Változott 2026-ban a lakásvásárlás illetéke! Trükkös határidők a cserét pótló vételnél
A cserepótló vételre vonatkozó szabály lehetőséget ad arra, hogy magánszemélyek lakóingatlan eladása és vásárlása esetén csökkentsék a fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték alapját. A 2026-tól hatályos jogszabály-módosítások tovább bővítették a kedvezmény igénybevételének kereteit, ami még nagyobb mozgásteret biztosít az érintetteknek. Az alábbiakban összefoglaljuk a cserepótló vétel lényegét és a legfontosabb változásokat.
Mi az a cserepótló vétel?
Lényeges és sokak által ismert lehetőség a lakásvásárlás kapcsán a magánszemélyek számára a fizetendő illeték csökkentésére az úgynevezett „cserepótló vétel” szabályainak alkalmazása.
Ez lényegében azt takarja, hogy ha lakást vásárol egy természetes személy, és ezen tranzakció előtt, vagy azt követően értékesít lakást, akkor a vásárolt ingatlan kapcsán fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték számításának alapját csökkentheti az eladott ingatlan vételárával.
Jogi személyek, vállalkozások, szervezetek ezt a kedvezményt nem alkalmazhatják, és az is fontos, hogy a magánszemélyeknek is csak lakóingatlanok összefüggésében van mód ennek igénybe vételére.
Mi változott a cserepótló vétel kapcsán 2026-ban?
2025. december 31. napjáig a szabályozás úgy szólt, hogy a kedvezményt akkor lehet igénybe venni, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 (három) éven belül vagy a vásárlást követő 1 (egy) éven belül eladta.
2026. január 1. napjától ez a szabályozás akként változott, hogy a vásárlást megelőző 3 (három) éves határidőt a törvényalkotó két évvel, a vásárlást megelőző 5 (öt) évre növelte.
Ez a jogszabály módosítás jelentős kedvezményt jelent az állampolgárok számára, hiszen érdemben megnövekedett az az időszak, amelyet igénybe vehetnek, ha csökkenteni kívánják a vásárlásuk kapcsán fizetendő illetéket.
A „cserepótló vétel” kedvezménye lakástulajdonok cseréjekor is alkalmazható, ilyenkor az elcserélt lakástulajdonok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete az illeték alapja.
A „cserepótló vétel” szabályait akkor is alkalmazhatjuk, ha az elcserélt, eladott lakást haszonélvezeti jog terheli, ha az új lakásunk kapcsán a vétellel egyidejűleg ugyanaz a haszonélvező a korábbival azonos vagyoni értékű jogot, haszonélvezetet kap. Ilyenkor a haszonélvezeti jog kapcsán a haszonélvező és a tulajdonos is a két lakás forgalmi értékek különbözete alapján számíthatja a visszterhes vagyonátruházási illetéket.
Mi történik, ha több lakóingatlant adtunk el?
A másik fontos változás 2026. január 1. napjától, hogy ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – az azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni.
Korábban nem a legkedvezőbb, hanem csak a három éves perióduson belül az utoljára értékesített lakást lehetett figyelembe venni. Ez szintén jelentős megtakarítást jelenthet a lakóingatlanok eladása, cseréje esetén.
Fontos kiemelni, hogy ezt az Illetéktörvény 21.§ (2) b) pontjában meghatározott kedvezményt akkor tudjuk alkalmazni, ha a vásárolt lakásunk ára magasabb, mint az eladott lakás ára, vagyis megmarad egy pozitív illetékalap.
Öt éves vagy három éves a határidő? Trükkös határidők!
A jelen blogcikk megírásának időpontjában az Illetéktörvény, és az azt módosító 2025. évi LXXXIII. törvény kapcsán ellentmondónak tűnik, hogy a cserét pótló vétel szabályozása az Illetéktörvény 21.§ (2) b) pontjában 3 évről 5 évre emelte az alkalmazandó időszakot, míg a több lakóingatlan értékesítéséhez kapcsolódó időszak szabályozásánál (Illetéktörvény 21.§ (4) pont) egyelőre megmaradt a 3 éves időtartam.
Abban az esetben, ha a vásárolt lakásunk ára alacsonyabb, mint az eladott lakás ára, vagyis negatív az eladott és a vásárolt lakás vételára közötti különbözet, az Illetéktörvény 26.§ (1) (y) pontja és a 26.§ (1) pontja alapján alkalmazhatunk illetékmentességet. Azonban ezen pontokban is megmaradt a 3 (három) éves határidő, vagyis itt nem alkalmazható egyelőre a kedvezőbb 5 (öt) éves periódus.
Úgy véljük, ezek a három éves határidők talán logikusan majd szintén öt évre módosulnak, mert lehetséges, hogy ez csak egy kisebb szabályozási hiba a megváltozott rendelkezések kapcsán. Ha ez megtörténne, frissítjük majd a cikkünket.
A blogcikk szerzője az Ecovis Zalavári Legal Hungary irodavezető partnere, Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu).
