Nem lesz lakáspiaci összeomlás, nem kell megijedni!
Már 2022 második felében láthattuk, hogy megváltoztak a lakáspiaci folyamatok. A korábbi hatalmas mértékű áremelkedést felváltotta a stagnálás, a magas hitelkamatok miatt sokan kiszorultak a piacról, kevesebb a vevő. A keresleti piacot felváltotta a kínálat piac, megnőtt a vásárlók alkupozíciója. De azért ne gondoljuk, hogy eljött a világvége a szektorban, csupán egyfajta stagnálásról van szó. Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével beszélgettünk a lakáspiacot érintő legfontosabb folyamatokról, az árakról, a vevőkről, az eladókról, a bizonytalanságról és a kiszámíthatatlanságról.
Eladóként és vevőként is nehezebb érvényesülni
– Hogyan jellemezhetjük általánosságban a jelenlegi lakáspiacot, hiszen a korábbi évek dinamikus bővülése után mintha megtorpant volna a lendület?
– 2022 második felében megváltozott a piac a korábban megszokotthoz képest. A kérdés az, hogy ez egy átmeneti változás, vagy tartósan az új feltételekhez kell majd alkalmazkodniuk az eladóknak és a vevőknek. Jelenleg több hatás alakítja a lakáspiacot és a forgalmat, de az biztos, hogy a hitelek drágulása miatt visszaesett a piaci lendület. Míg 2021 nyarán még 2-3%-os kamattal vehettünk fel piaci hitelt vásárláshoz, most a kamatok már elérték a 10%-ot is. Emellett még számos tényező bizonytalanítja el a lakásvásárlókat a vágtató inflációtól kezdve az energia- és rezsiárak növekedéséig. Az a nagy kérdés, hogy a piac visszatérhet-e még a régi kerékvágásba. Ha azt nézzük, hogy a felívelő és a lassuló szakaszok egymást váltják historikusan, akkor elvileg visszatérhetünk a régi feltételekhez. Most egy visszafogottabb piacról beszélhetünk, hiszen mivel kevesebb vevő van, ez az adásvételek számát is visszaveti.
– Mekkora most a lendület a piacon, mennyivel eshetett vissza az adásvételek száma?
– Idén nagyságrendileg 100 ezer adásvételre számítunk, szemben a 2021-es 160 ezer, vagy éppen a tavalyi 125-130 ezer tranzakcióval szemben. A piacon jelenlévő kevesebb vevő többet tud alkudni, hiszen az eladók egy része nem tud várni addig, amíg a piac ismét lendületbe jön. Az élethelyzettől is függ, hogy az eladók meddig tudnak várni. De ha visszatekintünk a COVID-19-re, akkor emlékezhetünk, hogy annak az évnek a második negyedévében is csak 50-60%-kal csökkent a forgalom, pedig akkor kijárási tilalom volt.
Vagyis nem lesz piaci összeomlás, nem kell megijedni még a nehezebb gazdasági helyzet ellenére sem.
De aki most eladóként vagy vevőként szeretne érvényesülni, nehezebb helyzetben van, mint két-három évvel ezelőtt.
Több figyelmet és energiát igényel a jelenlegi lakáspiac
– Hogyan alakul a kereslet és kínálat, hiszen mintha eltűntek volna a vevők, szinte lasszóval kell fogni a fizetőképes ügyfeleket?
– A megváltozott helyzet eredményeként kevesebb a vevő, ezért a kereslet kevésbé szívja fel a kínálatot, amely ráadásul folyamatosan növekszik. A kínálat azonban nem csak ezért bővül, hanem mert sokan, akik korábban befektetésként vásároltak lakásokat, szeretnék a nyereséget realizálni, hiszen attól tartanak, hogy még tovább csökkenhetnek az árak. Kérdés, hogy az utóbbiakhoz tartozó eladók engednek-e az árból vagy tovább tartják a lakásokat. Jelenleg nagyságrendileg 20-30%-kal több ingatlanból válogathatnak a keresők.
– Sokan ellenben fellélegezhetnek, hiszen megállt a kirobbanó árnövekedés, ami jellemezte a piacot az elmúlt jó pár esztendőben. Ez a változás nem hozhat új vevőket a szektorba?
– Érdekes, hogy mikor évekig erőteljesen nőttek az árak, akkor sokan várták, hogy vége legyen ennek a kirobbanó áremelkedésnek. De most mégsem örülnek teljes szívvel a vevőjelöltek, hiszen ez többek között annak a következménye, hogy emelkedtek a kamatok, vagy hogy az infláció eleve csökkenti a pénzük és a vásárlóerejük értékét.
Viszont azok, akik most a piacon vannak, sokkal előnyösebb helyzetben találják magukat, hiszen jelentősebb összeget is tudnak alkudni anélkül, hogy a konkurens vevők elvinnék álmaik otthonát.
Az is igaz, hogy az új ügyletek finanszírozása sok szempontból nehezebbé vált, itt nem csak a hitelről van szó, hanem arról is, hogy sokan akkor tudnak venni új lakást, ha a régit eladják, de most azt is nyomottabb áron lehet realizálni. Az eladási idők egy-két héttel növekedtek éves szinten, vagyis több figyelmet és energiát igényel a jelenlegi lakáspiac.
Várható jelentősebb árcsökkenés?
– Ez a tipikus huszonkettes csapdája, hiszen ha nem tudja jó áron eladni, akkor nem tud jó áron venni?
– Jelenleg valóban dominóhatást érzékelhetünk a piacon. De éppen ezért nem állt le a piac, hiszen akik tovább akarnak költözni, végül realizálniuk kell egy adásvételt, még ha ez nem is a korábbi évek árszintjén történik meg. A tulajdonosok ezért együtt sírnak és együtt nevetnek a piaccal. Ha nőnek az árak, akkor hiába veszek drágábban, de én is többért tudom eladni. Ha pedig árcsökkenés a trend, akkor nekem is engednem kell az árból, de én is többet tudok alkudni.
– Mekkora árcsökkenéssel kalkulálhatunk, hiszen annyiféle találgatás látott már napvilágot?
– Drasztikus árcsökkenés nem fog történni, hiszen lefelé az árak mindig sokkal nehezebben mozdulnak, mint amilyen gyorsan drágultak. Erre jó példa a 2008-2009-es válság lakáspiaci hatása, hiszen 2011-14 között összesen csak 25%-os árcsökkenés következett be. Ez azt jelenti, hogy nagyságrendileg éves szinten 5-6%-os árcsökkenésről beszélhetünk.
Most inkább stagnálást érzékelhetünk, illetve néhol 1-2%-os árcsökkenés is megmutatkozik a kínálati piacon.
Nagyobb esés azoknál az ingatlanoknál következhet be, amelyek esetében az eladónak tényleg muszáj értékesítenie az ingatlanát akár anyagi, akár élethelyzeti kényszer miatt, mert akkor a kevesebb vevő miatt kénytelen lejjebb vinni az árat.
A kiszámíthatatlanságra nincs ellenszer
– Mi várható még idén a lakáspiacon, hiszen úgy tűnik, hogy meglehetősen sok tényező befolyásolja az adásvételek számát?
– Most sokkal nehezebb helyzetben vagyunk, mint például 2015-2020 között, mert azokban az időkben viszonylag kiszámítható volt a jövő, folyamatosan nőttek az árak és a lakásvételek számai, csökkentek a hitelkamatok, vagyis mindenki elégedett volt. Most az előbb említettek szerint mások a piaci feltételek, de ezek csupán tüneti okok, hiszen ennél sokkal fontosabb, hogy milyen jelenségek okozzák az árak stagnálását vagy éppen a csökkenő adásvételek számát. Nagyobb horizonton nézve olyan tényezők befolyásolják a lakáspiacot, amelyekkel korábban nem kellett foglalkoznunk.
– Ezek szerint a jelenlegi világgazdasági folyamatok jelentős mértékben befolyásolják a hazai lakáspiac stabilitását és kiszámíthatóságát is?
– Eleve úgy indult az év, hogy a szomszédos országban háború zajlik, ami szinte példanélküli esemény a közelmúltat tekintve. Ennek hatásaként nőttek az energiaárak, a rezsiköltségek, amelyek mind begyűrűznek a lakáspiacra is. Korábban a lakáspiacra ható tényezők között a GDP-ről, a gazdasági növekedésről, a bérekről, vagy éppen a munkanélküliségről beszéltünk.
Most pedig olyan szempontok jelentek meg, mint például mi történik, ha a holland gáztőzsdén felrobbannak az árak, ezért jelenleg sokkal törékenyebb és kiszámíthatatlanabb a helyzet.
A bizonytalanság ráadásul még kevésbé lenne probléma, hiszen arra fel lehet készülni, viszont a kiszámíthatatlanságra nincs ellenszer.
