A jelzáloghitel ugyanis tipikusan egy bankok által nyújtott, üzleti célú segítség arra az esetre, ha egy ingatlan adásvételéhez nem áll a vevő rendelkezésére a teljes vételár. Viszonzásul a bank részére rendszeresen fizetni kell a törlesztőrészletet. De mit tehet a bank ennek elmaradása esetén?

Mit is értünk jelzálogjog alatt?

A jelzálogjog egy banki biztosíték. Ezt azért jegyzik be, hogy biztosítsa, azt, hogy bank visszakapja majd az adóstól a kölcsönösszeget. Ezért a bank addig nem is folyósítja az összeget, amíg a zálogjog tényét be nem jegyzik az ingatlan tulajdoni lapján. Amíg szerződésszerűen teljesítünk, ez nem jelent gondot, viszont súlyos következményekkel szembesülhetünk, ha megszegjük ezt a kötelezettséget.

Milyen következményekkel számolhatunk, ha nem tudunk tovább fizetni?

A bank minden esetben először hitelbírálatot végez hitelfelvétel során, azaz felméri a vagyoni helyzetünket. Ettől függően folyósítja a hitelt, ez azonban korántsem mentesít minket a kötelezettség alól, hogy mi is alaposan felmérjük, hogy képesek leszünk-e a törlesztőrészletek megfizetésére. Ha nem tudunk tovább fizetni, a hitelező súlyos szerződésszegés címén felmondja a hitelszerződést. Ez azzal jár, hogy a már addig felhalmozott hátralékon felül egy összegben követelheti a még hátralévő hitelösszeget, azaz a tőkét, a kamatokat és a késedelmi kamatokat is, aminek összegét sokszor egyéb behajtási költségek is növelhetik.

Mikor és milyen módon kerülhet végrehajtás alá az ingatlan?

Az ingatlant többféle eljárás keretében lehet végrehajtás alá vonni, létezik bíróságon kívüli, valamint bírósági eljárás. Ezeket az eljárási módokat a szerződésben mindig rögzíteni kell.

1. Bírósági végrehajtáson kívüli eljárás

Amennyiben az egyösszegű teljesítés nem áll módunkban, a bank a követelést az ingatlanból fedezi. Alapvetően bírósági végrehajtás útján jár el a bank, de a jogszabály lehetővé teszi azt is, hogy a hitelösszeg felvételekor a felek megállapodjanak abban, hogy a bank közvetlenül értékesítheti az ingatlant. Jó, ha tudjuk, hogy ennek feltételeit minden esetben a szerződésnek kell részletesen taglalnia.

Ha a bank magasabb összegen értékesíti az ingatlant, mint a behajtani kívánt hitelösszeg, akkor a fennmaradó vételár az adóst illeti. Ha azonban a vételár nem éri el a tartozás összegét, az is előfordulhat, hogy az ingatlan eladásra kerül, és tartozásunk változatlanul fennáll a bank felé.

Fontos tanács az adósok számára: Mikor hitelt veszünk fel, mindig figyeljünk oda, hogy a bank milyen módon értékesítheti az ingatlant. Amennyiben a bíróságon kívüli értékesítést javasolja, alaposan olvassuk végig, hogy ez ránk nézve nem lesz-e hátrányos. Előfordulhat, hogy csak a bank jogosult az értékbecslő kiválasztására, így a szerződés alapján mi nem vitathatjuk az ingatlanunkra megállapított értéket.

2. Bírósági végrehajtási eljárás

Bírósági végrehajtást az esetek többségében polgári peres vagy büntetőeljárás előzi meg. Ennek eredményeként állapítják meg a követelés fennállását igazoló végrehajtási jogcímet. Amennyiben a végrehajtási jogcím nem vitatható, első lépésként a bíróság vagy – bizonyos esetekben – a közjegyző dönt arról, hogy az írásbeli kérelem alapján kiállíthatják-e a végrehajtáshoz szükséges végrehajtási okiratot. Ha az okiratot kiállították, a második lépés a bírósági végrehajtási eljárás megkezdése.

Ha a végrehajtható okirat az ingatlan adatait tartalmazza, az ingatlant a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését követő három munkanapon belül lefoglalja. A lefoglaláskor a végrehajtó felkeresi az ügyben illetékes földhivatalt és bejegyezteti a végrehajtási jogot az ingatlanra. A végrehajtási jog bejegyzése az ingatlant nem teszi forgalomképtelenné. A lefoglalt ingatlanra vonatkozóan jogot szerezni azonban csak úgy lehet, ha az a végrehajtást kérő jogát nem sérti és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.

Mi történhet a moratórium után, ha nem tudok fizetni?

A moratórium lejárta után sajnos nem marad nagy mozgásterük azoknak, akik nem tudják fizetni hiteltartozásaikat. A GKI felmérése szerint a teljes magyar háztartási hitelállomány 15-20 százaléka kerülhet nehéz helyzetbe, ha újraindul a törlesztés. Merthogy az adósnak a moratórium alatt meg nem fizetett tőke-, kamat- és díjtartozást is meg kell majd fizetni annak feloldása után. Ez ugyan nem emelheti meg a havi törlesztőrészletet, de meghosszabbíthatja a futamidőt. Ha viszont a szerződést változó kamat mellett kötöttük, akkor a törlesztőrészlet összege is változhat amellett, hogy annak futamideje is kitolódik. Ha az így megemelkedett törlesztőrészletet az adós nem tudja fizetni, szerződését a bank ugyanúgy felmondhatja, mint a moratórium előtti időszakban, és végrehajtás alá vonhatja az ingatlant. 

A blogcikk szerzője Dr. Havas-Sághy Gábor ügyvéd, az Ügyvéd Házak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.