Ismered a társasházi értékmódosító tényezőket? Szilber Szilvia társasházkezelővel beszélgettünk
Szilber Szilvia társasházkezelő, a Szilber Ingatlan Menedzsment vezetője 10 év tapasztalatával menedzsel társasházakat és ad tanácsot lakásvásárlóknak. Célja, hogy az ingatlan adásvételi közeg minél átláthatóbb és etikusabb, a tulajdonosok pedig minél tudatosabbak legyenek. Ebben segít Érték és Minőség Nagydíjjal kitüntetett könyve, és ezért szerepel az ingatlan.com Konferencia 2024 kerekasztal-beszélgetésének résztvevői között is. Szilviával munkájáról, a társasházi értékmódosító tényezőkről, és ingatlanközvetítői feladatokról beszélgettünk.
Jelentősek egy társasház fenntartási költségei, de ezzel nincs mindenki tisztában
“Az idei év a társasházak területén számunkra a felújításokról szól. Nagyon sok remek pályázati lehetőség van, több társasházunkkal pályáztunk, és az elmúlt hónapok azzal teltek, hogy a közgyűléseken tavasszal megszavazott felújításokat szervezzük le,” kezd bele Szilber Szilvia.
Elmondása szerint nagyon fontos az előtakarékosság és a műszaki állapot felmérése és rendszeres felülvizsgálata, sok tulajdonos mégsem akar foglalkozni ezzel.
„Amikor valaki családi házat vesz, fel sem merül benne, hogy az épület karbantartása valaki más feladata lenne. A társasházi lakások tulajdonosai viszont kicsit úgy állnak hozzá, hogy a küszöbön belüli rész az ő dolguk, a többi meg mint a nyugdíj, majd lesz valahogy.”
Az általa, azaz a Szilber Ingatlan Menedzsment módszertana alapján kezelt társasházaknál a műszaki állapotfelmérés a nulladik lépés. “Minden azzal indul, hogy képbe hozzuk a tulajdonosokat, hogy az az ingatlanvagyon amiben ők résztulajdonosok milyen állapotban van, és 1-5-10 éven belül milyen fenntartási illetve felújítási költségei lesznek.”
Abból a szempontból szerencséje van, hogy már válogathat az ügyfelek között. “Nem hiszek abban, hogy a közgyűlési határozatok a fizika törvényei fölé tudnak emelkedni. Az omladozó tető nem fog fennmaradni azért, mert a tulajdonosok úgy döntenek, hogy erre idén nem akarnak költeni. Én elsősorban olyan társasházi közösségekkel dolgozom, akik a mi filozófiánk miatt keresnek meg bennünket, akik már tudatosabbak és képesek felelősséget vállalni. Ezek a tulajdonosok nem csak igénylik, de partnerek is az értéknövelésben, úgyhogy ebből a szempontból az ügyfélkörünk nem reprezentatív az átlagos lakástulajdonos hozzáállását tekintve.”
Lakásvásárlás után szembesülünk a társasházi problémákkal
Szilvia munkája során rengeteg olyan tapasztalatot szerzett, ami hasznos a lakáskeresőknek is, hogy el tudják dönteni, egy adott társasházban található ingatlan mennyit is ér, milyen alapon alkudhat, és milyen költségekre kell felkészülnie a hitel törlesztőrészletén túl.
“Ahogy elkezdtem társasházkezeléssel foglalkozni, egyre inkább láttam azt, hogy amikor a társasházaknak felújítási ütemtervet készítek, akkor azzal a tulajdonosoknak kiadási ütemtervet tervezek. A társasház szükségleteit a családi költségvetésbe is bele kell tervezni, amihez pedig pénzügyi tudatosság kell. Az a lakásvásárló, aki tájékozódik, elkerülheti hogy olyan tulajdonosi közösségbe, vagy olyan váratlan helyzetbe kerüljön, amihez nem fog tudni alkalmazkodni, mert például a rossz anyagi hátterű társasház sürgősen felújításra szorul.”
Az értékmódosító tényezők alku alapjai lehetnek
Az ilyen vesztes helyzetek elkerülésében, a társasházi értékmódosító tényezők felmérésében és az áralkuban is segít Szilber Szilvia könyve, a Lakásvásárlók kézikönyve. Szilvia öt értékmódosító tényezőt különböztet meg:
“Az első a pénzügyi helyzet, ami a beszámolókból nagyon könnyen megvizsgálható lesz. Ha azt látjuk, hogy egy társasháznak amiben 10 százalékos tulajdonrészt vásárolsz egy lakással van 20 millió forint hitele, akkor annak terheit átvállalja a vevő, azaz 2 millió forint hiteltörlesztést vesz a nyakába. Ha a háznak van 20 millió forint megtakarítása, az viszont olyan, mintha 2 millió forintot otthagyna az eladó a konyhaasztalon például a későbbi tetőfelújításra,” magyarázza Szilvia.
“A második értékmódosító szempont a műszaki állapot. A pénzügyi helyzetet is ennek függvényében kell vizsgálni, hiszen értékesebb az a szépen felújított ingatlan, aminek nincs megtakarítása, mint egy lepusztult társasház ugyanúgy megtakarítás nélkül. Vagy egy rosszabb állapotú társasházban is lehet jó vétel egy ingatlan, ha ott van a ház számláján a felújításra szánt pénz, pályáztak, és másfél éven belül 30-60 millió forintot költenek majd rá. Így megint csak értékesebb, mint a megtakarítás nélküli rossz állapotú.”
Kulcsfontosságú a menedzsment
Meghatározza még a társasház értékét a belső szabályozás: van-e egyáltalán? Betartják-e? Vannak-e peres ügyei, jogi hiányosságok a működésében? Valamint a tulajdonosi közösség, a tulajdonostársak is fontos tényezőt jelentenek, hogy kikkel kerülünk közös tulajdonba és azok mire és hogyan használják az ingatlanokat.
“Legfontosabb mégis a menedzsment, a közös képviselő kiléte, hiszen a legjobb helyzetet is el lehet rontani hanyag hozzáállással vagy inkompetenciával és bármilyen szörnyű állapotot lehet kezelni a célok meghatározásával és megfelelő stratégiával, hozzáértéssel, valamint a tulajdonosi közösség egységének formálásával.”
Utóbbit felismerik a tulajdonosok, közvetítők is: Szilvia látott már olyan ingatlan hirdetést, ahol feltüntették, hogy a lakás a Szilber Házak, illetve a Szilber Ingatlan Menedzsment által kezelt társasházban található.
Az ingatlanközvetítőknek is tájékozódniuk kellene
“Örömmel dolgoznék együtt az ingatlanközvetítőkkel, de legtöbbször nem keresik meg a közös kepviselőket, amikor felvesznek egy-egy lakást.”
– meséli Szilvia. A Szilber Házaknál hiába állítanak össze online elérhető információs csomagot a társasházaikról, ritka hogy erről a közvetítő tájékozódna. Sokszor rácsodálkoznak a társasházi ügyekre az új tulajdonosok.
Pedig segíthetné a közvetítők munkáját, ha felmérnék a társasház helyzetét. Az értékmódosító tényezők alapján nemcsak a reális árazásban tudnának tanácsot adni az ügyfeleiknek, de pontosabban tájékoztathatnák az érdeklődőket. Míg a lakásról ódákat zengenek a hirdetések, a társasházról kevesen beszélnek.
„Madárcsicsergős udvar, kedves szomszédok, jó anyagi helyzet – ezeket emelik ki a hirdetésekben. De az anyagi helyzetet társasházi kontextusban kellene vizsgálni. 3 millió forint megtakarítás Marika néni véleménye szerint lehet nagyon jó anyagi helyzet. De egy ingatlanszakértőnek tudnia kell, hogy a társasházban, ahol 150 milliót kellene felújításra költeni, már kevésbé.„
„Úgy gondolom, hogy érdemes egy rosszabb helyzetben lévő társasházról elmondani az igazat a vevőnek és engedni egy kis alkut. Ezzel elkerülhető, hogy később derüljenek ki a kellemetlenségek és jogosan érezze átverve magát az ügyfél, aki ezt követően rossz hírét keltheti az ingatlanosnak.
Mára már egyre több ingatlanos vásárolja és ajánlja a könyvem, illetve egészíti ki a SzIM mappával (azaz a Szilber Ingatlan Menedzsment által javasolt dokumentumokkal) a vevőknek összekészített információs csomagot. Így korrekt, teljes képet adnak nemcsak a lakásról, hanem a társasházról is. Ezzel tükröt tartanak az eladónak, növelik a tulajdonos felelősségérzetét a társasházi ingatlanával kapcsolatban és az egész piac fejlődését segítik.„
Október 17-én Szilber Szilviával is találkozhatsz az ingatlan.com Konferencia 2024-en!
Érdekelnek többek között a társasházi értékmódosító tényezők és hogy hogyan dolgozhat ezekkel a gyakorlatban egy ingatlanközvetítő? Szilber Szilvia az eseményünk kerekasztalának résztvevője lesz, ahol pont ezekről osztja majd meg tapasztalatát.
Az ingatlan.com Konferencia 2024-re a jegyek elkeltek. Amennyiben szeretnél többet megtudni a konferencia előadóiról, olvasd el korábbi tartalmainkat, és kövesd figyelemmel az oldalt – hamarosan további cikkekkel, beszámolókkal jelentkezünk!
