A befektetők mentik meg a budapesti belváros lakáspiacát
A pesti belvárosban, belső kerületekben alapvetően a befektetők uralják a lakáspiacot, még mindig sokan keresnek ingatlant rövid távú kiadás céljából. Ugyanakkor nagyon megszigorodtak a feltételek, így már kevesebb a lehetőség az ilyen típusú befektetésre. Az árak borsosak, a felújított vagy újszerű igényes lakások négyzetméterára másfél milliónál kezdődik, az új építésű luxusnál pedig akár 3 millió forintos négyzetméterárakig is eljuthatunk. Budapest belső kerületeinek lakáspiacáról beszélgettünk Kiss Dániel Ádám ingatlanközvetítővel.
Belvárosi lakáspiac
– Hogyan alakul jelenleg a főváros pesti belső kerületeinek lakáspiaca?
– Az elmúlt 2-3 hónapban nagyon gyenge forgalmat tapasztaltam, de ez sok kolléga számára már tavaly augusztus óta ismerős helyzet, nekem szerencsére mindeddig jól alakultak az értékesítések. Jelenleg látok némi fényt az alagút végén.
A nagyvárosi CSOK 2024. január elsejével történő megszüntetése ideiglenesen felpörgetheti a piacot, de hosszabb távú hatást nem várok ettől, hiszen ez az általános gazdasági problémákat nem oldja meg.
Ellenben örömteli folyamat számomra, hogy míg a pandémia hatására egyre többen költöztek az agglomerációba, amely nyilvánvalóan nem tett jót a belvárosi piacnak, most fordul a trend, és sokan költöznek vissza a fővárosba.
– Kik vesznek most lakást a belvárosban?
– A belvárosi negyedekben alapvetően befektetők vásárolnak, ritkán vesznek ingatlant hitel segítségével, főleg készpénzes tranzakciókkal találkozhatunk. Mostanában sok külföldön élő, magyar gyökerekkel vagy identitással rendelkező vevővel találkoztam. Emellett az ázsiai és a közel-keleti befektetők aktívak, akik némi pezsgést hozhatnak a magyar piacra.
Állampapír és rövid távú lakáskiadás
– Az állampapír nem jelent konkurenciát a lakáspiacnak?
– Természetesen nagy konkurencia az állampapír, hiszen magas a hozama, de a belvárosi ingatlanok ára követi az inflációt, sőt, még hosszú távú bérbeadásnál is plusz bevételt érhetünk el, akár 5-6%-os hozam is realizálható. A rövid távú bérbeadás domináns tényező, továbbra is sok ázsiai befektető van jelen a belvárosban, akiknél az airbnb-zés a cél. Azonban ma már önkormányzati szinten is korlátozzák, hogy hol és milyen feltételekkel engedélyezik a rövid távú lakáskiadást. Az V. kerületben például szinte lehetőség sincs arra, hogy rövid távú bérbeadásra alkalmas lakást vásároljon valaki, mert a kiadható engedélyek száma aszerint van meghatározva, hogy egy lakóépületen belül nem haladhatja meg az összes önálló rendeltetési egység darabszámának 5%-át. Az ügyfelek sok esetben ezt nem tudják, így mikor ez kiderül, inkább visszalépnek a vásárlástól.
– A pandémia pár éve padlóra küldte a rövid távú lakáskiadást is. Ezek szerint ismét eljött az aranykor?
– Nyugodtan mondhatom, hogy szinte soha nem láttam még ennyi külföldi turistát, mint amennyien jelenleg tartózkodnak Budapesten. Sokan mondják, hogy nem a legfizetőképesebb kereslet van jelen, de ők akár a rövid távú lakáskiadásban, akár évekkel-évtizedekkel később a lakásvásárlási piacon is megjelenhetnek, vagyis mindenképpen hozzájárulnak a magyar ingatlanszektor fellendüléséhez. Még itt említeném meg, hogy a rövid távú lakáspiac érdekes szegmense, amikor nagyjából húszmillió forint befektetésével egy lakóegységhez juthatunk, amely rendszeresen kiemelkedő jövedelmet biztosít a számunkra. Szóba jöhet egy akár hatvan négyzetméteres ingatlan is, amelyet három apartmanra bontanak szét, így minden egyes kis garzon kiváló hozammal adható bérbe.
Alku a lakáspiacon
– Folyamatosan arról beszélünk, hogy nagy az alku tere most az adásvételi tranzakciókban, aki nem csökkent árat, az nehezebben tud értékesíteni. E tekintetben hogyan alakul a belvárosi piac?
– Egyértelműen megálltak az árak itt is, azonban 40-45 millió forintos értékig a kis lakásoknál nem csökkennek az árak. Nagyon drágák, különösen a felújított, jó állapotú ingatlanok. Ezek vagy az újszerű lakások az V. kerületben és a kiemeltebb területeken biztosan elérik a másfél millió forintos négyzetméterárat, csak ebben a szegmensben kicsi a fizetőképes kereslet.
Jelenleg egy 2000 után épült, jó állapotú és adottságú kétszobás lakás 65-70 millió forintba kerül.
A plafon kb. a 3 millió forintos négyzetméterár, amelyekkel az Andrássy úton vagy a Szervita téren az új építésű lakások esetében találkozhatunk. Ez már a luxusszegmens, ahol jó ideig vásároltak az ügyfelek saját célra. Most ez a célcsoport is megtorpant, és a befektetői érdeklődés maradt meg a luxusingatlanok iránt. Másfél millió alatt nem kapunk élhető és korszerű ingatlant. Az ügyfelek egyre jobban érdeklődnek a 2000 után épült ingatlanok iránt, ahol nincs szükség átfogó felújításokra. Csupán átveszik a kulcsokat és már be is költözhetnek. Egyáltalán nem érzékelek megnövekedett alkulehetőségeket jól árazott ingatlanok esetében.
– Folyamatosan téma a felújítandó lakások sorsa, hiszen azok most nem a legnépszerűbb ingatlantípusok. Ön segít a felújítások lebonyolításában is, vagyis rálátása van az árakra. Hogyan alakulnak jelenleg a renoválás költségei?
– A legtöbb ügyfél a felújítási költségeket alul tervezi. A felújítás nagyságrendjének az elfogadása nem könnyű dolog, jelenleg nagyjából 300 ezer forint négyzetméterként, ha a lakást teljeskörűen szeretnénk megújítani. Ez még egy harminc négyzetméteres garzonlakás esetén is 9 millió forintot jelent.
Ellenben, ha vásárláskor olyan ingatlant találunk, ahol a reális felújítási költséget tudjuk érvényesíteni, vagyis 1-1,2 millió között veszünk, akkor jól is járhatunk.
Sok tényezőt kell figyelembe venni, hiszen a régi bérházak nincsenek túl jó állapotban, itt a felújítási alapot évről évre folyamatosan emelni kell. Egyre több vevő látja, hogy érdemes olyan lakást venni, ami nem olyan régi bérházban található, ahol a közös költség alacsony. Az újabb vagy a felújított épületekben található lakások, igaz magasabb vételárért, de kordában tartható közös költségeket ígérnek.
Partner Program
– Ön már az ingatlan.com keresőjében is megjelenik, mint Prémium Partner, ha az érdeklődő egy adott városra, településre vagy területre keres rá, és a keresési paramétereknek megfelelő ingatlannal rendelkezik. Ez miért lehet jó önnek hosszabb távon?
– Nagyon örültem a lehetőségnek, amikor az ingatlan.com a programot elindította. 17 éve foglalkozom közvetítéssel, és mindig probléma volt, hogy sok olyan tanácsadó dolgozik ezen a szakterületen, akik nem megfelelően képzettek. Sok esetben vevői megbízással dolgozom, vagyis az ügyfeleim helyett előzetesen feltérképezem a lehetséges ingatlanokat, ahol más közvetítőkkel találkozom, és nem mindig jók a tapasztalataim.
Ezért a Partner Program mindenképpen pluszt jelent, hiszen itt a szakképesítést is ellenőrzik, személyesebbé válik a közvetítő megjelenése a honlapon, vagyis jelentősen növekszik az átláthatóság az ügyfelek részére.
Szerencsére már érkezett több megkeresés a program miatt.
– A nehezebb piacon fontos a bizalom. Ön említette, hogy sokan megbízzák a megfelelő lakás megtalálásával. Kik azok az ügyfelek, akikkel ilyen jó együttműködést tud megvalósítani?
– Az ügyfélköröm meghatározó része befektetőkből áll és ajánlásokból érkeznek a megkeresések. Több esetben külföldről bíznak meg vevők. Ilyen esetekben előszűrésként megfelelőnek tűnő ingatlanokat látogatok helyettük, majd a kiválasztott lakásokat már közösen, az ügyféllel együtt tekintjük meg. A mai technológia segítségével akár egy távoli videómegbeszélés során is meg tudom mutatni az ingatlanokat. Már a pandémia idején az ingatlan.com lehetőséget biztosított arra, hogy virtuális túrákat, videókat mellékeljünk a hirdetéseinkhez, amelyek mára már széleskörűen elterjedtek.
Megbízások és sikeres eladások
– Mekkora ideálisan a megbízások nagyságrendje, amellyel eredményesen és hitelesen lehet úgy dolgozni, hogy valóban sikeres adásvételek legyenek?
– Általában 8-10 megbízással szoktam dolgozni. De a válasz nem ilyen egyszerű, hiszen függ a piac aktuális állapotától. Jelenleg a piac kínálati oldala nőtt meg, vagyis sokkal több az eladó lakás, mint a vevő. Ezért szeretnék nagyobb számú megbízással dolgozni, így jelenleg erre törekszem.
A korrekt áron kínált ingatlanok gyorsan elkelnek, a rosszabb paraméterekkel rendelkező lakások viszont sokáig maradnak a piacon, akár hosszú hónapokig is beragadhatnak.
A jelenlegi viszonyok tükrében 15-25 megbízás tűnik optimálisnak, amelyekkel eredményesen lehet dolgozni.
– Hol érdemes hirdetni a jelenlegi lakáspiacon, hogy koncentráltan, eredményesen értékesíthessünk ingatlant?
– Alapvetően az ingatlan.com oldalán hirdetek, amely valójában monopolhelyzetben van a hazai piacon. Természetesen megjelenhetünk a közösségi médiumokban is, hogy megbízásokat szerezzünk, hiszen ezek használata kapcsolatépítés szempontjából szinte már elengedhetetlen, de értékesítésre az ingatlan.com a legtökéletesebb felület. Sokszor megkérdezem az ügyfeleket, hogy hol találtak a hirdetésemre, és kb. százból kilencvenkilenc az ingatlan.com-ot említi.
