Kategóriák
Ugrás a hirdetésekhez

Mi lesz nyáron az albérletárakkal?

Bár a pandémia alatt átmenetileg megtorpant a lakáskiadás, az albérleti piac ismét prosperál, a jelenlegi világgazdasági helyzetben pedig továbbra is az ingatlan az egyik legjobb befektetési forma. A jelenlegi helyzetről, albérletárakkal kapcsolatos változásokról, potenciális bérlőkről, a bérlakások menedzseléséről és a bérbeadás részleteiről beszélgettünk Máriás Áron Ottóval, az ingatlankezeléssel foglalkozó Nyolcas.com ügyvezetőjével.

Máriás Áron Ottó, az ingatlankezeléssel foglalkozó Nyolcas.com ügyvezetője

Az albérleti árak változása

– A lakáspiacon az elmúlt években folyamatosan nőttek az eladási árak, bár az áremelkedés mértéke az utóbbi időkben kissé megtorpant. Lakáskezelőként hogyan látják az albérleti árak változását az elmúlt években?

– Az elmúlt néhány év igazi hullámvasút volt a bérlakáspiacon, ugyanis egy hosszú ideig tartó áremelkedés után 2019-ben értek csúcsra a bérleti díjak, majd jött a koronavírus, és letörte az árakat. A bérlők egy része fizetésképtelenné vált, ki kellett költözniük a bérleményekből, átmenetileg teljesen el is tűntek a keresleti oldalról. Majd szép lassan, ahogy felszabadultunk a vírushelyzet alól, a bérlőknek ismét lett munkája és kiszámítható jövedelme. Kezdett észhez térni a kereslet. 2021 arról szólt, hogy fokozatosan visszatértek a régi bérlők, ismét stabil kereslet mutatkozott a kiadó lakások iránt, egy körülbelül másfél éves kilábalási időszakot követően pedig idén kora tavasszal ismét elértük a 2019-es árszintet. Nagyon úgy tűnt, hogy minden a régi lesz, kiszámítható és nyugodt időszak köszönt be az albérletpiacra.

Új bérlői réteg

– Azonban éppen, hogy csak mérséklődött a pandémia miatti aggodalom, újabb nehézségek merültek fel mind gazdasági fronton, mint politikai vonatkozásban. Ez hogyan hat jelenleg a bérlakáspiacra?

– Igen, ez most egy nagyon aktuális ügy. Jött a háború és ahogy az élet minden területét, így a teljes albérletpiacot is nem várt helyzet elé állította: megjelent ugyanis egy teljesen új bérlői réteg, ez pedig elindított egy hullámot felfelé.

Az Ukrajnából menekülők egy jelentős része ugyanis most Magyarországon keres lakhatási lehetőséget, ez pedig egyértelműen fokozza a keresletet, felhajtja az árakat.

Tapasztalataink szerint az új piaci szereplők hosszabb és rövidebb távú bérlési lehetőségeket is egyaránt keresnek, például Airbnb lakásokat. Illetve hallunk olyanokat is, hogy nyaralókat béreltek ki, hiszen azok tavasszal üresen álltak. Az már más kérdés, hogy mi lesz majd akkor, ha jönnek a szabadságolások, maradhatnak-e ott a külföldről érkezők, vagy át kell majd térniük a klasszikus hosszú távú bérleti piacra. Ha ez bekövetkezik, akkor igazi árrobbanás várható majd a bérleti díjakat tekintve.

Piaci változások

– Az előbb felvázolt folyamatok hogyan hatnak a rövid- és hosszú távú bérleti piacra? Kinek és hogyan kedveznek a változások?

– Ez az időszak egyértelműen a lakástulajdonosoknak kedvez. A teljes bérbeadói oldal jól jár most, függetlenül attól, hogy milyen módszerrel hasznosítják az ingatlanjukat. Hosszú idő után a rövid távú kiadás is felszálló ágban van, hiszen egyrészt ismét vannak turisták, másrészt ahogy az előbb említettem, a szomszéd országból érkezők sokszor ezekhez a lakásokhoz próbálnak hozzájutni. Rajtuk kívül pedig természetesen akadnak szép számmal olyanok is, akik a végleges letelepedésben gondolkoznak, ők a hosszú távra kiadó lakások közül szemezgetnek és egyértelműen látszik, hogy fizetőképes rétegekből érkeznek, mivel könnyedén ki tudják fizetni a drágább bérleményeket is. Ezt a keresleti nyomást tudja most kihasználni a bérbeadói oldal.

Kik bérelnek ingatlant?

– Az előbb említett nehézségek, illetve az infláció hogyan befolyásolja a bérlakáspiacon jelenlévő célcsoportok (pl. diákok, dolgozók) anyagi helyzetét? 

– A folyamatban lévő piaci mechanizmusok igen kedvezőtlenül hatnak a magyar bérlők részére, hiszen nem várt, erős fizetőképességgel rendelkező konkurenciát kaptak külföldről. Ráadásul sokszor halljuk azt a tulajdonosoktól, hogy infláció van és milyen drága az euró, ezért emelni szeretnének a bérleti díjon. Ez olyan, mintha a bérbeadók egy kicsit a bérlőiken akarnák visszakeresni azt, amit máshol elveszítenek. Pedig nem csak ők veszítenek, hanem mindenki más is, így a bérlőik is, erre viszont sokan nem gondolnak. Szerintünk az albérleti árakat tekintve az inflációnak nem sok köze van a gyorsuló ütemű drágulásához, mivel jelen esetben az árak gyors emelkedését a keresleti oldal bősége okozza. Amúgy is egyszerű a képlet, mivel, ha a gazdaság jól működik és van munka, lesz albérlő. Lehet 20%-os infláció is, ha nincs munkája a bérlőknek, a bérleti díjak előbb-utóbb csökkenni fognak, amit a járványhelyzet alatt is megtapasztalhattunk. Az csak véletlen egybeesés, hogy a bérleti díjak  az infláció berobbanásával egyidejűleg kezdtek el nagy ütemben emelkedni, hiszen többszörösen összetett és bonyolult folyamatokról van szó.

Van fizetőképes kereslet

– A hazai bérlők képesek kifizetni a megemelkedett bérleti díjakat? Továbbra is lesz fizetőképes kereslet? 

– Egyelőre úgy néz ki, hogy a bérlők egy jelentős része tudja tartani a tempót, továbbra is fontos a fiataloknak a lakhatás, jó a bérlési kedv. Viszont gondolni kell arra is, hogy a bérlőket is negatívan érinti az infláció kérdésköre. Így a bérbeadóknak sem szabadna túlfeszíteniük a húrt, hogy a kiadó lakások iránt a jövőben is legyen bőséges kereslet. Azt látjuk, hogy a bérlők fizetését a munkáltatóik egyáltalán nem, vagy csak éppen, hogy korrigálni tudják. Ugyanakkor minden drágul a boltokban, erre tesz még rá egy lapáttal, ha a bérbeadó is emelni kíván a bérleti díjon. Ami egyrészt érthető, másrészt viszont ezzel teljesen lenullázzák a bérlő fizetését.

Ha ez így marad, akkor a fiataloknak még az eddiginél is kevesebb esélyük lesz megtakarítást felhalmozniuk.

Ha nincs megtakarításuk, akkor nem lesz önerejük, ha nincs önerő, még hitellel kiegészítve sem tudnak majd lakást venni, nemhogy anélkül. Ezzel az a baj, hogy – egy 8-10 éves ciklust vizsgálva – jóval több lesz az albérletpiacra belépő személy, mint az onnan kilépő, így még több bérlő fog osztozkodni a még kevesebb lakáson, és akkor majd tovább emelkednek az árak. Kiélezett lesz a helyzet, ugyanúgy, mint a főváros agglomerációjában elfogyó telkek vagy épp a Balaton környéki települések ingatlanjai esetében. Ugyanis amiből kevés elérhető van, annak az egekbe szökik az ára.

Máriás Áron Ottó, az ingatlankezeléssel foglalkozó Nyolcas.com ügyvezetője

Piaci egyensúly

– Mi állíthatja meg az áremelkedést, hogyan normalizálódhatna a helyzet?

Van egy olyan tulajdonosi réteg, aki humanitárius szempontokat is figyelembe vesz, és a régi bérlőjének tartja a tavaly vagy tavaly előtti árakat, tehát nem emel. Ők azok, akik a bérlőjükre nem csak pénzügyi eszközként gondolnak, hanem figyelembe veszik a dolgok emberi oldalát is. Tehát azok a bérlők, akik évek óta ugyanattól bérelnek és jó kapcsolatot ápolnak a bérbeadójukkal, szerencsére megússzák a dolgot. Ez viszont nem vigasztalja a keresleti oldalra érkező friss belépőket, ugyanis ők az elszabadult bérleti díjakkal néznek már szembe. A fokozott áremelkedést az állíthatja csak meg, ha a háború véget érne és hazaköltöznének azok, akik átmeneti menedéket kerestek csak nálunk. Ha ez nem történik meg, akkor a piaci egyensúly visszaállítására másik megoldás lehet, ha a befektetői rétegek a mostaninál sokkal nagyobb ütemben vásárolnának ingatlant, hogy ezzel növeljék a kínálatot. Ez viszont nem egy gyors folyamat, erre a mentőövre a bérlők nem számíthatnak pár hónapon belül.

Megtérülő befektetés

– Sokan mondják, hogy az ingatlan a legértékállóbb befektetés, ez mennyire helytálló? Befektetői szemmel megéri a mostani zűrzavaros időkben is lakásokba invesztálni vagy érdemes lenne kivárni kicsit? 

– Egyértelmű véleményünk, hogy a jelenlegi helyzettől függetlenül is kifejezetten jó ötlet ingatlanba fektetni, hiszen a lakáskiadás egy nagyon biztosan működő üzleti modell. Idén 10 éve követem fokozott figyelemmel az albérletpiacot és bármi történt is az elmúlt években, mindig ki lehetett adni a lakásokat. Előbb-utóbb mindig jött a bérlő. Persze akad most is néhány lelakott vagy retró stílusú bérlemény, amibe még nyomott áron sem találni igényes bérlőt, de ha szépen felújítják és modernül bebútorozzák, akkor jönni fog majd rá a megfelelő személy. Az már csak hab a tortán, hogy az ingatlanbefektetések tekintetében dupla hozammal kalkulálhatunk: van egyszer a bérleti díj, másrészt ott az értéknövekedés is.

Ilyen kettős hozamot tudomásom szerint nem sok befektetési forma tud produkálni. Éppen ezen tulajdonsága miatt lett az ingatlan az elmúlt évek slágerbefektetése.

– Kik most a legfontosabb célcsoportjai a bérlakáspiacnak a már említett külföldiek mellett? Mi várható a nyár folyamán?

– A teljes bérlői keresleti oldal kb. 75-80%-át továbbra is magyar munkavállalók teszik ki. Mi amúgy velük szeretünk a legjobban dolgozni, ők állandó és stabil szereplői az albérletpiacnak, velük lehet hosszú távon tervezni. A járványhelyzet enyhülésével viszont egyre több a külföldi munkavállaló is, ismét jelentős a beáramlás külföldről. Ráadásul lassan megérkeznek a magyar és a külföldi diákok is, mivel most nekik jön a szezonjuk. Nagyon úgy tűnik tehát, hogy a következő hónapokban minden bérlői réteg egyszerre lesz jelen és egymással fognak versenyezni, hogy albérlethez jussanak. Nem lesz könnyű a helyzet, sok bérlő marad majd le az interneten kinézett lakásról. Ez pedig feszültséget fog szülni, amit nem csak az ingatlanközvetítők, de a magánszemély hirdetők is érezni fognak a saját bőrükön. 

Kockázatok a bérbeadásban

– Az áremelkedéstől függetlenül továbbra is széles skálán mozog a bérbeadással járó kockázatok tárháza. Vagy ha több a bérlő, magasabbak a bérleti díjak, akkor az kiszűri a problémás bérlőket?

– Mi azt szoktuk mondani, hogy az ördög sosem alszik. Így mindig résen kell lenni, amikor a bérbeadási folyamatban a bérlő kiválasztásánál tartunk. Érdekes módon a magyar bérbeadókra továbbra is jellemző tulajdonság, hogy fontosabb számukra a bérleti díj maximalizálása, mint a bérlő személye vagy a fokozott elővigyázatosság. Pedig ez nagy hiba, ugyanis sokkal jobban utána kellene járni, hogy kinek is adjuk ki a lakásunkat. Sokan megelégszenek azzal, hogy egy pár perces beszélgetést folytatnak a bérlővel, vagy elégnek gondolják, ha a bérlő ki tudja fizetni a kauciót, és máris fizetőképesnek gondolják, majd megkötik a bérleti szerződést. Ennél viszont sokkal jobban meg kellene szűrni, hogy kivel kötelezzük el magunkat egy hosszú távú szerződéssel, mélyebbre kellene ásni. Sok bérbeadó naiv az elején, hogy milyen jó, itt a bérlő, már ma ki akarja venni a lakásomat, azonnal tudja fizetni a kauciót, én pedig pénzhez jutok. Ráadásul a rámenős bérlők sokszor már a lakás megtekintésekor sürgetni szokták a bérbeadót, hogy most hozza meg a döntést, pont emiatt a kapkodás miatt marad el a bérlő átvilágítása. Pedig a jó bérlő nem csak ma, de holnap és holnapután is ki szeretné venni a lakásunkat. Nem helyez ránk nyomást, intelligensen kommunikál, és ha kell, türelmesen kivár.

A bérbeadás nehézségei

– Minek kellene pontosan utánajárni a bérlő személyét illetően?

– Első és legfontosabb, hogy ki is lesz valójában a bérlőnk. Fel kell tenni a kritikus kérdéseket. Mit tudunk róla? Tudjuk, hogy mivel foglalkozik? Igazolta a munkaviszonyát hivatalos munkáltatói dokumentummal, vagy bemondásra hittük el neki, hogy mi is a munkája? Ellenőriztük, hogy van-e bankszámlára érkező havi rendszeres jövedelme, vagy lehet, hogy még bankszámlája sincs, mivel egy előző tartozás miatt inkasszálták a fizetését? Hajlandó közjegyző előtt nyilatkozatot tenni a kiköltözésre vonatkozóan? Beszélgetni kell, dokumentumokat kell bekérni. Mert ha kényelemből nem tesszük, bizony könnyen lehet, hogy a rossz szándékú bérlő éppen ezért fogja a mi lakásunkat kibérelni. Sokszor látjuk azt, hogy igazságtalan módon a legrendesebb bérbeadók kapják a legrosszabb bérlőket, ugyanis őket lehet érzelmileg manipulálni, sokszor még meg is sajnálják azt a bérlőt, akinek más rutinos bérbeadó nem véletlenül nem adta ki a lakását.

– Milyen problémákkal szembesülnek leggyakrabban a bérbeadók?

– Saját tapasztalatunk, hogy a bérlők fele nem tud havi rendszerességgel érkező hivatalos jövedelmet felmutatni. Napról napra élnek, a kauciót viszont valahogy ők is összeszedik, és már be is költöztek a lakásunkba. Ez nagyon megtévesztő, mivel egy darabig mindig jól működnek a dolgok, aztán pár hónap után jönnek elő a problémák.

A leggyakoribbak közülük a havidíj rendezésével való csúszkálások, a lelakás, a házirend be nem tartása, nem fizetés, konfliktusok, hitegetések, elérhetetlen bérlő.

A nem rutinos tulajdonosok esetében a bérebadások fele problémásan fejeződik be, a többi tulajdonosnak pedig könnyen lehet, hogy csak szerencséje volt a bérlőjével. Ettől viszont legközelebb még óvatlanabbá válnak, hiszen, ha az előző bérlés sikeresen lezajlott, akkor mi baj lehet a következővel? Mire felocsúdnak, hogy a hitegető bérlő már se fizetni, se kiköltözni nem akar, késő bánat lesz.

A lakáskezelő feladatai

Máriás Áron Ottó, az ingatlankezeléssel foglalkozó Nyolcas.com ügyvezetője

– Önök erre, mint lakáskezelő cég, milyen megoldást kínálnak? Mi tartozik a lakáskezelő feladatai közé, miért érdemes Önöket megbíznia a lakástulajdonosoknak?

– A Nyolcas.com lakáskezelési csomagja egy teljes körű bérbeadási szolgáltatás, melynek igénybevételével a bérbeadóknak nagyfokú kényelmet és maximális biztonságot szolgáltatunk. Több mint 650 lakást kezelünk jelenleg, az elmúlt években pedig bőven volt időnk gyakorolni a bérbeadást. Munkatársaink több éves tapasztalattal, biztos kézzel tudják kiválasztani a megfelelő bérlőket. Nálunk nincs olyan, hogy mellé nyúlunk, mivel a bérlőszűrési technikánkat tökéletesre fejlesztettük, a munkaviszony igazolása nálunk például alapkövetelmény.

A kiválasztott bérlővel irodánk köti meg a 100% biztonságot nyújtó bérleti szerződésünket, melyhez olyan közjegyzői okiratot készíttetünk, melynek segítségével nem csak a nem fizető bérlő kiköltöztetése gyorsítható fel, de bármilyen bérlői tartozás hivatalos úton is behajthatóvá válik.

A beköltöztetés előtt pontosan dokumentáljuk a lakás állapotát. Leltárt és több száz képből álló fotósorozatot készítünk, hogy a bérlés végén könnyedén bizonyítható legyen, ha az esetleges kárt a mi bérlőnk okozta volna.

Ügyintézés

– Ezek szerint a bérlő beköltözése után is mindvégig Önök intézik a dolgokat?

Természetesen igen, a 15 fős csapatunkkal teljes mértékben tehermentesítjük ügyfeleleinket a különböző bérbeadói feladatok és kötelezettségek alól.

A bérlés időtartama alatt bármilyen problémás ügy merüljön fel, azt saját hatáskörben és szakszerűen tudjuk orvosolni.

Folyamatosan végezzük a mérőóra leolvasásokat, elkészítjük a havi elszámolásokat, biztosítjuk az időben való díjfizetéseket. Annyira biztosak vagyunk a dolgunkban, hogy a bérlőink díjfizetéséért még anyagi felelősséget is vállalunk. A bérlő kizárólag velünk tartja a kapcsolatot, azt is írásban, hogy hivatalos legyen a kommunikáció és hogy mindennek nyoma legyen. Saját szakemberi csapatunkkal minden műszaki hibát szakszerűen és 48 órán belül elelhárítunk. A lakásokat 3 havonta ellenőrizzük, ráadásul bérbeadóink évente 2 alkalommal képeket is kapnak tőlünk a ránk bízott lakások aktuális állapotáról. Ha pedig a bérlő évekkel később úgy dönt, hogy ki szeretne költözni a lakásból, úgy koordináljuk a kiköltöztetést. Megcsináljuk a szakszerű utolsó lakásellenőrzést, elszámoljuk a kauciót és intézzük a bérleti szerződés hivatalos megszüntetését. Aztán indul elölről a teljes folyamat és mindezt úgy, hogy a bérbeadónak sosem kell személyesen jelen lennie, maximum válaszolnia kell egy-egy e-mailünkre.

Érdeklődsz a téma iránt? Ezt is olvasd el!