Budapest mellett a vidéki egyetemvárosokban is pezseg az albérletpiac, ahol a diákok a piac egyik legfontosabb célcsoportját jelentik. Cserfai Zoltánnal, a pécsi Ingatlan-Center tulajdonosával beszélgettünk a pécsi albérletpiacról, az egyetemisták igényeiről, a külföldi diákok szerepéről, és arról, hogy hol lehet megbízható bérlőt találni és mit írjunk bele a bérleti szerződésbe.
A helyi albérletpiac
– Pécs az egyik legnagyobb vidéki nagyvárosunk, ahol patinás egyetemi élet zajlik. Hogyan alakul Dunántúl legnagyobb településén az albérletpiac?
– A pécsi albérletpiacot elsősorban a Pécsi Tudományegyetem diákjai határozzák meg, hiszen 20-22 ezer hallgatóval rendelkezik a felsőfokú intézmény, közülük nagyjából 5500 a külföldi diák. Utóbbiak a bérbeadók kiemelt célcsoportját jelentik, hiszen túlnyomó többségük nem részesül kollégiumi ellátásban.
Nem véletlenül – főleg az egyetemi karok környékén – nagyon sok újépítésű lakóprojektben szinte kizárólag befektetési céllal vásároltak ingatlant a tulajdonosok az elmúlt években.
A lakók túlnyomó része itt egyetemi diák, ezen belül a külföldiek drágább lakásokat is tudnak bérelni, viszont az elvárásaik is magasabbak. Ők szeretik a jól felszerelt ingatlanokat, így többek között a nagy átmérőjű okostévét, a játékkonzolt vagy éppen egy igényes hűtőt. A magyar diákok esetében többen bérelnek egy panellakást, így fejenként nagyjából 60 ezer forint plusz rezsi körüli áron kijöhet a havi lakbér.
Bérlői csoportok
– Kik vannak még jelen az albérletpiacon?
– A diákok mellett eltörpül a klasszikus bérlői csoportok nagyságrendje, akik közé sorolhatjuk a megfelelő egzisztenciával rendelkezőket, a fiatal párokat vagy éppen a középkorúakat. Ennek az az oka, hogy a lakásvásárlási, családtámogatási kedvezményeket az elmúlt években sokan vették igénybe. Akik megfelelő anyagi és családi háttérrel rendelkeznek, már vettek maguknak ingatlant, így nem jelennek meg a bérlakáspiacon. Összességében az albérletpiacon jelenlévő célcsoportok arányait jól jelzi az is, hogy a bérbeadási portfóliómban szereplő 40-50 lakás 80%-a diákoknak van kiadva. 10%-át a nagyobb nemzetközi cégek dolgozói veszik ki, és csak a maradék 10% jut a klasszikus célcsoportoknak.
– Pécsen is egyre több globális cég nyit irodát vagy éppen fejlesztő központot. Ez hogyan hat ki a helyi bérlakáspiacra?
– Pécs ipara viszonylag elmaradott, bár mostanában az ipari parkokban egyre több fejlesztést láthatunk. Az elmúlt években a városban megtelepedő cégek vezetői igényes új építésű, kertkapcsolatos, garázsos minőségi otthonokat keresnek, jellemzően 3-4 ezer forintos négyzetméteráron lehet számukra lakásokat bérbeadni. Jó példa az árakra a nagyobb alapterületű ingatlanok esetében az a kínálatunkban szereplő 176 m2-es, nappali plusz négy hálós polgári lakás, ami több mint 400 ezer forintba kerül havonta.
Bérlői aktivitás a ponthatárok kihirdetése után
– Az egyetemvárosokban a ponthatárok kihirdetése után indul meg igazán a piac. Ez hogyan érvényesül Pécsen?
– Azok a diákok, akik több éve itt élnek, már május végén nézegetik a kínálatot, és ha ár-érték arányban megfelelőt találnak, akkor arra júniusban le is csapnak. Vagyis már jóval a ponthatárok kihirdetése előtt nagy a mozgolódás, és a jó lakásokat gyorsan elviszik.
– Hogyan alakul az aktivitás a bérleti piacon mostanában, hiszen a nagyvilágban számos válságtényező nehezíti az emberek mindennapjait?
– A bérleti piacnak új impulzust adhat, hogy sokan kiárazódnak a piacról. Vagyis már nem tudnak lakást venni a jelenlegi feltételek mellett.
Az elmúlt öt évben ugyanis Pécsen megháromszorozódtak az árak: míg 2016-ban egy 2 és félszobás panelt 9 millió forintért vásárolhattunk meg, addig ma már ugyanez az ingatlan 25-30 millió forintot kóstál.
Ráadásul most szigorúbb feltételeket szabnak meg a bankok. Korábban lehetett 10-15%-os önerővel is venni, most 30% alatt nem állnak szóba az emberrel. A THM is 10% körül alakul, bár ha a valódi, 20% körüli inflációt nézzük, akkor még mindig olcsó a hitel.
Meddig emelkedhetnek még a bérleti árak?
– Hogyan alakulnak az árak a bérleti piacon? Milyen mértékű áremelkedést tapasztalhatunk?
– 2021-hez képest emelkedtek az árak. Jelenleg egy kétszobás panellakás díja az elhelyezkedésétől függően alakul, így a Kertvárosban a lakótelepen 100-110 ezer forintért kiadható, az egyetemi karok mellett 130-140 ezer forintért bérelhető, míg a 3 szobásak 160-170 ezer forintért vihetők. Jelenleg 6% bruttó hozamot lehet elérni a kiadással, bár ez most az inflációhoz képest elenyésző, de az ingatlanok értéknövekedése is számottevő tényező.
Véleményem szerint egyébként elértük a csúcsot, vagyis az elmúlt hónapokban érezhetően csökkent az érdeklődés az eladó ingatlanok iránt.
Úgy gondolom, az elkövetkezendő egy évben nem várható, hogy komolyabb értéknövekedés jellemzi majd a lakásokat.
– A pandémia alatt a diákok visszaadták a lakásokat vagy megtartották és kivártak?
– Vegyes volt a kép. A magyar diákok hazautaztak, de így is volt, aki szerette volna tartani a lakást, ennek érdekében sikerült megállapodnia a tulajdonossal, és csökkentett bérleti díjat fizetett. Olyan külföldi diákról is tudunk, aki hazautazott és hagyta veszni a kauciót. Viszont akik az orvosi karon tanultak, azok folyamatosan jártak gyakorlatra. Így ők nem tudtak hazautazni, és sok időt töltöttek a lakásban. Mindenre megoldást kellett találni, kompromisszumokat kellett kötni, ilyen esetekben az ingatlantanácsadó szerepe felértékelődik.
Hol hirdessünk?
– Hol hirdessük a lakásokat, hogy megbízható bérlőket találjunk hosszú távra?
– A komoly bérlők az ingatlan.com-ról jönnek, és bár én is hirdetek a Facebookon ingatlanos csoportokban, ott nagyon nagy előszűrésre van szükség. A közösségi média nagy előnye, hogy sok helyre eljut, de sokkal nagyobb munkát jelent a nagy tömegből kiszűrni a megfelelő jelöltet, hogy célirányosan csak annak mutassuk meg a lakást. Az ingatlan.com-nál mindig kitöltöm a külföldi nyelvű leírásokat is, hiszen sokan érdeklődnek a portál külföldi oldalain. A hazánkba érkező diákok jelentős része ott tájékozódik. Nemrég egy koreai diák is így találta meg az általam hirdetett otthont.
Ha valós, komoly bérlőt szeretnénk, aki nem csak trollkodik, akkor érdemes az ingatlan.com-on hirdetni.
– Hogyan lehet előszűrni, hogy valóban az ideális bérlőt találjuk meg az adott lakásra?
– A Facebookon egyszerűen megnézzük a jelölt profilját. De általában nagyon egyszerű az előszűrés, hiszen először az érdeklődőtől a telefonos beszélgetés során megkérdezem, hogy végigolvasta-e a hirdetést, majd hangsúlyozom a kaució nagyságrendjét, illetve, hogy minimum egy évre lehet bérelni az adott lakást. Megkérdezem, hogy mivel foglalkozik, van-e folyamatos jövedelme, ha diák, akkor a szülei finanszírozzák-e a lakhatását. Nem kötelező válaszolni persze, de ha valaki kommunikatív, az megkönnyíti a választást.
Bérleti szerződés
– Mire figyeljünk a bérleti szerződés megkötésénél?
– Magyar bérlőknek már csak közjegyzői okirattal adok bérbe lakást kiköltözési és kötelezettségvállalási nyilatkozattal. A bérlő vállalja, hogy ha a bérleti szerződés bármilyen okból megszűnik, akkor köteles elhagyni a lakást. A kötelezettségvállalási rész – ami a bérleti díj- és a rezsifizetésre vonatkozik – azért fontos, mert ha a bérlő valamiért hátralékba kerül, akkor ez egy végrehajtható okirat, vagyis a jövedelméből le lehet tiltani később. Az okiratot 50-50%-ban finanszírozza a bérlő és a bérbeadó. A külföldiek nem ismerik ezt a jogi formátumot, de tudják, hogy ha nem fizetnek, akkor menniük kell, és ebből sosem volt még semmilyen probléma.
