakma tisztulását szeretné elősegíteni, mert véleményem szerint a hirdető tanácsadók 80%-a nem rendelkezik megfelelő végzettséggel. Arra is jó a program, hogy emeli a szakma nívóját, jobban láthatjuk, hogy ki az, aki valóban nagy alázattal és tudással komolyan veszi a munkáját. Véleményem szerint nagyon felhígult a munkaerőállomány, nagyon sok dilettánst látni, akik nem értenek a közvetítéshez. Az ingatlan.com piacvezető a hirdetési szektorban, a legtöbb hívás onnan jön, ezért is jó a kezdeményezés.
