Szombathelyen már hozzászoktak az emberek a méregdrága lakáspiachoz
Szombathelyen és környékén, vagyis az osztrák határ mentén jelentős felfutást tapasztalhattunk tavaly a lakáspiacon, idén azonban megtorpant a lendület. A most bejelentett kormányzati intézkedés újabb impulzust adhat ősztől, és talán a sokat átkozott felújítandó ingatlanok is népszerűbbek lehetnek. A szombathelyi lakáspiac dinamikájáról, a jelenlegi megtorpanásról, az árakról és a várható őszi forgalomról beszélgettünk Szandi Lászlóval, a Savaria Home Ingatlan Iroda tulajdonosával.
Nagyon felpörgött, majd eljött a megnyugvás ideje
– Hogyan alakult az ingatlanpiac Szombathelyen és környékén az elmúlt évben? Milyen folyamatok zajlanak jelenleg?
– Az ingatanpiac Szombathelyen az elmúlt évben jelentős változásokon ment keresztül. 2023-ban meglehetősen gyenge évet zártunk, majd 2024 őszén és végén egy erőteljes fellendülés indult el, amelyet a média és a piaci elemzők várakozásai is fűtöttek. Megfigyelhető volt, hogy a tulajdonosok már előre, az igazi boom előtt beárazták a várható növekedést, így akár 25-30 százalékos emelkedést is tapasztalhattunk.
Többek között az állampapírpiacról kiáramló hatalmas pénz egy része is az ingatlanszektorba került. Idén április-május környékén azonban a piac lassulni kezdett, és ez a trend jelenleg is tart. Különösen a nyári időszakra vonatkozóan jellemző a lendület visszaesése, amelyet a tranzakciószámok csökkenése is mutat.
– Miért lassult le a piac? Mik lehetnek az alapvető okok?
– A lassulás mögött több tényezőt is azonosíthatunk. Az egyik fő ok a tavalyi év során tapasztalt intenzív felfutás, amelynek törvényszerű következménye a konszolidáció. Másik fontos ok, hogy az eladói elvárások is növekedtek, miközben a túlárazottság egy ponton túl hozzájárult a piaci feszültségekhez.
A vevők ezeket az ingatlanokat egyre több esetben már nem tudják megfizetni. Azonban a friss kormányzati bejelentések – különösen az első lakást vásárlókra vonatkozó kedvezményes 3 százalékos hitel szeptembertől – várhatóan új lendületet adhatnak a piacnak, amely majd az árakat és a tranzakciók számát is növelheti.
A kormány új programja megdobhatja a forgalmat
– Nagyobb perspektívából nézve milyen hatást gyakorolhatnak a piacra a kormányzati intézkedések, mint például az említett 3 százalékos hitel?
– A kormányzati intézkedések jelentős hatást gyakorolhatnak a lakásszektorra, bár még a részleteket nem ismerjük pontosan. Pedig alapvető kérdés, hogy a bankok hogyan fognak reagálni a programra. A támogatott hitelkonstrukció nem csak a már említett tranzakciók számát és az árakat növelheti, de a havi hiteltörlesztések mérséklődő terhei megkönnyítik az ingatlanvásárlás finanszírozását is.
Ezen túlmenően általában az állami ösztönzők révén a befektetők is aktívabban léphetnek a piacra, ami még tovább növelheti a keresletet és a szektor dinamikáját. Összességében a kormányzati bejelentések nemcsak a fiatalok hitelfelvételére, hanem az egész ingatlanpiacra pozitív hatással lehetnek, hiszen új lehetőségeket teremtenek, és hozzájárulhatnak a piaci stabilitás fenntartásához.
– Sokszor halljuk, hogy a vevők alapvetően a jó vagy kiváló állapotú ingatlanokat keresik. Még mindig kevésbé keresettek a felújítandó ingatlanok? Ez azért érdekes, hiszen a kormány jelentős otthonfelújítási támogatást is nyújt más programok révén.
– A felújítandó ingatlanok iránti kereslet továbbra is kisebb, a vásárlók túlnyomó része jó állapotú ingatlanokat szeretne venni, mivel félnek a felújítástól, macerásnak és kockázatosnak tartják azt.
A vásárlók számára továbbra is bizonytalansági faktor, hogy a felújítási munkálatokra összesen mennyit is kell pontosan költeni.
Véleményem szerint az otthonfelújítási programok módosíthatják a vásárlói magatartást: ezek lehetőséget adnak arra, hogy a vevők kevésbé zárkózzanak el a felújítandó ingatlanoktól, hiszen a támogatások segítségével könnyebben kezelhetik a renoválás költségeit. Összességében tehát a program hozhat változásokat, de a vevők többsége továbbra is a jó állapotú ingatlanokat keresi.
Leesett az álluk az embereknek
– Milyen árakkal találkozhatunk a házak vagy lakások tekintetében Szombathelyen és környékén?
– Míg korábban 30 millió forint alatt is vásárolhattunk panel- vagy téglalakást, ma már a felújítandó otthonok ára 30 millió forint felett kezdődik. Lassan megszokják az emberek az új árakat, hiszen ezek Szombathely viszonylatában meglepőek, de ma már az új építésű négyzetméterárak is közelítik az egymilliót.
A jobb állapotú, 2 szobás ingatlanok is közelítik a 38-40 milliót. Családi házak tekintetében a felújítandók 40-50 millió forint környékén kelnek el, miközben még több tízmillió forintot kell rájuk költeni.
Az új építésűek esetében három vagy négy évvel ezelőtt még 50 millió forintért akár 80 négyzetméteres családi házat is lehetett építeni Szombathelyen. Ma már ezek 80-90 millió forintos árakért vihetők telekkel együtt.
Megfordítva, a 3-4 éve árult 80-90 négyzetméteres házak áraiért most maximum 55-60 négyzetméteres otthonokat lehet kapni.
Egyedi, nagyobb értékű ingatlan – családi ház, villa – pedig nagyon kevés van a helyi piacon. A modern műszaki technológiával felszerelt, pár éve épült nagyobb házak, villa jellegű ingatlanok ára nagyon drasztikusan felment, hiszen akár 300-400 millió forintról is beszélhetünk.
Multiból a franchise-on át a saját irodáig
– Ön hogyan került a szakmába, és mióta foglalkozik ingatlanközvetítéssel?
– Korábban multinacionális cégeknél dolgoztam vezetőként, ahol széleskörű értékesítési és vezetési tapasztalatokra tettem szert. Miután váltottam, egy nagy ingatlanközvetítő franchise hálózathoz kerültem. Később pedig elindítottuk a saját vállalkozásunkat Savaria Home Ingatlan Iroda néven, hiszen így a saját utamat járhatom.
Az iroda 12 éve működik, és jelenleg kilenc munkatárssal dolgozunk. A versenyszférában megszerzett készségeimet tudom kamatoztatni, a célunk az, hogy a lakáspiacon meghatározó nagy ingatlanközvetítőkkel felvegyük a versenyt, és sikerorientált módon folyamatosan fejlődjünk szakmailag, miközben a bővülés és a vállalatfejlesztés is fontos szerepet játszik.
– Hogyan kell felvenni a versenyt a nagyobb cégekkel? Hogyan épül az ügyfélkör, amelyre alapozva folyamatosan lehet fejlődni?
– Folyamatosan kell fejlesztenünk mind az üzleti folyamatainkat, munkamódszereinket, mind a kollégák tudását, hiszen minden tanácsadónk célja az, hogy magas szakmai szintre jussanak el.
Ha valaki elégedett a saját vállalkozásával vagy teljesítményével, akkor hibát követ el. Vezetőként fontos, hogy hatékonyan motiváljam a csapatunkat, hogy mindannyian sikerrel vegyük fel a versenyt a konkurenciával.
Ezen a nagyon pörgős piacon az ügyfeleket maximálisan ki kell szolgálni, miközben a sikerek mellett törvényszerűen felmerülő kisebb napi kudarcok között is mentálisan erősnek kell maradni. Vagyis a siker nem csak szakmai, hanem mentális kérdés is.
– Hogyan lehet belőni az árakat, hiszen, ha nagyon intenzív a piac, akkor az emberek mindig túlárazzák ingatlanokat?
– Igen, sok esetben az eladók a szakember véleményét, érveit nehezen fogadják el, hiába támasztom alá számokkal, statisztikával az értékbecslésemet. Sikeres piacon nagyon nehéz meggyőzni az ügyfeleket, nagyon sokat kell velük foglalkozni és beszélgetni, megérteni a jövőbeni terveiket, több időt kell rászánni az eladókra, mint régebben.
Hogyan legyünk sikeresek?
– Térjünk vissza még a sikerhez! Milyen sikeres értékesítési stratégiák léteznek, amelyek segíthetik a gyorsabb és hatékonyabb eladást?
– Régebben az országos átlagnál is fontosabb szegmenst képviselt az offline hirdetési piac itt Szombathelyen. Ma már szinte csak online felületeken jelennek meg a hirdetések. Nagyon megerősödött a Facebook, a TikTok vagy éppen az Instagram szerepe. A közösségi médiában jelen kell lennünk, vagyis az online területeken le kell fedni az egész piacot. Mindenhol ott kell lenni.
Ma már itt a nyugati országrészben is az ingatlan.com lett a meghatározó felület, miközben 10 évvel ezelőtt még más szolgáltatók is jelentős pozíciókkal rendelkeztek. Időközben megváltoztak az erőviszonyok, nem véletlenül a ingatlan.com-on Ellenőrzött Partner is vagyok.
– Mire lehet jó az Ellenőrzött Partner státusz?
– Jó kezdeményezésnek és lehetőségnek tartom, hiszen így hangsúlyosabban hiteles szakemberek képviselhetik a szakmánkat.
Az ingatlanközvetítők vállalják az arcukat az adott hirdetések mellett, ami mutatja, hogy ők a jogszabályokat betartva megfelelő végzettséggel dolgoznak. Ez az ügyfelekben is növeli a bizalmat.
Az emberek többsége az életük során csupán néhány tranzakcióban vesz részt, ezért nagy segítséget jelent számukra a megbízható ingatlanosok jelenléte, akikhez fordulhatnak.
– A nagy piaci versenyben egyre több ingatlan kerül a hirdetési felületekre. De ki is lehet emelni egy-egy hirdetést az adott listákban és lokációkban az ingatlan.comon. Ön szokott licitálni is?
– Igen, rendszeresen emelek ki ingatlanokat a különböző hirdetési listákban, de nagyon fontos, hogy okosan használjuk a kreditrendszert. Azért megfigyelhető, hogy vannak olyan ingatlanközvetítők, akik nem rendelkeznek olyan típusú közgazdász mentalitással, hogy gazdaságosan és észszerűen alkalmazzák a kiemelési rendszert.
Pedig ez jó lehetőséget ad arra, hogy a fokozódó konkurenciaharcban is nagyobb nyilvánosságot kaphassunk. Az egészséges verseny azért is jó, mert így tovább folytatódhat a szakma megtisztulása, hiszen sokszor feszültséget kelt az ügyfelek körében, ha egy-egy kevésbé hozzáértő referenssel kell együtt dolgozniuk. Mi általában 3 százalék plusz áfáért vállaljuk az értékesítési megbízást, de egyedi megbízásnál 2 százalék is lehet a sikerdíjunk.
