Gyors, praktikus, nem igényel emberi közreműködést, mi is lehet ez? 2025. január 15. napján hatályba lépett az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény, mely számos érdemi újítást hozott magával. Jelen cikk egy már régóta létező, azonban az új Inytv. szempontjából mégis jelentőséggel bíró eljárást, az úgynevezett automatikus döntéshozatali eljárás szabályait mutatja be.
Mit jelent az automatikus döntéshozatal?
Az automatikus döntéshozatali eljárás egy különösen gyors ügyintézési forma, amely során a földhivatal emberi közreműködés nélkül, kizárólag a benyújtott iratok alapján hoz döntést. Olyan egyszerű ügyekben alkalmazzák, ahol nincs szükség mérlegelésre vagy további vizsgálatra. Az eljárás legnagyobb előnye a gyorsasága: a döntés 24 órán belül megszületik. Ez a megoldás különösen hasznos lehet az ügyfelek számára, de nagyobb felelősséget is ró a jogi képviselőkre, hiszen a kérelem és az okiratok hibátlan összeállítása kulcsfontosságú.
Mikor alkalmazható az automatikus döntéshozatali eljárás?
Az automatikus döntéshozatali eljárás akkor alkalmazható, amikor az ingatlan-nyilvántartási kérelem alapján nincs szükség mérlegelésre. Azaz nincs ellenérdekű fél és minden szükséges adat és dokumentum hiánytalanul rendelkezésre áll a kérelem benyújtásakor, valamint a Dáptv. előírása szerint a kérelmet elektronikus úton nyújtották be.
Ilyen egyszerű, jól szabályozott, úgymond “fekete-fehér” ügyekben a földhivatal emberi közreműködés nélkül, a rendszer által hoz döntést, ráadásul 24 órán belül.
A hétköznapokban ilyen eset lehet például egy lakáseladás, ahol teljes (1/1) tulajdonban lévő lakást adunk el egy személynek, és természetesen a papírok is rendben vannak. Szintén ilyen egyértelmű ügynek számíthat például a lakáshitel visszafizetése után a banki jelzálogjog törlése, a bank által kiállított jelzálogjog törlési engedély alapján. Vagy például a bejegyzett haszonélvező elhalálozása után automatikus döntéshozatal alapján törölhető a haszonélvezet.
Mit tehetsz, ha nem értesz egyet a döntéssel?
Mivel az automatikus döntéshozatali eljárás egyszerű, nem vitatott, mérlegelést nem igénylő helyzetekre vonatkozik, általában a döntéssel szemben nem is lehet fellebbezni. Jogorvoslatra azonban mégis van lehetőség, ha valamiért nem értenénk egyet a döntéssel.
A döntéshozatalt követő 5 napon belül kérhetjük, hogy a földhivatal egy valódi ügyintézővel nézze újra át az ügyet. Ebben az esetben a földhivatal már nem automatikusan, hanem úgynevezett „teljes eljárásban” bírálja el újra a kérelmet. Ez azt jelenti, hogy valós ügyintéző vizsgálja meg az ügyet, és vagy módosítja a korábbi automatikus döntést, vagy megerősíti azt, vagyis ugyanazt a döntést hagyja érvényben.
Fontos tudni, hogy ehhez az újraindított eljáráshoz nem kötelező ügyvédet megbízni, az ügyfél saját maga is kérheti és végigviheti.
Az automatikus döntéshozatali eljárás előnyei és hátrányai
Az automatikus döntéshozatal legnagyobb előnye a gyorsaság és hatékonyság. Mivel a döntés emberi közreműködés nélkül, a benyújtott elektronikus dokumentumok alapján történik, az ügyintézési idő 24 órára rövidül.
Ez jelentősen megkönnyíti és felgyorsítja az egyszerű, vitamentes ingatlan-nyilvántartási ügyek intézését, mint például teljes tulajdonátruházás vagy jelzálogjog törlése. Az automatizált rendszer csökkenti az ügyintézők terhelését is, így általánosságban gördülékenyebbé válhat az adminisztráció.
A módszer hátránya, hogy kizárólag egyszerű, egyértelmű ügyekre alkalmazható, ahol nincs szükség mérlegelésre, bizonyítékok értékelésére vagy további iratok bekérésére. Emiatt nem alkalmas bonyolultabb jogi helyzetek megoldására, például vitás tulajdonviszonyok, társasházi ügyek vagy osztatlan közös tulajdon megszüntetése esetén. További kockázat, hogy mivel nincs emberi ellenőrzés, minden dokumentumnak hibátlannak kell lennie. A legkisebb formai hiba is az eljárás sikertelenségéhez vezethet, ami különösen nagy felelősséget ró a jogi képviselőkre.
Mikor van helye ilyen típusú eljárásnak?
Az automatikus döntéshozatal akkor alkalmazható, ha:
- Törölni kell egy jogot vagy terhet, például:
- végrehajtási jogot,
- a NAV (adóhatóság) javára bejegyzett jelzálogjogot,
- bank javára bejegyzett önálló zálogjogot vagy jelzálogjogot,
- ezekhez kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalmat.
- Tulajdonjog átvezetéséről van szó, és:
- a teljes ingatlan kerül eladásra (tehát nem csak egy része, hanem 1/1 tulajdoni hányad),
- az ingatlan tulajdoni lapjának III. részén nincs más bejegyzett jog vagy tény, ami bonyolítaná az ügyet,
- a bejegyzés csak a bank javára szóló zálogjog vagy tilalom rögzítésére vonatkozik.
Ezeken az eseteken túl hivatalból automatikus döntéshozatallal kell törölni bizonyos jogokat vagy tényeket, ha azok lejártak vagy okafogyottá váltak. Ilyen eset például, ha egy jog érvényesítése határidőhöz volt kötve, és ez a határidő már letelt. Ugyanez vonatkozik azokra a jogokra vagy tényekre is, amelyek megszűnésének időpontját a felek maguk határozták meg a jogszabály keretein belül, és a bejegyzésben ez az időpont szerepel, de már elmúlt.
Továbbá automatikusan törlésre kerülnek azok az özvegyi, haszonélvezeti, életjáradéki, tartási, gondozási vagy használati jogok is, amelyek jogosultjáról hivatalos állami nyilvántartások alapján egyértelműen megállapítható, hogy elhunyt.
Mikor nincs helye automatikus döntéshozatalnak?
A jogszabály nagyon széleskörűen szabályozza, hogy mely tárgykörökben nincs helye automatikus döntéshozatali eljárás lefolytatásának. Nézzünk meg egy pár ilyen esetkört!
Társas és szövetkezeti formákhoz kapcsolódó ügyek
Automatikus döntéshozatali eljárás nem alkalmazható az alábbi esetekben:
- társasház alapítása, megszüntetése, szövetkezeti ház alapítása, megszüntetése tárgyában,
- alapító okirat módosításával járó változás bejegyzés esetében,
- továbbá lakásszövetkezeti alapszabály módosításával járó változás bejegyzés tárgyában,
- ranghelyváltoztatás iránt benyújtott kérelem esetében,
- vagy éppen nem természetes személy jogutódlás jogcímen történő tulajdonjogának bejegyzése tárgyában.
Jogi és működtetési konstrukciók
Amennyiben a következő jogok vagy tények közül bármelyik szerepel a benyújtott beadványban, akkor nincs helye a jogszabály értelmében automatikus döntéshozatali eljárás lefolytatásának és döntés meghozatalának. Például:
- vagyonkezelői jog esetében,
- társasház előzetes alapítása kapcsán,
- kizárólagos gazdasági tevékenységhez kapcsolódó működtetési jog esetében,
- szervezeti-működési szabályzat, vagy módosításának benyújtása vonatkozásában.
Meghatározott bejegyzések vagy eljárások esetén
Nincs helye továbbá, amennyiben az érintett ingatlan tulajdoni lapján a következő tények, jogok, adatok közül bármelyik be van jegyezve, illetve szerepel:
- egyesített telekalakítási eljárás megindítása kapcsán,
- ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése esetében,
- vagy éppen a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló (2020. évi LXXI. törvény) szerint folyamatban lévő megosztás vonatkozásában.
Fontos tudni, hogy nincs helye az eljárás lefolytatásának, ha az Ákr. törvény szerint a beadványt olyan ingatlanra nyújtották be, amelynek kapcsán teljes eljárás van folyamatban. Valamint nincs helye akkor sem, ha kettő vagy több kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás egyidejűleg érkezik.
Speciális személyi és tulajdonjogi esetek
Automatikus döntéshozatali eljárás szintén nem alkalmazható, ha
- az érintett kiskorú vagy gondnokság alatt áll;
- a kérelem benyújtásának időpontjában már nem jogképes az érintett,
- külföldi személy az érintettek valamelyike;
- tulajdonjog bejegyzésére irányul a benyújtott kérelem, és az adott ingatlan önkormányzati tulajdonban van;
- az ingatlan mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld, melyre használat joga, haszonélvezeti jog, elidegenítési tilalom, terhelési tilalom, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog, rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom, visszavásárlási jog, elővásárlási jog, valamint vételi jog bejegyzésére irányuló kérelmet nyújtottak be.
Abban az esetben sincs helye, ha a földrészlet határvonalának változásával jár együtt a jog vagy tény változásának bejegyzése, nincs helye továbbá kérelem módosítása vagy visszavonása kapcsán, végezetül amennyiben a beadvány benyújtásának időpontjában az ingatlan tulajdoni lapján széljegy szerepel.
A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.(info@ugyvedhazak.hu).