Szinte teljesen megtelt Budapest déli agglomerációs ingatlanpiaca
Dunaharaszti, Dunavarsány, Szigetszentmiklós és még sorolhatnánk a környező településeket. Mind-mind Budapest déli agglomerációjának népszerű célpontjai. De hogyan áll jelenleg a kiköltözési hullám, milyen árakkal találkozhatunk a környező településeken, és vannak-e még üres telkek, ahol új projektek épülnek? Erről beszélgettünk Knul Andrea ingatlanközvetítővel, a déli agglomeráció lakáspiaci szakértőjével.
A közlekedés nehézkessé vált
– A fővárosi agglomeráció az elmúlt évtizedekben mindig dinamikusan változott, hol kiköltöztek az emberek, hol visszatértek Budapestre. Hogyan alakul jelenleg az ingatlanpiac a fővárostól délre található népszerű településeken?
– 2024-ben itt is jelentős felfutást láthattunk, majd már az év végén érzékelhettük a lendület megtorpanását.
Jelenleg stagnálást tapasztalhatunk, ezt jelzi, hogy most hosszabb ideig tart az értékesítési időszak, mint akár egy évvel korábban.
A forgási sebesség természetesen az ingatlanok típusától is függ, mert a jó ár-érték arányban kínált, akár CSOK Plusz felvételére is alkalmas lakások gyorsan elkelnek. Azonban a nagyobb értéket képviselő családi házak esetében több időt kell rászánni az eladási periódusra.
– Mennyire népszerű még a déli agglomeráció, hiszen itt is a közlekedés az egyik kulcstényező?
– Érkeznek beköltözők a régióba, ugyanakkor az hátrányt jelent, hogy a kötöttpályás közlekedés fejlesztése akadozik. Itt épül a Belgrád-Budapest vasútvonal, emiatt több éve leállt a vasúti személyszállítás. Ennek következtében az 51-es út túlterheltté vált, ráadásul nemcsak a magánszemélyek közúti közlekedése, hanem az ipari területek kiszolgálása, logisztikai-szállítási tevékenységei is nagy forgalmat generálnak.
Emellett a buszközlekedés sem megbízható, járatok maradhatnak ki, a HÉV esetében is járatritkítás történt. A klíma hiánya a meleg napokon kellemetlen az utazóközönség számára. Összességében az ingázók nap mint nap tapasztalhatják a szinte elviselhetetlen dugót.
Túlzott beépítés, de vannak építési telkek
– Az agglomeráció kulcskérdése a túlzott beépítés, így például északon Dunakesziben már nem nagyon vannak üres építési telkek. Ebben a térségben mi a helyzet az új projektekkel?
– Vannak ugyan építési telkek, de a közművek elérhetőségei és kapacitásai korlátozottak, amelyek értelemszerűen visszafogják a fejlesztéseket.
Olyan túlnépesedés tapasztalható többek között a Csepel-szigeten, valamint Dunaharasztiban, Dunavarsányban vagy éppen Délegyházán, hogy a déli agglomeráció jelentős területén csatorna rákötési moratóriumot rendeltek el.
A tiltás alól a szakminisztérium adhat felmentést, hogy a kapacitást bővíthessék – ez érinti többek között a szennyvízhálózat fejlesztését is.
– Ezek szerint nincsenek új építésű projektek?
– Láthatunk építkezéseket, de a lakásfejlesztők már csak akkor vásárolnak újabb telkeket, ha az előző projektek elkészült ingatlanjait értékesítették. Mivel az eladás átfutási ideje megnőtt, ezért nem sietik el az új telkek megvásárlását, vagyis az egész folyamat lassabb tempóban zajlik, mint korábban.
Tavaly például egy helyszínen nyolc szomszédos telket kínáltak megvételre, végül magánszemélyek vásárolták fel a terület egy részét, míg a másik részét megtartották a tulajdonosok. Az is megoldás, hogy a fejlesztők lebontandó házakat vesznek meg szinte telekárban, ahol már adottak a közművek, amely megkönnyíti a kivitelezést. Ha pedig a helyi építési szabályzatnak megfelelő méretű és szabályozású a telek, akkor a vállalkozók alapvetően kétlakásos ikerházakat építenek.
Megéri felújítani a Kádár-kockákat is
– Milyen árakkal találkozhatunk a déli agglomerációban?
– A lakásállomány alapvetően Szigetszentmiklóson vagy éppen Dunaharasztiban található nagyobb mennyiségben, itt a lakóparkokban 1-1,3 millió forintos négyzetméterárakkal számolhatunk. Ezek gyakorlatilag fővárosi, sőt, budai árszínvonalat közelítő nagyságrendek.
A házak ára pedig a mérettől, elhelyezkedéstől, infrastruktúráktól, illetve a felújítottság mértékétől is függ. Régi, felújítandó, kisebb házakkal 30-40 millió forint alatt már alig találkozhatunk. Néhány helyen 60-70 millióért is kaphatunk házat, de a legfejlettebb területeken már csak 80-120 millió forintért vehetünk nagyobb méretű, igényes családi otthont.
– Ezen a környéken is találhatók Kádár-kockák, amelyek modernizációra és átfogó renoválásra szorulnak. De mennyiért újíthatjuk fel ezeket a háztípusokat?
– Az állami otthonfelújítási támogatások, esetleg az energetikai pályázatok már jelentős összeget jelentenek, így a tulajdonosok a homlokzatot és a födémet szigetelhetik, a fűtést korszerűsíthetik, vagy éppen kicserélhetik a nyílászárókat. A munkálatokat akár 10-20 millió forintból megfinanszírozhatjuk, és akkor egy kiváló állapotú, jó műszaki és energetikai jellemzőkkel rendelkező családi házat kaphatunk.
A változatosság gyönyörködtet
– Ön mióta dolgozik a déli agglomerációban és egyáltalán miért éppen ezt a térséget választotta?
– Itt születtem, vagyis tősgyökeres helyi vagyok, ezer szállal kötődőm ide mind családi, mind baráti vonatkozásban. Korábban kereskedelmi szakterületen dolgoztam, munkám során ingáztam, majd eljött az a pillanat az életemben, amikor pályát akartam módosítani.
A barátaim felajánlották, hogy dolgozzam velük az irodájukban, így megismertem és megszerettem az ingatlanközvetítést, mely teljes mértékben illik a személyiségemhez és az elképzeléseimhez, hiszen a feladataim sokrétűek és a saját tempómban végezhetem.
– Jó nagy területről beszélhetünk sok településsel. Nem lehet könnyű eligazodni.
– Rugalmasan kell bánni az ügyfelekkel, illetve folyamatosan fejlődni kell, új ismereteket kell szerezni. Minden település más és más, de szerencsére jelentős helyismerettel rendelkezem és tisztában vagyok az önkormányzati építési szabályzatokkal is, így az ügyfelek nyugodt szívvel bízzák rám az ingatlanuk értékesítését. Különböző helyi Facebook-csoportokat is nyomon követek, így naprakész vagyok a helyi eseményekkel és települési problémákkal kapcsolatban.
– Ha már szóba került a Facebook, mennyire érdemes jelen lenni a közösségi oldalakon? Egyáltalán hogyan lehet sikeresen értékesíteni?
– A Facebook különböző helyi csoportjaiban is aktívan jelen vagyok, és ha ingatlant keresnek, és a paramétereknek megfelelő ingatlanom van, akkor felajánlom az általam kínáltakat is megvételre.
Emellett szinte csak az ingatlan.com-on hirdetek, próbálkoztam korábban más honlapokkal is, de a kereső felület használhatósága alapján ez a legjobb portál számomra.
A licitálást a hirdetéseimnél használom, hiszen a siker érdekében folyamatosan figyelem a megbízásaimat: egyrészt a tulajdonosok melyeket akarják gyorsan eladni, másrészt milyen típusú lakások pörögnek. A nagyon keresett típusú ingatlanokat kiemelem egy meghatározott időtartamban.
Ráadásul Prémium Partner is vagyok, így még szélesebb körben bemutatkozhatom, a hirdetéseim alapján látják, hogy mely településeken dolgozom, sokan ezért keresnek meg.
A túlárazott ingatlanok is a helyükre kerülnek
– Alapvetően hogyan kerül kapcsolatba az ügyfelekkel?
– Mivel helyi vagyok, ezért nagyon sok embert ismerek, akikkel jó viszonyt alakítottam ki, ezért folyamatosan ajánlanak a rokonaiknak és ismerőseiknek. Hideghívásokkal már nem foglalkozom, kivéve akkor, ha egy ügyfelem számára keresek eladó ingatlant.
Időt szánok az ügyfeleimre, átlagosan 15-20 ingatlannal dolgozom a piacon, így minden lakásra és házra kellő időt és energiát tudok fordítani. Személyesen tartom a kapcsolatot az eladókkal, sokat beszélgetünk a terveikről.
– Sok a túlárazott ingatlan, hiszen a hírekben is mindenki azt hallja, hogy felmennek az árak. De elérkezik az a pillanat, amikor már sürgős az eladás. Ilyenkor mit lehet tenni?
– Felvázolom részletesen a helyi ingatlanpiaci adottságokat és megpróbálom meggyőzni az eladókat arról, hogy mi a korrekt ár, amennyiért érdemes hirdetni. Sokszor elkövetik az eladók azt a hibát, hogy más ingatlanokkal hasonlítják össze a sajátjukat, miközben a többi otthon valódi belső paramétereit és állapotát nem ismerik pontosan.
De előbb-utóbb a piaci kereslet mindig reálisan beárazza az adott ingatlant, hiszen, ha nincs érdeklődés, akkor valami nem stimmel. Amikor pedig eljön az a pillanat, hogy az ügyfelek sürgősen akarják eladni az ingatlanjukat, akkor hajlandók korrigálni az áron. Vannak persze egyedi esetek, amikor az ingatlan nagysága, elhelyezkedése és igényessége is befolyásolja az árat, ilyenkor az eladónak türelmesnek kell lennie a vevő érkezéséig.
