A cserét pótló vétel illetékkedvezménye hatósági árverés esetén
Sokáig nem volt mindegy, hogy valaki önként adja el a lakását, vagy hatósági árverésen veszti el azt: előbbiek élhettek a cserét pótló vétel illetékkedvezményével, utóbbiak viszont nem. A Kúria friss, precedensértékű döntése most véget vetett ennek a különbségtételnek, és új irányt szab az adóhatósági gyakorlatnak.
Mi az a cserét pótló vételi kedvezmény?
A cserét pótló vétel illetékkedvezményének lényege, hogy ha valaki lakást vásárol, de a korábbi lakását három éven belül eladta, vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, akkor az illetéket nem a teljes új lakás értéke után kell megfizetnie.
Csak a két lakás értéke közötti különbözet után kell illetéket fizetni, vagyis gyakorlatilag csak a tényleges vagyongyarapodás után terheli az adókötelezettség.
Ez azt jelenti, hogy ha valaki egy kisebb értékű lakásból egy drágábba költözik, akkor csak a különbözetre számítanak illetéket. Ha pedig olcsóbb lakást vesz, előfordulhat, hogy egyáltalán nem kell illetéket fizetnie.
Illetékkedvezmény hatósági árverés esetén
Eddig ha valaki végrehajtás miatt elveszítette a lakását árverésen, majd később új lakást vásárolt, akkor a teljes új lakás forgalmi értéke után kellett kifizetnie a visszaterhes vagyonátruházási illetéket (közismertebb nevén a vagyonszerzési illetéket).
Ez változott most a Kúria Kfv.V.35.027/2025/7. számú precedensértékű határozatával. A Kúria ugyanis kimondta, hogy ha valakinek a lakóingatlanát hatósági árverés útján értékesítik, majd a megfelelő határidőben lakóingatlant vásárol, akkor alkalmazhatja a visszaterhes vagyonátruházási illeték számítása során az Illetéktörvény 21. § rendelkezésében szereplő cserét pótló vételi kedvezményt.
Ez jelentős fordulat az illetékjogban, mivel korábban az adóhatóságok következetesen elutasították az ilyen kérelmeket.
Precedensértékű döntést hozott a Kúria
Az adott ügyben a felperes korábbi lakását hatósági árverésen értékesítették, és ezt követően új lakást vásárolt. Ekkor kérte a cserét pótló vételi kedvezmény alkalmazását.
Az adóhatóság elutasította a kedvezmény alkalmazása iránti kérelmet, azzal az indokkal, hogy az Illetéktörvény 21. § (2) bekezdése az „eladás” szót használja. A hatóság szerint ez kizárólag a Ptk. szerinti adásvételt jelenti és a hatósági árverés „eredeti tulajdonszerzés”, nem tulajdonátruházás.
Az adóhatóság döntésével szemben jogorvoslatként pert indítottak. Az elsőfokú bíróság nem adott igazat az adóhatóságnak, majd az ügy a Kúria elé került.
A Kúria döntése szerint Alaptörvény 28. cikke alapján nem elegendő a jogszabály szó szerinti értelmezése, hanem a jogalkotói célt is figyelembe kell venni. A cserét pótló vétel kedvezményének célja, hogy csak a tényleges vagyongyarapodás után kelljen illetéket fizetni.
A Kúria rámutatott, hogy az Illetéktörvény maga is következetlen abban, hogy amíg a 26. § (1) bekezdés y) pontja az „eladás” szót használja, addig a 21. § (4) bekezdése már az „értékesítés” kifejezést alkalmazza.
A friss döntés szerint az Illetéktörvény árverési vétel esetén is visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettséget ír elő a vevőre. Így, ezen tényállás kapcsán, ha az illetékfizetés tekintetében nincs különbség, akkor a kedvezmény vonatkozásában sem indokolt megkülönböztetni az adóalanyokat.
Mi változott?
A döntés gyakorlati jelentősége az, hogy megváltoztatja az eddig adóhatósági gyakorlatot.
Pozitív hatásként jelentkezik, hogy ha valaki végrehajtás miatt vesztette el lakását, és olcsóbb ingatlant vásárol, akkor illetékmentességet kaphat. Megszűnik a hátrányos megkülönböztetés a kényszer útján értékesítők és az önkéntes eladók között. Így az új gyakorlat összhangban lesz az egyenlő bánásmód elvével is.
Fontos tudni, hogy ez a kedvezmény továbbra is csak akkor jár, ha lakásnak minősölő ingatlanokról van szó. A nyaraló vagy más besorolású ingatlan nem tartozhat ide.
A blogcikk szerzője az Ecovis Zalavári Legal Hungary irodavezető partnere, Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu).
