Blogcikkünk előző részében körbejártuk azokat a kérdéseket, amelyekről tájékozódnunk kell a tervezőasztalról vásárolt új építésű ingatlanra vonatkozó szerződés aláírása előtt. A folytatásban a szerződést és annak lehetséges tartalmi elemeit járjuk körbe.
Milyen szerződést kötünk egyáltalán?
Minden esetben tájékozódjunk a jogi konstrukcióról az eladónál/kivitelezőnél, hogy pontos képet kapjunk arról, milyen okiratokat, szerződéseket kell majd alaposan átnéznünk az aláírás előtt. Tervezőasztalról vásárolt új építésű ingatlan esetében ugyanis adásvételi szerződéssel és kivitelezési szerződéssel is találkozhatunk.
Adásvételi szerződés
Az első esetben az adásvételi szerződés magába foglalja a kívánt ingatlan értékesítését kulcsrakész vagy fűtéskész állapotban. Ilyenkor a vételár ellenében konkrét felépített ingatlant vásárolunk meg. Fontos, hogy az ingatlan vásárlása után illetéket kell majd fizetni, ha a vevő nem tud élni valamilyen kedvezménnyel vagy mentességgel – érdemes erről is tájékozódni.
Adásvételi + kivitelezési szerződés
Ettől eltérő, de szintén alkalmazott jogi konstrukció, amikor két szerződést kötünk a beruházóval: egy adásvételi és egy kivitelezési szerződést. Az adásvételi szerződéssel megvásároljuk a telket vagy telekhányadot, amire építkezünk. Ha beépítetlen telket vásárolunk és 4 éven belül vállaljuk, hogy az előírásoknak megfelelő lakóingatlant építünk rá, akkor illetékmentességre lehetünk jogosultak.
Jellemzően ezzel egy időben egy kivitelezési szerződést is kell kötnünk. Ezzel megbízzuk a kivitelezőt a tervezőasztalról kiválasztott lakás vagy családi ház felépítésére az előre meghatározott tervek alapján, kulcsrakész vagy fűtéskész állapotban.
A telek vagy telekhányad megvásárlását követően a kivitelezési szerződésben foglaltak alapján a kivitelezésért külön kell fizetni, amely történhet átalánydíjas konstrukcióban (egy előre megállapított összeg) vagy tételes elszámolásban (a ténylegesen elvégzett munka és felhasznált anyagok alapján). Tételes elszámolás esetén a végösszeg változhat a tételes felmérés alapján és az esetleges többletmunkák miatt – erről részletesen lejjebb írunk.
Amennyiben szükséges, kérjünk segítséget a szerződések áttekintéséhez! Ehhez minden esetben kifejezetten ilyen jellegű szerződésekkel foglalkozó ügyvéd segítségét ajánljuk.
Milyen tartalommal készüljenek el a szerződések?
Fontos megjegyezni, hogy minden ügylet más és más, ennek megfelelően kell meghatározni a szerződések biztosítékait is, kialakítani azok rendszerét. Különösen az alábbiakra kell kiemelt figyelmet fordítanunk:
Jogosultságok és kötelezettségvállalások
Alaposan tekintsük át a szerződésbe foglalt jogosultságainkat és kötelezettségeinket. Ilyen lehet például
- a munkaterület megtekintése, ellenőrzése,
- a kivitelezést érintő utasítási jogok,
- az egyes díjrészletek megfizetésének határideje vagy egyéb feltételei,
- kötbérrel biztosított kötelezettségvállalások,
- beépítésre kerülő anyagok kellő időben történő kiválasztása.
Fordítsunk kiemelt figyelmet a kivitelező jogosultságaira és kötelezettségeire is, mint például
- a határidők meghosszabbítása,
- a kivitelezés ütemezése,
- a végső átadás határideje,
- az esetleges hibák kijavítására vonatkozó feltételek,
- a projekthitellel vagy más módon megterhelt ingatlan tehermentesítése,
- jogosult-e alvállalkozót igénybe venni vagy a kivitelezést felfüggeszteni.
Műszaki tartalom
Javasoljuk, hogy a felek által egyeztetett és aláírt, minél részletesebben kidolgozott műszaki tartalom képezze a szerződés mellékletét a későbbi vitás helyzetek elkerülése érdekében. A kivitelezés folyamata is gyorsabb, amennyiben a tervek és a műszaki feltételek maradéktalanul rendelkezésre állnak. A műszaki tartalom legyen teljes körű, egyértelmű és pontos, ne legyen félreérthető.
Határidők
Minden esetben fordítsunk kiemelt figyelmet a határidőkre. Egyeztessünk az eladóval/kivitelezővel az általa vállalt határidőkről, valamint vegyük figyelembe saját helyzetünket is, vizsgáljuk meg, hogy tudjuk-e vállalni az adott fizetési ütemezést, ki tudjuk-e választani határidőre a beépíteni kívánt anyagokat?
Elállási jog
Fontos, hogy jelentős, nem indokolható késés, vagy olyan mértékű szerződésszegés esetén, amelynek következtében az ingatlant nem kívánjuk tovább építtetni, vagy megvásárolni, szabadulni tudjunk a szerződéstől elállási jog kikötésével.
Pótmunka vagy többletmunka?
Az átalánydíj és a tételes elszámolás közötti különbség akkor válik fontossá, ha az építkezés során előre nem várt munkák merülnek fel. Hogy ezt megértsük tisztáznunk kell a többletmunka és a pótmunka fogalmát.
A többletmunka a kivitelezési szerződésben vállalt eredmény teljesítéséhez szükséges, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munka. Ilyen minden feladat, amelynek elvégzése nélkül az ingatlan nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra, de a munka valós mértéke vagy költsége az építkezés során derül ki, előre nem látott tényezők miatt.
Például, ha az építkezés során kiderül, hogy a talajminőség miatt megerősített alapozást kell csinálni, de az árajánlatban átlagos talajviszonyokkal kalkuláltak, akkor a felmerülő extra munka többletmunkának minősül. De ide tartozhat például az az eset is, amikor a tervről és az előzetes tételes költségvetésből kimaradt a kémény, azonban a fűtési rendszerhez ennek kivitelezése elengedhetetlen.
Pótmunka ezzel szemben az utólag megrendelt, különösen a tervek vagy a műszaki tartalom további megrendelői igényeknek megfelelő módosítása következtében szükségessé váló munkálatokat jelenti.
Átalánydíj vs. tételes elszámolás
Ha a kivitelező átalánydíjat köt ki a szerződésben, akkor az építkezésért egy előre meghatározott, egyösszegű (akár részletekben fizetett) díjjal tartozunk, amely a teljes kivitelezés ellenértéke. Ebben az esetben a kivitelező kizárólag a pótmunka ellenértékére jogosult, a többletmunka ellenértékére nem.
Tételes elszámolás esetén azonban a kivitelező által elvégzett és igazolt munkatételek és a beépített anyagok szerint történik a vállalkozói díj megfizetése, és eszerint zajlik mind a többletmunka, mind a pótmunka elszámolása.
Mérd fel hitelképességed online! Kérj ingyenes előminősítést kötelezettségek nélkül a money.hu felületén, kattints ide: Érdekel az előzetes hitelbírálat
Kötbér
A kötbér egy szerződésben meghatározott összeg, amivel a szerződést nem megfelelően teljesítő, szerződésszegő fél tartozik a másiknak. Építkezéseken ez leggyakrabban késedelmet jelent – azaz, ha a kivitelező hibájából csúszik az ingatlan átadása, akkor előre egyeztetett összeggel tartozhat a kivitelező a megrendelőnek. Ezt általában napi összegben szokták meghatározni a késedelem időtartamára, azonban a szerződés meghiúsulásának esetére is lehet egyösszegű kötbért kikötni.
A kivitelezők azonban gyakran alkalmazzák a kötbérterhes napok maximalizálását. Minden esetben érdemes megvizsgálnunk azt, hogy mi számít kötbérfizetési kötelezettséget megalapozó szerződésszegésnek, és ha ilyen történik, akkor milyen mértékű kötbérre lehetünk jogosultak. A bírói gyakorlat a vállalkozási díj vagy vételár 10-20%-ának megfelelő mértékű kötbért tekint elfogadhatónak. Azzal is számolni kell, hogy milyen mértékű kárunk keletkezhet, ha nem készül el határidőre a kivitelezés és nem tudunk beköltözni. Ha a kárunk meghaladja a fizetendő kötbér összegét és tudjuk bizonyítani, akkor követelhetjük a teljes kárunk megtérítését.
A vevői/megrendelői oldalról is mindenképp vizsgáljuk meg, hogy van-e kötbérterhes kötelezettségvállalásunk a szerződésben. Ha mi szegünk szerződést, akkor az eladó/kivitelező tőlünk fogja követelni annak megfizetését.
Egyéb költségek
A vállalkozási díjon vagy vételáron felül felmerülhetnek további költségek, mint például a közműfejlesztési hozzájárulás megfizetése, közműcsatlakozások kiépítése, tereprendezés, kerítés építés, extra tervezési költségek például tervmódosítások esetében, ha többlakásos épületről van szó, akkor a társasház alapítás költsége és a beruházástól függően még több más egyéb is. Ezeket is célszerű a szerződésbe foglalni a félreértések elkerülése végett. Természetesen nem várt kiadás mindig felmerülhet, azonban egy gyakorlott ügyvéd és egy átgondolt szerződés segít ezeket minimalizálni.
A fentieken túl rendkívül széles azon szerződéses rendelkezések köre, amelyek az adott ügyletre vonatkozóan biztosítékot jelenthetnek számunka. Egy átgondolt és minden helyzetre kiterjedő szerződés a későbbiekben megkímélhet minket a vitás szituációktól, így minden esetben bízzuk szakemberekre a szerződések elkészítését, véleményezését.
A blogcikk szerzője Dr. Fekete Bálint ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
