A tavaly ősszel kibontakozó gazdasági válság és ingatlanpiaci megtorpanás a közvetítői piacra is hatást gyakorolt, amelyet a legújabb statisztikák is igazolnak. A változások a szakma létszámát és összetételét is érintik, a munkaerő-utánpótlás és a fluktuáció eltérő módon jelentkezett az egyes piaci szereplőknél.
Az elmúlt évtizedekben több mélypontot és aranykort azonosíthattunk a hazai lakáspiacon, amelyek jelentős hatást gyakoroltak az ingatlanközvetítői szakmára, ezen belül az önállóan dolgozókra és a nagyobb irodákra, hálózatokra. Az ezredforduló időszakában jelentős felfutásnak lehettünk a szemtanúi, amely elhozta az ingatlanközvetítő hálózatok jelentős térnyerését, számos franchise rendszer vált ismertté a piacon, amelyek egyre több tanácsadót foglalkoztattak. Majd az aranykort beárnyékolta a 2008-ban kibontakozó válság, amelyet az egész ingatlanközvetítői szakma megsínylett.
Újabb hullámhegy és hullámvölgy
Az elmúlt tíz évben ismét egy újabb aranykor köszöntött be, amely az ingatlanközvetítői piacot is fellendítette. A hosszan tartó prosperáló időszakot csak a pandémia tudta megakasztani, majd úgy tűnt, hogy a veszélyhelyzet elmúltával gyorsan helyreáll a piac. Azonban tavaly ősszel újabb globális gazdasági változásra került sor, aminek következtében 2022 szeptembere környékén ismét új feltételek közé került az ingatlanpiac.
A piac kínálati oldala megerősödött, míg a kereslet drasztikusan visszaesett. Jól ismerjük az okokat, hiszen az energiaválság, a kiszámíthatatlan rezsiköltségek, a háború okozta nehézségek, a világgazdasági krízis és a magas hitelkamatok mind-mind szerepet játszottak abban, hogy a csaknem tíz évig prosperáló magyar lakáspiacon a látványos növekedési pálya után a stagnálás időszaka következzen be. Idén tavasszal a tranzakciók száma, ahogy lenni szokott, némileg növekedett. Az élénkülés viszont a szezonalitáshoz köthető, mert a legtöbben tavasszal és ősszel hoznak döntést a lakásvásárlásról.
Ezen a folyton változó piacon érdemes megnézni, hogy hány ingatlanközvetítő tevékenykedik. Az ingatlan.com májusi adatai szerint az egy évvel korábbi értékhez képest 10%-kal kevesebb tanácsadó hirdetett a weboldalon.
Amerikában, ahol tradíciója van, sem fenékig tejfel a közvetítői piac
A lakáspiac megtorpanása azonban nem speciálisan magyar jelenség, hanem világtendencia. Az Egyesült Államokban szintén stagnálást tapasztalhatunk, ahol a világ legsokoldalúbb és legjelentősebb ingatlanközvetítői ökoszisztémája működik, ezért érdemes itt is megnézni a brókerpiac alakulását. Mike DelPrete elismert globális ingatlanpiaci specialistát és stratégát hívtuk segítségül, aki érdekes statisztikájában az öt legnagyobb USA-ban működő brókercég adatait gyűjtötte össze.
Ezek szerint a legnagyobbak több mint 427 ezer ügynököt foglalkoztattak 2023 első negyedévében, ami 1,1 százalékkal kevesebb, mint az előző negyedévben. Ezen belül azonban érdekes eltéréseket figyelhetünk meg. Azok a cégek, amelyek kisebb jutalékszinttel dolgoznak – mint például a Real Brokerage, a United Real Estate és a RealtyOne –, az év első három hónapjában növelni tudták az ingatlanügynökeik létszámát. Míg a Keller Williams, az Anywhere és hasonlók esetében csökkent a tanácsadók volumene.
Mike DelPrete azzal magyarázza a változásokat, hogy a válságos időkben a tranzakciók számának csökkentése idején az ügynökök eltávolodnak a hagyományos közvetítői márkáktól, és olyan cégek felé vonzódnak, ahol nagyobb jutalékrészt tudnak megtartani. Vagyis azok az irodák és hálózatok kerülhetnek előnybe, ahol a vállalatok költséghatékonyabban és kisebb rezsivel dolgoznak, és ezzel együtt nagyobb részt tudnak visszaosztani az ügynökeiknek.
Hová mennek a közvetítők?
Az ingatlan.com adatai alapján megvizsgáltuk, hogy az USA-ban tapasztaltakhoz képest mi történt a magyar piacon, vagyis mennyire követjük a trendeket. Az adatok alapján azt láthatjuk, hogy az ingatlanközvetítők mintegy ⅔-át lefedő, önálló márkával rendelkező irodák jelenléte az ingatlan.com kínálatában 6 százalékkal csökkent, vagyis ennyivel kevesebb ingatlanközvetítő hirdet eladó és kiadó ingatlanokat a portálon. Ugyanez a csökkenés a nagy franchise hálózatok esetében jóval nagyobb, több mint 15 százalékos.
Ha az elmúlt fél évet nézzük, akkor is adódnak különbségek önálló márkával rendelkező irodák, valamint a franchise hálózatok között. Míg január és május vége között a franchise-ok jelenléte az aktív kínálatban 7 százalékkal csökkent, addig a többi szegmensben dolgozó referenseké 3 százalékkal nőtt.
Vagyis az önálló márkával rendelkező irodák rugalmasabb költségszerkezettel most több ingatlanközvetítőt tudtak megtartani, miközben a munkaerő-utánpótlás a nagyokhoz nem a korábban megszokott ütemben érkezik. Emellett az USA-hoz hasonlóan itthon is felértékelődik a személyes márka szerepe, vagyis az ügyfelek naprakészebb piaci információkat kaphatnak azoktól, akik az adott területen meghatározó szereplőként hosszú ideje stabilan jelen vannak és jól ismerik az ügyfeleiket.