Sokat hallani a készház fogalmát, de ennek ellenére is nagy körülötte a félreértés, és az ebből fakadó félreértés. Ha még ide vesszük a könnyűszerkezetes házakat és a típusházakat is, akkor pedig végképp könnyű elveszni ezen a téren. Mostani cikkünkben eloszlatjuk a félreértéseket, tiszta vizet öntünk a pohárba, és sorra vesszük a különböző épületek előnyeit és hátrányait. Ezek ismeretében a házépítést fontolgatók előtt is több alternatíva jelenik meg, ami átlép a téglaházak határain.
Milyen épület számít készháznak?
Készházaknak azokat az épületeket nevezzük, amelyek valamilyen mértékű előregyártással készülnek, jellemzően pontos, precíz, automatizált üzemi körülmények között, tehát nem minden munkafolyamat történik az építkezés helyszínén. Ez gyorsabb, pontosabb, professzionálisabb munkavégzést tesz lehetővé, ami sok esetben költséghatékonyabb is lehet az építtetőnek, és kevesebb kockázatot, bizonytalanságot hordoz magában.
Ilyenek például a Leier beton kéregpaneles házak, a SIP paneles vagy a Liapor épületek, ahol a falszerkezetet gyártják le előre, és az építkezés helyszínére szállítják, majd ott daru segítségével a szükséges helyre emelik, és rögzítik, egymáshoz kapcsolják azokat. Ezekben az előregyártott falpanelekben jellemzően már előre kialakítják a homlokzati nyílászárók helyeit, az esetleges redőnyök fogadószerkezeteit, behelyezik a villamos védőcsöveket, és előre kiépítik a villamos, valamint a gépészeti kiállásokat is.
Megoldás az építőipari problémákra
Klasszikus SIP paneles épületeknél a villamos- és gépészeti szereléseket többnyire előtétfalazással oldják meg. Korszerű, sok tekintetben az építőipar régóta fennálló problémáira megfelelő választ adó technológiák ezek, legyen az a képzett szakemberek hiánya, vagy a kivitelezési határidők kiszámíthatatlansága, illetve akár a költségek elszállása. Nagyobb fokú előregyártást, ezáltal még nagyobb biztonságot és professzionalitást nyújtanak azok a technológiák – például a Danish Fabrik készházak -, amelyeket akár 85 százalékban üzemi körülmények között készítenek. Nem csak a falpaneleket, hanem a födém-és tetőpaneleket, de akár még az aljzatot is így készítik. Az építkezés helyszínén pedig már csak a belső munkálatok (például glettelés, festés) maradnak, illetve az elemek összeállítása, és olyan apróságok, mint például a tető cserépfedése, vagy az ereszcsatornák felszerelése.
Itt a legkisebb a hibalehetőség, a legnagyobb a gyorsaság, és a megtakarítási lehetőség is. Egy 100 négyzetméteres földszintes Danish Fabrik épület akár 2 és fél hónap alatt is kulcsrakészen felépülhet egy jól szervezett építkezéssel. Most, 2023-ban akár 50 millió forint alatti áron is. Köszönhető ez annak, hogy minden porcikájában a költségek csökkentésére termett. Kívülről már nem kell a falakat szigetelni, mert a vastag magszigetelés önmagában elegendő, a belső gipszkarton falakat nem kell vakolni, csak hézagoló glettelni, és azt követően lehet festeni.
Továbbá nem szükséges esztrich-betont használni és annak a száradására várni az aljzatban, mert szárazpadló-rendszerrel készül, a villanyszerelőnek és a gépésznek minimális időt kell a területen töltenie, a falpaneleknek köszönhetően nem kell hornyokat marniuk, és azt visszavakolni, hanem jóformán csak be kell kötniük a csöveiket, kábeleiket. Emellett nem kell koszorút sem tenni a falak tetejére, mert a falpanelek tartalmazzák a szükséges megerősítéseket. A nyílászárókat meg lehet rendelni előre, nem kell várni, mint a téglaházaknál, mert a helyüket milliméter pontosan marta ki a CNC gép, és még bőven folytathatnánk a felsorolást.
Előnyök és érdemi különbségek
Az előregyártott épületek, készházak jellemző előnye még a téglaházakhoz képest a vékonyabb falak megjelenése. Többnyire a téglaházak szigetelt 45-50 cm-es falvastagságához képest 28-30 cm-es falakról beszélünk. Ez azért fontos, mert ha “kiszámolt” helyen építkezünk, “kimaxoljuk” a beépíthetőséget, ez akár egy szobányi különbség is lehet. Tankönyv szerint a téglaházak nettó és bruttó alapterülete közötti különbség 25 százalék (a nettó a helyiségek hasznos alapterülete, a bruttó a ház külső kerülete a falakkal, válaszfalakkal együtt), míg a készházaknál ez akár 17 százalékra is könnyedén lemehet.
Hogy megvilágítsuk a legfontosabb érdemi különbséget: megépíteni és költséget számolni a bruttó területre kell, használni pedig a nettót tudjuk. Tehát a kettő aránya azért fontos, mert ugyanabból a költségből készházak esetén nagyobb hasznos alapterületet nyerhetünk ki. Vagyis használati érték tekintetében nagyobb házat kapunk ugyanannyiért. Persze ezt úgy is nézhetjük, ha a nettó alapterületre vetítve akarunk költséget számolni, hogy ennyivel olcsóbbak a készházak a téglaházaknál.
Készházakat jelentős előregyártással lehet építeni favázas, belülről előre szigetelt fal-és födémpanelekkel, tetőpanelekkel (Danish Fabrik), beton kéregpanelekből (Leier), agyagbetonból (Liapor), favázas előregyártott falpanelekből (SIP és hasonló technológiák). Lehet még készházat építeni acélszerkezetből is, ámbár ennek a legkisebb mértékű az előregyártási aránya, hiszen csak az acélszerkezet tud előre elkészülni, minden mást a helyszínen kell felépíteni. Így alig-alig tekinthető tulajdonképpen készháznak, annak előnyeit kevésbé tudja képviselni a fentieknél.
A készházak és a könnyűszerkezetes házak útvesztője
A készházak és a könnyűszerkezetes házak fogalmát gyakran keverik: az acélszerkezetes és favázas épületek jellemzően a könnyűszerkezetes házak, amelyek a 300 kg/nm súlyt nem érik el. Ez alatt nevezünk valamit könnyűszerkezetes épületnek, bármiből is épül. A készházak lehetnek könnyűszerkezetesek, de lehetnek ennél nehezebbek is, mint például a Leier, vagy Liapor házak, amelyeket fantáziadúsan “masszívházaknak” is neveznek, jelezvén, hogy nem könnyűszerkezetesek.
És, csak hogy legyen még benne csavar, egy könnyűszerkezetes ház is lehet készház, de lehet helyszínen készített is, hiszen egy favázas házat például előregyártott falpanelek nélkül, az építkezés helyszínén is profin össze lehet állítani.
A típusházak
És mik azok a típusházak? Hördülhet fel a fogalmak között evickélő érdeklődő ezek után. Nos, a típusházak lehetnek készházak, téglaházak, bármilyen technológiájú és súlyú épületek, a közös jellemzőjük az, hogy előre meg vannak tervezve (általában költséghatékonyan, praktikusan, a jellemző igények szerint), így már nem kell őket “kitalálni”, csak engedélyeztetni (úgynevezett tervadaptációs folyamattal, amelynek a lényege, hogy a típusház terveit a szükséges szakági tervekkel kiegészítve, szükség esetén a helyi építési szabályzathoz, településképi rendelethez és természetesen a megrendelői igényekhez alakítjuk, majd benyújtjuk az építéshatósághoz), és máris kezdődhet az építkezés, jellemzően gyorsabban, és kevesebb bizonytalansággal, kérdőjellel, mint egy egyedi tervezésű ház esetén.
Ami egy építkezésnél a legfontosabb paradoxon: mindenki előre akarja tudni az árat, de senki nem tudja előre pontosan megmondani. Na, ez változik meg gyökeresen a típusházak, katalógusházak, mintaházak esetén, hiszen ott esetleg csak a talajviszonyok függvényében az alapozási költségek változhatnak (sok esetben ezeket direkt nem is tüntetik fel ezért a típusház árában), de semmi más nem.
Minden tételt előre kiszámoltak, ismertek a mennyiségek, a műszaki megoldások, megvannak a konkrét beszerzési források (jellemzően jó áron), a brigádok kezében “benne van a ház”, hiszen valószínűleg már nem egyet építettek belőle, így jóval kevesebb a kérdés, az improvizáció az építkezés közben. Vagyis optimális esetben minden flottul, gyorsan, gördülékenyen tud haladni, és mindenki elégedett. Fix az ár, fix az építési határidő, nincs bizonytalanság, mindenki mindent tud már az elején. Készterméket vásárolunk, nem pedig szolgáltatást. A házat csak “le kell venni a polcról”, megrendelhető, mint akár egy autó, vagy bármilyen más, összetett műszaki cikk, hozzáértés, kockázat nélkül.
A “jövő” háza
A “jövő” a típusházaké: Észak-Amerikában és Nyugat-Európában a többség leggyakrabban ilyeneket épít, az egyedi tervezés a tehetősebbek kiváltsága. Itt Magyarországon az Imperial Holding rendelkezik a legnagyobb típusház-kínálattal, több mint 700 félével, különböző építési technológiák szerint. Van köztük Liapor, Leier, Danish Fabrik, de éppen acélvázas vagy SIP paneles is. Ezek a típusházak természetesen tetszés szerint módosíthatóak, variálhatóak. Gyakran változik a válaszfalak helye, így a helyiségek mérete, aránya is, a nyílászárók mérete, elhelyezkedése, de arra is van megoldás, ha éppen “tükrözni”, forgatni kell az alaprajzot a telek fekvése miatt.
Tehát, ha típusházat választunk, nem kell attól tartanunk, hogy meg lesz kötve a kezünk. A tervezővel ugyanúgy minden megbeszélhető, és általában minden változtatható is. Természetesen, ha nagyon sok mindent, vagy lényeges dolgokat akarunk megváltoztatni, akkor számítanunk kell rá, hogy a típusház nagy előnyét, a kiszámíthatóságát veszíthetjük el, de ez csak tényleg jelentős átalakítások esetén érvényes probléma, mert egy-két ablak vagy válaszfal áthelyezése nem befolyásolja szignifikánsan az épület árát.
Fontos tudni, hogy típusházak esetén ugyanazt az engedélyezési eljárást kell végigvinni az építéshatóságnál, mint egyedi tervek esetén. A hatóságot a tervek “származása” nem érdekli, tehát maga a hivatali folyamat nem gyorsabb, nem eltérő az egyedi tervekhez képest.
Kinek ajánlott a készház, illetve a típusház, és kinek nem?
Mik a készházak hátrányai a “hagyományos” épületekhez képest?
- Készházakat nem lehet bárhová költséghatékonyan építeni. A nagyméretű, előregyártott elemek szállítása és daruzása jelentős probléma és költségnövelő tényező lehet nehezen megközelíthető területeken, például hegyvidéken. Az ilyen építkezéseket, pláne jelentős lejtésű telken, egyébként is 30-40 százalék felárral kell számolni.
- A készházak paneleinek gyártási ideje van, és alaposabb tervezés előzi meg. Míg egy téglaháznál hétfőn megrendeljük a téglát, szerdán megérkezik, és lehet falazni, egy készháznál jellemzően egy-másfél hónapos a gyártási folyamat.
- A készházaknál előfordulhatnak megkötések az elemek magasságában, az áthidalható fesztávokban, és egyéb műszaki kérdésekben. Nagyon egyedi formavilágú épületeknél konzultálnunk érdemes a tervezővel, gyártóval előre, hogy célszerű és költséghatékony-e megvalósítanunk előregyártott elemekből ezt a házat. Például 3 méternél nagyobb belmagasság megcélzása esetén az előregyártott falpanelek kamionos, országúti szállítása már valószínűleg csak több fuvarral lesz lehetséges, és sok hasonló műszaki korlát előfordulhat, amit csak a tapasztalt szakemberek tudnak átgondolni előre.
- Készházakat nem tud akárki építeni. Bizonyos gyártó, forgalmazó maga végzi el az elemek összeállítását, mások a kivitelező partnerekre hagyják (sok esetben a kettő egy és ugyanaz). Akárhogy is, míg téglát falazni elég sok kőműves tud Magyarországon, addig egy Leier kéregpaneles házat, vagy egy Liapor épületet még viszonylag kevesen láttak közelről. Ha speciális technológiát választunk, válasszunk hozzá előre szakkivitelezőt is. Ennek hiányában könnyen járhatunk úgy, hogy nagyon sokáig kell várnunk arra a kevés szakemberre, aki egyáltalán képes a házunkat megépíteni.
- Készházaknál kérjük el a rendszertanúsítványt. Ilyennel nem rendelkező épületek megépítése jelentős kockázattal bír, hiszen nincs hatósági tanúsítvány arról, hogy megfelelően tesztelt, kipróbált minden eleme. Ha nincs rendszertanúsítvány, hitelt sem tudunk felvenni az építkezésre.
- Típusházak esetén azt érdemes előre megnézni, akár a főépítészi irodától állásfoglalást kérve, hogy a nekünk tetsző terv lényeges módosítások nélkül elhelyezhető-e a telkünkön. A leggyakoribb példa: lapostetős típustervet választunk ki egy olyan telekre, ahol csak magastetős házat engedélyeznek. Ez pedig már a típusterv jelentős átalakításával fog járni, az ára nem lesz pontosan előre megismerhető.
Ne változtassunk sokat a típusterven
A típusház választása egyébként szinte mindenkinek előnyös, ha talál megfelelőt, vagy hasonlót az elképzeléseihez. Nem lehet igazi hátrányokról beszélni, de egy típusterv előnyeit akkor tudjuk igazán élvezni, ha nagyjából változatlanul hagyjuk azt. Ellenkező esetben csak egy ötletadó tervet nyertünk az egyedi elképzeléseinkhez. Nagyon egyedi igényekre természetesen nehéz, vagy nem érdemes típustervet keresni, ahogy nagyon speciális telekviszonyok esetén is problémás lehet az adaptálás.
A cikket írta Virág Gergő, az Imperial Holding Group vezető szakértője. Díjmentes szakmai és személyre szabott tanácsadás: info(kukac)imperialholding.hu