Képzeld el, hogy kiválasztottad a tökéletes ingatlant, megállapodtatok az árban, megkötötted az adásvételi szerződést – és ekkor derül ki, hogy a lakás statikailag, műszakilag életveszélyes állapotban van. Mindez nemcsak meghiúsítja az adásvételt, de komoly pénzügyi veszteséget okoz a vevőnek, pedig megfelelő elővigyázatossággal elkerülhető lenne.

Ügyvédi praxisomban pont ez fordult elő egy esetben egy családi lakóingatlant érintő adásvétel megkötését követően. A hiba már csak a hiteligénylés során derült ki, annak helyrehozatala tetemes költséget emésztett volna fel. Ennek következtében a bank nem kívánta finanszírozni az ügyletet, az adásvétel meghiúsult. A későn fellelt műszaki probléma meglehetősen kellemetlen helyzetet teremtett mindkét félnek. Kérdésessé vált például a foglaló sorsa, hiszen azt a vevő a szavatosságra hivatkozva visszakövetelte. 

Hogyan lehetett volna ezt megelőzni?

A szerződés kudarca utólag visszatekintve azzal lett volna elkerülhető, ha annak megkötése előtt egy alapos műszaki, statikai vizsgálatnak vetik alá az ingatlant.

Ez sajnos Magyarországon inkább csak a nagy kereskedelmi és ipari ingatlanok átruházása előtt történik meg. A statikai szakvélemény jellemzően a lakóingatlanok piacán elmarad, csak az energetikai és esetleg a villamossági felülvizsgálat történik meg előzetesen. Sokszor a vevőnek a lakás megvásárlásért folytatott verseny miatt ideje sincs minden óvatossági intézkedésre.

Ha az ügylet előtt van mód a vevő számára a műszaki átvilágításra, érdemes élni ezzel. Így az esetleges statikai hibák megismerése után a vevő már más feltételekkel bocsátkozhat az ügyletbe, vagy attól még a szerződés aláírása előtt visszaléphet.

A statikai vizsgálat menete

Az ilyen típusú problémák előzetes kizárása érdekében statikus szakértő megbízása javasolt. A statikus a megfelelő szakértelem birtokában felméri a lakóingatlan szerkezeti stabilitását, az esetleges hibás kivitelezési, anyaghasználati megoldásokat, a bekövetkezett anyagmozgásokat, elhasználódásokat.

A szakértő az ingatlan alapozását, falazatát, födémszerkezet állagát, terhelhetőségét vizsgálja. Ezt részben szemrevételezéssel, részben eszközös vizsgálattal végzi el. Például a régebbi, bauxitbetonból készült házak vizsgálata során a szakértő jellemzően a vakolat egy kisebb ponton történő eltávolítása után a beton állagát közvetlenül, egy speciális „Schmidt kalapács” elnevezésű eszközzel teszteli.

Ha a vevő a falakon repedéseket lát, a lábazat vizesedés jeleit mutatja, vagy a tartószerkezet beton vagy fa oszlopai, áthidalói meghajlottak, megcsavarodtak, mindenképpen indokolt a statikai szakvélemény megrendelése.

De a laikus nem mindig ismerheti fel ezeket a problémákat, főleg ha a falak frissen vannak glettelve, vakolva, festve, vagy valamilyen burkolat (tapéta, fa, gipszkarton borítás) fedi el a szerkezeti elemeket. Ilyen esetben tényleges információ a szerkezeti szilárdságról kizárólag a fedő elemek eltávolításával szerezhető. Ezeket a vizsgálatokat csak a gyakorlott, tapasztalt, a hibák feltérképezésre kiképzett szakértő képes megfelelő alapossággal elvégezni.

Jogi és finanszírozási lehetőségek hiba felfedezése esetén

A banki hitelből megvásárolni tervezett ingatlan kapcsán különösen fontos ellenőrizni annak statikai, műszaki állapotát. A szakvélemény azonban azoknak is hasznos, akik banki finanszírozás nélkül tervezik megszerezni a kinézett ingatlant, hiszen ebben az esetben is kellemetlenül érintheti a vevőt egy előre nem látott hiba.

Mi történik, ha kiderül, hogy a lakóingatlan lakhatásra nem alkalmas? Ezt rögzíteni kell a megállapodásban, meg kell jelennie az árképzés kapcsán és ilyenkor javasolt elkerülni a banki hitelből történő megvásárlást. Ha eddig ismeretlen hibát talál a szakértő, akkor az eladó esetleg egy előszerződésben vállalhatja annak helyreállítását a végleges adásvétel aláírásának feltételeként.

Ha a bank szerint nem adható hitel a statikai állapot miatt a problémás, lakhatásra alkalmatlan lakás fedezetként történő bevonásával, de mi mégis megvásárolnánk az ingatlant, akkor megoldás lehet ha egy másik, családon belüli, fedezetként bevonható ingatlanra veszünk fel hitelt. A műszakilag kifogásolható ingatlant később a lakhatásra alkalmas állapot eléréséhez más felújítási, vagy korszerűsítési hitel felvételével lehet finanszírozni.

A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja (info@ugyvedhazak.hu).