Véget érhet a budapesti airbnb-aranykorszak? Még mindig duplaannyit hoz a lakáshotel mint az albérlet
Újabb belvárosi kerület jelentette be, hogy szabályozni kívánja a rövid távú lakáskiadást: a VIII. kerületi önkormányzat társadalmi egyeztetésre bocsátotta a szabályozási terveket. Ezzel pedig a IX. kerület kivételével szinte mindegyik belvárosi kerület napirendre vette már a lakáshotelek kérdését.
Budapesten továbbra is erősen belvárosközpontú a rövid távú lakáskiadás. Az ingatlan.com elemzése szerint a fővárosban közel 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, azaz lakáshotelként. Ezeknek több mint 80 százaléka pedig mindössze hat belvárosi kerületben található. Ez azt jelenti, hogy miközben Budapest egészében a lakásállomány 1 százaléka érintett a rövid távú kiadásban, az I., V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben ez az arány több mint 4 százalék.
Koncentrált a budapesti airbnb-piac
A rövid távú lakáskiadás koncentrációját jól mutatja, hogy az airdna.co adatai alapján a belvárosi kerületekben található 198 ezer lakásból 8125 olyan rövid távra kiadó lakás üzemel, ahol a múlt hónapban legalább egy vendégéjszakát foglaltak. Budapest egészében a teljes lakásállomány megközelíti az 1 milliót. A fővárosi lakásoknak ötöde található a belvárosi kerületekben, miközben az Airbnb-kínálat több mint négyötöde viszont ide összpontosul.
A legnagyobb kínálat a VII. kerületben látható, ahol több mint 3200 lakáshotel működik. Ezt követi a VIII. kerület több mint 1700, majd az V. kerület közel 1200 ilyen ingatlannal. A VI. kerületben jelenleg viszont már csak 837 Airbnb-jellegű lakás üzemel. Ez 60 százalékos visszaesést jelent tavaly áprilishoz képest az év elejétől életbe lépett szigorításnak köszönhetően. A belvárosi kerületekben az Airbnb-lakások kihasználtsága jellemzően 64–70 százalék között alakul, ami továbbra is erős bevételi potenciált jelent a tulajdonosok számára.
„A bevételi különbség látványos. Az V. kerületben egy rövid távra kiadott lakás átlagos havi bevétele 725 ezer forint körül alakulhat, miközben a hosszú távú bérleti díj átlaga 350 ezer forint. A VI. kerületben 683 ezer forintos rövid távú bevétel áll szemben 280 ezer forintos átlagos havi bérleti díjjal. A VII. kerületben pedig 650 ezer forint körüli Airbnb-bevétel mellett 245 ezer forint az átlagos hosszú távú lakbér. A VIII. és IX. kerületben is hasonló a különbség:
a rövid távú kiadásból származó havi bevétel több mint kétszerese lehet a hosszú távú bérbeadásból elérhető összegnek
– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Hozzátette, hogy a számok alapján érthető, miért maradt vonzó a rövid távú lakáskiadás a belvárosi befektetők számára. Ugyanakkor a bruttó bevételi különbség önmagában félrevezető lehet, mert az Airbnb-üzemeltetésnek jóval magasabb a költsége, jóval több munkát és kiadást is igényel, valamint a szabályozási környezet is komoly kockázatot jelent. A szabályozási kérdés szinte minden belvárosi kerületben napirendre került.
Az I., V., VI., VII. és VIII. kerületben is felmerült már a rövid távú lakáskiadás szigorítása, miközben Budapesten 2026 végéig moratórium van érvényben az új lakáshotelek engedélyezésére.
Ez azt jelenti, hogy újabb lakások nem kaphatnak szálláshely-szolgáltatási engedélyt, így a piac bővülése korlátozott, a meglévő állomány jövőjét pedig a kerületi és országos szabályozási döntések határozhatják meg.
Mennyire működik a terézvárosi modell?
A VI. kerületben idén januártól tilos a lakások rövid távú bérbeadása, ami alól csak a közösségi szálláshelyként funkcionáló ingatlanok jelentenek kivételt. Ennek köszönhetően 60 százalékkal csökkent az airbnb-k száma, de így is több mint 800 rövid távú kiadásra használt lakás található a piacon. Ezzel párhuzamosan a hosszú távra kiadó lakások kínálata éves összevetésben 34 százalékkal bővült 1330 lakáshirdetésre. Ezzel a legnagyobb volument jelenti a belvárosi kerületek albérletkínálatában.
A terézvárosi albérletek iránti telefonos érdeklődések száma éves összevetésben pedig 32 százalékkal nőtt 2026-ban, miközben a fővárosi kiadó lakások iránti kereslet 11 százalékkal csökkent. „A VI. kerületben látható folyamat arra utal, ha a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt nem működik, akkor az érintett lakások egy része megjelenik a másik oldalon, azaz hosszú távra kiadó lakások kínálatában is.
Ha több lakás kerül vissza a klasszikus bérleti piacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget és fékezheti a bérleti díjak emelkedését
– tette hozzá Balogh László. Terézvárosban jelenleg 280 ezer forint az átlagos havi lakbér, ami a legalacsonyabb összeg a belvárosi kerületek közül. Tavaly májushoz képest ráadásul a terézvárosi albérletárak nem is változtak. A szeptemberi 300 ezer forintos bérleti díjszinthez képest még csökkentek is.
A kiadó lakások kínálatának növelése különösen fontos lehet akkor, amikor a bérleti díjak nemcsak Budapesten, hanem több nagyvárosban is jelentősen megugrottak. Az új kormány bérlakásprogramja ezért terjedhet ki a főváros mellett Győrre és Debrecenre is. Itt az átlagos bérleti díjak 200-220 ezer forintot tesznek ki. Miközben a budapesti átlagos albérletárak 250 ezer forintnál járnak.
Mit mutat a matek?
Az ingatlan.com adatai szerint a hosszú távú lakáskiadásból elérhető bruttó bevételarányos hozam Budapesten jelenleg 4,5 százalék körül mozog. Ez önmagában arra késztetheti a befektetőket, hogy végiggondolják, hogy valóban az ingatlan-e a legjobb befektetés. Különösen úgy, hogy a lakásárak emelkedési üteme is folyamatosan lassul a fővárosban. Áprilisban havi szinten csak stagnáltak az árak. Éves összevetésben pedig 10,9 százalékra mérséklődött a drágulás üteme.
Balogh László szerint a belvárosi keresletet a devizapiaci mozgások is befolyásolhatják. „Budapest belső kerületeiben minden negyedik-ötödik vevő külföldről érkezik. A forint erősödése a külföldi vásárlók számára drágábbá teheti a magyarországi ingatlanokat, ami tovább mérsékelheti a külföldi befektetői keresletet.
A befektetők visszaszorulása a szabályozási tervek miatt hosszabb távon inkább a saját célra vásárlók helyzetét javíthatja. Ez nem csak a főváros legfelkapottabb városrészeit érintheti, ahol eddig különösen erős volt a befektetői kereslet, hanem az átmeneti és külső kerületeket is. A belváros drágulásának lassulása ugyanis kigyűrűzhet a külső városrészekbe is.
