Újabb lökést kapott az új építésű ingatlanok piaca
A lakáspiaci kereslet kettős képet mutat. A használt ingatlanok iránti kereslet az év első hat hetében több mint negyedével elmarad az előző év azonos időszakától. Ezzel szemben az új építésű lakóingatlanoknál jóval kisebb visszaesés. Sőt, ha a kategóriákat külön vizsgáljuk, az új építésű házak iránti kereslet valósággal megugrott, és már most bőven túlszárnyalja a tavalyi szintet.
Ez a tendencia szinte minden településtípusra jellemző. A városokban és községekben pedig a kereslet már megközelíti a 2022 eleji, a Zöld Otthon Program által fűtött kiugró szinteket is – derül ki az ingatlan.com elemzéséből.
Látványos növekedés
A friss adatok szerint az új építésű lakóingatlanok piacán belül az eladásra szánt fővárosi házak iránt 21 százalékkal nőtt a kereslet éves szinten az idei év első hat hetében. A vármegyeszékhelyeken 28, a kisebb városokban 16 százalékos bővüléssel párhuzamosan, a községekben lévő új házak esetében, több mint 40 százalékos erősödés látható.
Utóbbiaknál a kiemelkedő adatot az is magyarázza, hogy alacsonyabbak a telekárak, így összességében olcsóbban elérhetőek az új házak a nagyobb városokhoz képest. Összességében az új lakások és házak iránti kereslet az idei év első hat hetében a 2023-as és 2024-es évkezdet szintjét 75 és 26 százalékkal múlja felül, tavalyhoz képest viszont csak 8 százalékkal marad el.
Erre a piaci alaphelyzetre érkezett a kormány legutóbbi bejelentése, amely összehangolja a társasházi építményi jogot a kamattámogatott hitelekkel, köztük a CSOK Plusszal, a 3 százalékos kamattámogatott hitellel és az Otthon Start Programmal. A társasházi építményi jog 2026. március 1-jével hatályba lépő új szabályai lehetővé teszik, hogy a vásárlók már a »tervezőasztalról« vett lakásokra is hitelképes pozícióba kerüljenek.
„Ez azért kulcsfontosságú, mert a támogatott hitelek immár szakaszosan, az építkezés aktuális készültségi fokához igazodva is folyósíthatóvá válnak, miközben a vevő bejegyzett joga biztonságot és zálogjoggal terhelhető fedezetet nyújt a bankok számára”
– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A szakember szerint a szabályozás változása nemcsak a vevői biztonságot növeli, hanem a finanszírozási környezetet is alapjaiban írhatja át. Mivel a vevők praktikusan ugyanattól a banktól tudnak lakáshitelt felvenni, amelyik a beruházó építkezését is finanszírozza, a fejlesztők alkupozíciója jelentősen javulhat a projekthitelek kiválasztásakor.
A vevők lakáshiteleinek szakaszos folyósításával a beruházók is kevesebb kamatot fizethetnek. A vevők pénze ugyanis a lakás átadásáig óvadéki számlára kerül, az arra kifizetett betéti kamatok pedig csökkenthetik a beruházó által fizetendő hitel kamatait is.
Az élesedő verseny és az olcsóbb forrásszerzés pedig a fejlesztési költségek csökkenésén keresztül akár az új lakások négyzetméterárainak mérséklődésében is megmutatkozhat. Ennek a végső nyertesei az újlakás-vásárlók lehetnek.
Egyre inkább úgy tűnik, hogy 2026 az új lakások és a vevők éve lesz
Ez a folyamat a családi házak és ikerházak építésének is újabb lökést adhat, hiszen az Otthon Start Program egyfajta kedvező építési hitelként is felfogható.
Az OSP júliusi bejelentése óta a családi házakra kiadott építési engedélyek havi száma stabilan 700 darab felett maradt, ami dinamikus növekedést jelent a korábbi időszakhoz képest. Mivel ezek a projektek jellemzően 1-1,5 év alatt végigfutnak, 2026 végére a megépült családi házak számában látványosabb bővülés várható.
Amennyiben az elsőlakás-vásárlók és a továbbköltözők tömegesen landolnak az újlakáspiacon, az lerövidítheti a költözési láncolatokat, és keresletet szívhat el a használt lakáspiaci körforgásból.
“Mivel a használt és az új lakások árszintje a nagyvárosokban közel került egymáshoz, ezért egyre több vásárló gondolkodik el azon, hogy új építésű ingatlant vegyen. Ha viszont valaki használt lakásból új építésűbe költözik, akkor az újabb otthon vételárából egy használt lakás eladója már nem tudja finanszírozni a továbbköltözését.”
Ez a jelenség pedig korrekciót hozhat a használt ingatlanoknál. Ez nem feltétlenül az árak zuhanásában, hanem a drágulás jelentős lassulásában vagy stagnálásban ölthet testet az első negyedév végétől kezdve. Ebből a szempontból 2026 valóban a vevők éve lehet a lakáspiacon.
– fogalmazott Balogh László.
Az ingatlan.com szakértője szerint az új építésű lakások és házak iránti élénk kereslet a kínálat bővülésének is köszönhető. Egy évvel ezelőtt még csak 6600 új építésű lakás és ház hirdetéséből válogathattak a vevők. Ez mostanra már közel 8900 darabra nőtt.
A bővülő kínálatban pedig Budapesten és a nagyobb városokban is egyre több a megfizethetőbb új lakás, ami leginkább az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-sapkájának az eredménye.
