Vihar előtti csend: 16 százalékos mínusszal zárt a lakáspiaci kereslet
A 2025-ös év vége tartogatott meglepetéseket. Decemberben ugyanis éves összehasonlításban 16 százalékkal csökkent a kereslet az eladó lakások piacán.
Fontos azonban látni, hogy tavaly decemberben már érezhető volt az állampapírokból kiszálló befektetők jelenléte. Ehhez a rendkívül magas bázishoz képest mutatkozik most mérséklődés, ami nem általános piaci visszaesést tükröz, sokkal inkább „vihar előtti csendet” a januári változások előtt – derül ki az ingatlan.com elemzéséből, amely a kereslet és a kínálat alakulását ismerteti tavaly decemberre és a múlt év egészére vonatkozóan.
”Tavaly a több mint 3,5 millió telefonos érdeklődést számláló kereslet éves szinten 5 százalékkal nőtt, a 2023-as szintet pedig 24 százalékkal haladta meg. Legutóbb a pandémia után, a 2021-es rekordévben volt erősebb az eladó lakások és házak iránti érdeklődések száma országos szinten. Az elmúlt év egyik legfontosabb tanulsága, hogy az ingatlanpiaci növekedés súlypontja eltolódott a fővárosból”
– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A fővárosban lévő eladó lakások és házak iránti kereslet 2025 egészében 2 százalékkal csökkent az előző évhez képest. Ugyanakkor a vármegyeszékhelyek és megyei jogú városok 5 százalékos növekedést könyvelhettek el. A kisebb városok eladó lakóingatlanjai iránti kereslet közel 12 százalékkal nőtt, a községekben pedig több mint 16 százalékos keresletélénkülés történt éves összevetésben.
Meglepetés a kínálati oldalon
2024 decemberében novemberhez képest 37 százalékkal esett vissza az új hirdetések száma a karácsonyi időszakban. Idén decemberben pedig több mint 21 ezer meghirdetett eladó lakással és házzal csak 31 százalékkal csökkent a friss kínálat az előző hónaphoz képest. Éves szinten viszont 20 százalékkal több hirdetést adtak fel a tulajdonosok és ingatlanközvetítők.
A decemberi hónapokban utoljára ennél nagyobb friss kínálattal csak 2021-ben találkozhattak a vevők.
„A kínálati oldal élénkülése nem csak a decemberi hónapokra vonatkozó hároméves rekord miatt érdekes, hanem azt is jelzi, hogy az eladók tudatosan készülnek 2026 elején újra meginduló keresleti hullámra.”
– értékelte a lakáspiaci folyamatokat az ingatlan.com szakértője.
Balogh László szerint az eladást tervezők bizakodását három konkrét, januártól élesedő változás táplálja.
- Elsőként a közszolgálatban dolgozók fejenként 1 millió forintos lakáscélú vissza nem térítendő támogatást igényelhetnek, ami extra keresletet generálhat a piacon.
- Másodsorban januártól a külterületi lakóingatlanokra és zártkertekre is kiterjed a kedvezményes, 3 százalékos kedvezményes Otthon Start-hitel lehetősége, ami olyan ingatlanokat is piacképessé tesz, amelyek korábban csak készpénzért voltak eladhatók – általában nyomott áron.
- Végül a februártól életbe lépő társasházi építményjog egyszerűsítheti az új építésű lakások tervasztalról történő vásárlását, ami az újlakás-piacon érezhető keresletélénkülést okozhat.
„A most piacra lépő eladók ráadásul üzembiztosan számíthatnak arra, hogy keresleti szempontból évek óta a januári hónapok a legerősebbek.”
– Tette hozzá a szakember.
Az árak tekintetében óvatosak a várakozások
Bár 2026 első negyedéve több ok miatt is forgalmasnak ígérkezik, az árak tekintetében a felemásak a tendenciák. A decemberi 0,1 százalékos havi árcsökkenés világos üzenet a piac számára: a vevők elérték a fizetőképességük felső határát. A 2025-ben tapasztalt tempós áremelkedés megismétlődése nem valószínű, mivel a piac már beárazta az eddig megismert kedvezményeket.
Az áremelkedésnek idén a keresetek emelkedése adhat támaszt – legfőképp a hitelezésen keresztül. A képet viszont gazdasági kockázatok is árnyalják. Az ingatlan.com szakértője példaként említette az elmúlt napokban kirobbantott venezuelai válságot, ami nemzetközi energiapiacokon és az infláción keresztül a kamatszintek változásán át akár a lakáspiacra is begyűrűzhet.
Balogh László szerint 2026 első fele várhatóan már nem a drasztikus drágulásról, hanem a kínálatbővülésről a forgalom növekedéséről szól majd.
„Várakozásaink szerint akár 160 ezer adásvétellel is zárhatta a lakáspiac a 2025-ös évet, ezért ha újabb váratlan fordulat nem történik hazai és nemzetközi fronton, akkor idén legalább 155-160 ezer adásvétellel számolhatnak a lakáspiacra lépő vevők és eladók.”
– fogalmazott az ingatlan.com szakértője.
