„Tele van a piac túlárazott ingatlanokkal” – beszélgetés Mosonmagyaróvár ingatlanközvetítőjével
Mosonmagyaróvár a magyar-osztrák-szlovák hármas határ közelében pezsgő ingatlanpiaccal rendelkezik, ahol nem csak az adásvételek pörögnek, hanem a bérleti piac is aktív. Bubla Zoltánnal, a Centrál-Ingatlan tulajdonosával, a helyiek jól ismert ingatlanközvetítőjével beszélgettünk a lakáspiac fellendüléséről, az Otthon Start hatásáról, a túlárazott ingatlanpiacról, és arról, hogyan lehet sikeresen dolgozni lassan már két évtizede.
Két jelentős kiugrás jellemezte 2025-öt
– Hogyan alakult a helyi ingatlanpiac az elmúlt egy évben, hiszen országosan nagyon pörögtek az adásvételek?
– Az érdeklődések számában egyértelműen jelentős kiugrást regisztrálhattunk, bár ezt a folyamatot nem feltétlenül fedte le teljes mértékben az adásvételek száma. Összességében 2025 aktívan telt, és az év végén is jelentős forgalmat tapasztalhattunk.
Tavaly két kiugró időszakban nőtt meg a tranzakciók volumene, így tavasszal az állampapírpiacról érkezők dobták meg a forgalmat, illetve azok a hírek ösztönözték a vásárlókat, hogy jelentősen emelkedhetnek az árak.
– A másik kiugró időszak az Otthon Start Programhoz kapcsolódott?
– Valóban, 2025 augusztus és október között – nagyjából két-három hónap alatt – az Otthon Start Program (OSP) hatására ismét kifejezetten intenzív időszakot éltünk meg. Sok új építésű ingatlant vásároltak, olyanokat is, amelyeket még csak a tervasztalon lehetett lekötni, és majd évekkel később készülnek el. Sőt, most már ott tartunk, hogy 2027 végén átadásra kerülő új építésű lakásokat is értékesítenek.
– Valóban annyira kiugró hatása van az OSP-nek, mint amire sokan számítottak?
– Nehéz pontosan elemezni a program hatását, mert azt sem látjuk tisztán, hogy ki vett volna fel piaci hitelt, ha nincs az OSP, és kik azok, akik a támogatott konstrukció hatására vásároltak ingatlant. Összességében nyilvánvalóan hatást gyakorolt a piacra a program, de akkora ösztönzésről nem beszélhetünk, mint azt sokan várták.
A visszafogottabb hatás egyik oka az, hogy a kínálati árak nagyon meredeken emelkedtek. A növekvő értékek pedig erősen meghatározták a vásárlók mozgásterét abban, hogy meg tudják-e venni azt az ingatlant, amit szerettek volna. Mindenesetre a befektetési céllal vásárlók szintén az árak emelkedését idézték elő. Nem véletlenül, ma már elég sok túlárazott ingatlannal találkozhatunk a piacon.
Miért érdemes előminősítést kérni lakásvásárlás előtt?
Add meg, mekkora hitelösszegben gondolkodsz, és online akár 3 banktól is visszajelzést kapsz arról, hogy mennyire lehet reális az igényed. Így már a keresés elején tisztán láthatod a lehetőségeidet.Munkanapokon akár 24 órán belül választ kapsz.
10-ből 7 ingatlan túlárazott
– Mekkora áremelkedést tapasztalhattunk egy év alatt?
– Akár 25 százalékos emelkedésről is beszélhetünk, sőt, bizonyos szegmensekben a 30 százalék sem kizárt. A kisebb értékű – 100 millió forintnál olcsóbb – lakások, házak esetében a 25 százalékos áremelkedés szinte általánosnak mondható, de a drágább ingatlanoknál is egyértelmű az értéknövekedés.
– Mennyire jellemző most a túlárazottság?
– A piacon lévő ingatlanok közül tízből hat-hét túlárazott. Persze ez sokszor motiváció kérdése is, hiszen, ha valaki valóban el akar adni, idővel csökkenti az árat. De találkozhatunk néhány extrém példával is – talán tízből egy-két ingatlan –, amelyek irreálisan magas áron jelennek meg a piacon.
A jelentősen túlárazott otthonok láttán az eladók hajlamosak a saját ingatlanukat is felértékelni, vagyis néha szinte öngerjesztő folyamatként erősödik a túlárazottság.
– Milyen négyzetméterárakkal találkozhatunk most Mosonmagyaróváron?
– Legnépszerűbbek a téglalakások, de a panellakások is keresettek, bár Mosonmagyaróváron korlátozott a számuk. A négyzetméterárak nagyjából 700–800 ezer forinttól indulnak, és akár 1,3-1,4 millió forintig is felmehetnek. Ez utóbbi természetesen csak különleges ingatlanoknál fordul elő: ha nagyon jó az elhelyezkedés, panorámás, parkos vagy erdős környezetben található az ingatlan, vagy egyszerűen olyan típusról beszélhetünk, amelybe könnyen „beleszeretnek” a vevőjelöltek. A kisebb lakásoknál fajlagosan magasabbak lehetnek a négyzetméterárak.
Sokan osztrák fizetésből vásárolnak vagy bérelnek
– Mennyire befolyásolja a piacot az osztrák határ közelsége?
– Jelentős mértékben hat a piacra a város földrajzi elhelyezkedése, hiszen a térségben sokan dolgoznak Ausztriában, így a jövedelmüket euróban kapják, ami általában magasabb bevételt jelent. Ez nagyobb mértékű megtakarítást, illetve nagyobb hitelképességet tesz lehetővé.
Emellett az is jellemző, hogy sokan Nyugat-Európában dolgoznak – akár Németországban, Franciaországban vagy Svájcban –, majd, amikor családot alapítanak, visszaköltöznek Magyarországra, de nem feltétlenül a szülővárosukba. Inkább a határ közelében telepednek le, akár Mosonmagyaróváron, hogy az osztrák munkalehetőség megmaradjon, miközben Magyarországon élnek.
– Az Ausztriában dolgozók lakásokat is bérelnek, vagyis ez a szegmens szintén aktív lehet. Itt milyen számokkal találkozhatunk?
– A bérleti díjak nagyjából 3500–5000 forint között alakulnak négyzetméterenként. Egy 45–50 négyzetméteres lakás bérleti díja körülbelül 200–220 ezer forint plusz rezsi. Ez nem számít kevésnek, még budapesti összevetésben sem, mivel azonban a lakásárak itt jóval alacsonyabbak, így befektetésként is érdemes ingatlant vásárolni.
A korrekt ár meghatározása kulcsmomentum
– Egy ilyen hektikus piacon hogyan tudja meghatározni egy ingatlan valós értékét? Ez azért is fontos kérdés, hiszen az ingatlanközvetítő szakmai tudásának ez az egyik fontos ismérve, sőt, ez a kulcsmomentum a sikeres értékesítés során.
– Sokat számít a tapasztalat, hiszen közel húsz éve dolgozom aktívan ingatlanközvetítőként, és folyamatosan figyelem a piacot: ki mennyiért hirdet, mennyiért kelnek el az ingatlanok, milyen érdeklődés érkezik egy adott ingatlanra az adott árkategóriában. Nagyon sok ügyféllel találkozom, rengeteg információt gyűjtök folyamatosan ingatlanpiaci körökben.
Ha látom, hogy egy adott típusú ingatlan milyen áron kel el – még akkor is, ha nem rajtam keresztül –, az bekerül a saját statisztikámba. Ha pedig olyan adottságokkal rendelkező ingatlannal találkozom, amivel nem dolgoztam az utóbbi hónapokban, akkor természetesen alaposan körbenézek a piacon, megnézem az aktuális információkat.
A munkám egyik legnehezebb része az, amikor a korrekt árat el kell fogadtatni az eladóval, hogy belátható időn belül sikerrel záruljon az értékesítési folyamat.
Aki jól végzi a munkáját, előbb-utóbb ismertté válik
– Ön, ahogy említette, már csaknem 20 éve dolgozik a lakáspiacon. Vissza tud még emlékezni, hogyan indult a pályafutása?
– 2007-ben kezdtem el dolgozni egy országos ingatlanközvetítő hálózat mosonmagyaróvári irodájában, ahol 13 évet töltöttem el először ingatlanközvetítőként, később irodavezetőként. Utóbbi pozícióban is aktívan értékesítettem, hiszen inkább mentor szerepet töltöttem be a kollégák mellett.
Az iroda tulajdonosai végül úgy döntöttek, hogy eladják a vállalkozást, két héttel később pedig kitört a világjárvány, így egy évig otthon maradtam. Ebben az időszakban volt időm pihenni, feltöltődni, és átgondolni, hogy valójában mit szeretnék csinálni. Végül 2020-ban megnyitottam a saját irodámat, és azóta folyamatosan aktívan dolgozom és fejlesztem a vállalkozásom.
– Hogyan építette fel a személyes márkáját? Bár nyilvánvalóan a közel két évtized nem múlik el nyomtalanul a piacon és a városban…
– Mosonmagyaróvár viszonylag kisebb város, ahol, ha valaki jól végzi a munkáját, előbb-utóbb ismertté válik. A saját irodám elindítása után fontosnak tartottam az offline jelenlét megerősítését, így plakátokon, liftreklámokban, közösségi terekben elhelyezett hirdetésekben arccal, fotóval szerepeltem.
De rendszeresen jelen vagyok a megyei lap ingyenes, hetente megjelenő mellékletében is, ahol folyamatosan hirdetek, gyakran a címlapon. Ezek a megjelenések hosszú távon sokat segítenek abban, hogy az emberek megismerjenek, és az aktuális ingatlanügyeikkel hozzám forduljanak.
Az ingatlan.com az egyik legfontosabb felület
– A technológia ezerrel dübörög, nem kerülhető meg az online jelenlét sem, vagyis a virtuális térben is aktívnak kell lenni. Ebben a térben mire fókuszál?
– Természetesen a közösségi médiában is lehet hirdetni, például Facebookon, de ott nagyon sok olyan embert is elérünk, akik nem keresnek ingatlant.
Az ingatlan.com viszont kifejezetten azoknak a platformja, akik aktuálisan venni vagy eladni szeretnének, ezért számomra ez az egyik legfontosabb felület a marketingstratégiámban.
A portálon több funkciót is használok, így a kredites kiemeléseket vagy éppen a statisztikákat a piaci elemzések során.
Az előresorolást azért tartom fontosnak, mert ha van egy jó ingatlanom, amit valós piaci áron hirdetek, akkor az a célom, hogy az adott településen vagy környéken a találati lista első 10 helyének egyikén jelenjen meg. Így sokkal nagyobb az esély arra, hogy az érdeklődők észrevesznek.
Egy kisebb városban már viszonylag kisebb mennyiségű kredit elköltése is elég komoly láthatóságot kínál az adott hirdetésnek. Emellett részt veszek az oldalon a Partner Programban is, így a hirdetések mellett megjelenik az arcom és a személyes profilom. A keresők megnézhetik, hogy ki vagyok, mióta dolgozom a szakmában, milyen referenciáim vannak, vagyis kialakulhat egy bizalmi faktor irányomban.
– Adódik a kérdés, hogy mitől lesz valaki jó ingatlanos?
– A szakmai tudás és az őszinte kommunikáció a két legfontosabb tényező. Az ügyfelekkel korrekt módon, őszintén kell beszélni, és mindig úgy kell eljárni, ahogy azt magunkkal szemben is elvárnánk.
Én azt szoktam mondani: szeretek úgy lefeküdni este, hogy tudom, nem csináltam olyat, amit nem szeretnék, ha velem tennének. Ha valaki nem szívből csinálja ezt a munkát, akkor hosszú távon ki fog égni.
