Vevőként az elővásárlási jog kapcsán a legtöbb esetben egy harmadik fél – legyen az magánszemély, vagy akár egy cég – jut eszünkbe, aki élve a törvény adta lehetőségével, meg kívánja vásárolni előlünk az általunk kiszemelt ingatlant. Nem is gondolunk arra, hogy valójában van olyan tényező, akiről nem is sejtjük, hogy Ő maga is rendelkezik elővásárlási joggal. Ő pedig nem más, mint az állam. Cikkünkben azokat a jogi helyzeteket mutatjuk be, amikor az államnak elővásárlási joga van.
Az elővásárlási jog
Először is elevenítsük fel, hogy mi is az az elővásárlási jog. Az elővásárlási jog alatt azt értjük, amikor egy dolog (például ingatlan) értékesítése során valaki azonos feltételekkel, de másokat megelőzve szerezheti meg a dolog tulajdonjogát. Leggyakoribb előfordulási esete a közös tulajdon esetköre, mikor a tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg.
Közös tulajdon esetén az elővásárlási jog lényege abban rejlik, hogy a dolog értékesítése esetén a vevőtől kapott, és általunk elfogadni kívánt ajánlatot közölnünk kell az elővásárlásra jogosulttal. Amennyiben a jogosult azonos feltételekkel el kívánja fogadni az ajánlatot, akkor ezt egy írásbeli elfogadó nyilatkozattal teheti meg a tulajdonos felé. Ha pedig ez megtörténik, akkor a szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között jön létre.
Miután megismertük az elővásárlási jog lényegét, nézzük meg, hogy mikor találkozhatunk az állam elővásárlási jogával.
Termőföldek
A leggyakoribb ilyen helyzet a termőföldi ügyletek esete, ahol megjelenik az állam elővásárlási joga.
A 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) az elővásárlásra jogosultak között sorrendet állít fel, melynek első helyén áll az állam. Fontos megemlíteni, hogy az állam az elővásárlási jogát a 2010. évi LXXXVII. törvényben, azaz a Nemzeti földalapról szóló törvényben rögzített földbirtok-politikai irányelvek érvényesülésének céljából, közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű célok megvalósulása érdekében gyakorolhatja.
A korábbi szabályozással ellentétben jelenleg nem kell közvetlenül megkeresni az államot, hogy kívánja-e gyakorolni elővásárlási jogát, hanem a Földforgalmi törvényben szabályozott eljárási rendet kell követnünk. Azaz először meg kell küldeni a szerződést az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervhez (megyei földhivatal), aki amennyiben nem talál megtagadási indokot, továbbítja 60 napos kifüggesztés céljából az illetékes jegyzőhöz a szerződést, majd a 60 nap letelte után az eljárás a korábbi szabályozásnak megfelelően folyik tovább.
Lényeges kiemelni azt is, hogy nem minden esetben van helye elővásárlási jog gyakorlásának az állam részéről termőföld ügyletek esetében. Ilyen például a közeli hozzátartozók között létrejött szerződések, vagy tulajdonostársak között köttetett, közös tulajdont megszüntető szerződések esete.
Műemléki ingatlanok
A következő esetkör a műemléki ingatlanok köre. Kevésbé ismert szituáció, azonban mégis sok embert érint.
A törvény értelmében az államot elővásárlási jog illeti meg a kiemelten védett műemléki ingatlanok esetében. Azoknál az ingatlanoknál, melyek védett műemléknek minősülnek, akkor áll fenn az állam elővásárlási joga, ha ezt rendelet kimondja.
Onnan tudhatjuk, hogy az ingatlan műemlék, hogy az érintett ingatlan tulajdoni lapján szerepel a műemlék kifejezés. Fontos, hogy nem szükséges a védettség megállapításához, hogy annak tényét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék, ettől függetlenül még minősülhet védettnek az ingatlan, melyet akár egy esetlegesen kihelyezett Műemléki tábla is jelezhet.
A védettség tényét az alábbi linken tudjuk ellenőrizni: https://oroksegvedelem.e-epites.hu/
Amennyiben az ingatlan védett státuszú, műemléki jelleggel bír, abban esetben nem elkerülhető az állam megkeresése, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával. Az elővásárlási jog gyakorlásáról a Miniszterelnökséget vezető Miniszter jogosult dönteni az állam nevében 30 napos határidőn belül.
Védett természeti értékek
Végezetül fontos megemlíteni azt a helyzetet is, amikor ingatlanunk védett természeti területen fekszik, vagy védett természeti értéknek, területnek minősül. Ilyen például a nemzeti park, láp, földvár. Az ingatlanunk védett természeti értékét, vagy jellegét szintén a tulajdoni lap segítségével tudjuk ellenőrizni.
Védett természeti területen fekvő, vagy védett természeti értéknek minősülő ingatlan esetén szintén nem tudjuk elkerülni, hogy megkeressük az államot, hogy meg kívánja-e előlünk vásárolni az ingatlant. Ebben az esetben az államot a tíz Nemzeti Parki Igazgatóság közül az fogja képviselni, ahol az ingatlanunk fekszik.
A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.([email protected]).
