A gazdasági bizonytalanság, a növekvő hitelkamatok és infláció jelentős hatást gyakorol a lakásszektorra is. Kínálati piacról beszélhetünk, az olcsó hitelek szinte eltűntek, ebben a helyzetben még fontosabb, hogy korrekt áron kínáljuk az ingatlanokat. Tóth Gabriella Békés megyei ingatlanközvetítővel beszélgettünk a lakáspiac jelenéről és arról, hogy milyen adatok segítségével árazhatjuk be reálisan és értékesíthetjük sikeresen az adott ingatlant.
Kínálati piac
– Hogyan alakul most a lakáspiac, hiszen meglehetősen mozgalmas időszakot élünk át mind a nagyvilágot, mind a hazai gazdasági életet tekintve?
– Kettészakadt a piac, hiszen óriási kínálatnövekedést tapasztalunk, miközben a kereslet csökkent. A statisztikák alapján az elmúlt időszakban erőteljesen visszaesett a hitelezés.
A saját ügyfélkörömben szinte eltűntek a hiteles vásárlók, és előtérbe kerültek a készpénzes adásvételek.
A 2008-ban kibontakozó válság utáni években már hasonló folyamatok játszódtak le a lakáspiacon. Mivel a vevők túlnyomó többsége korábban értékesített ingatlant, és ott is nyomott áron sikerült az adásvétel, ezért ők is olcsóbban szeretnének venni. Ez a folyamat pedig tovább gyűrűzve csökkenti az árakat, vagyis a vevőjelöltek erőteljesen alkudoznak. A túlárazott ingatlanok esetén szinte már egyetlen telefonhívást sem kapok.
– Hogyan reagálnak a változásokra az eladók?
– Az eladói oldalon két típust különböztethetünk meg. Egy részük valóban értékesíteni szeretne a jelenlegi élethelyzetüknek megfelelően, ez pedig reális árazást és sikeres adásvételt eredményez. Az eladók másik része azonban a jó szerencsében bízva szinte a múltban él, hiszen a több hónappal ezelőtti árakon kínál ingatlant, amelyek túl magasak, ezért kicsi a sikeres értékesítés esélye. Azonban a készpénzes vevők jól ismerik a jelenlegi árakat és a realitásokat. Egyre nagyobb részük kezd ráébredni arra, hogy ők vannak nyeregben, és körültekintően járnak el az adásvételeknél.
Összefoglalva, komoly recesszió előszobájában vagyunk. Többek között az ingatlanpiacon az elmúlt években megjelenő támogatások, amelyek a vásárlókedvet ösztönözték, most lógnak a levegőben. Nem tudjuk, hogy meddig vehetők még igénybe a kedvezmények, ez pedig bizonytalanságot generál a piacon. Emellett a hitelkamatok drasztikusan emelkedtek, illetve az infláció miatt a megélhetési költségek jelentősen növekedtek, miközben a bérek nem követték le az árakat.
Adatok, statisztikák
– Hogyan lehet ilyen változó világban árazni, ahol folyamatosan módosulnak a gazdasági körülmények, nő az infláció és a hitelkamat, és az energiaválság is negatívan befolyásolja a mindennapjainkat?
– Figyelembe kell vennünk, hogy óriási változások történtek a gazdaságban, amelyek befolyásolják a mindennapjainkat és az ingatlanárakat is. Folyamatosan nézem a kínálati piacot. Többek között a hirdetéseket az ingatlan.com-on, és az összes adottságot – hely, méret, állapot, lokáció stb. – értékelem.
Hiszek abban, hogy minden ingatlannak megvan a maga ideális vevője.
Minden esetben beleélem magam a vevő helyzetébe, és elképzelem, hogy számára melyik ingatlan a legjobb választás és mennyit érhet neki a jelenlegi gazdasági helyzetben.
– Hogyan tud segíteni a helyes árazásban az ingatlan.com?
– Az árazás előtt megnézem az elmúlt időszak értékesítéseit. Milyen kínálati árról indult a folyamat, milyen körülmények között és mennyiért kelt el az ingatlan, illetve mennyi ideig tartott az értékesítés. Valamint megnézem, hogy az általam ideálisnak vélt ár hogyan érvényesült, mennyire helytállóak a saját kínálati áraim.
Nagyon fontos kiemelni az idő szerepét az értékesítésben, amire jó példa az az ingatlan Békéscsabán, amelyet január környékén még 22 millió forintért árultak. Majd május környékén már csak 16,5 millióért kínáltak, végül nyáron akciósan 13,5 millióért kelt el készpénzért. Vagyis, ha év elején nincs túlárazva az ingatlan, akkor tavasszal még 15 millió forintot is kaphatott volna az eladó, amikor még nem jelentkeztek drasztikusan a mostani gazdasági nehézségek. Másik esetben egy Békéscsaba közeli városban egy jó helyen lévő, jó paraméterű, felújítandó lakásért 11 millió forintot adott volna a vásárlójelölt. Végül több hónap csúszással mérsékelni kellett az árat, így végül csupán 9 millió forintért kelt el az ingatlan.
Adatalapú piacismeret
– Ön pár hónapja a Békés Megyei Kereskedelmi és Iparkamara kétnapos ingatlanpiaci rendezvényén is tartott előadást. Milyen adatok segítettek a felkészülésben, egyáltalán vannak-e hiteles statisztikák?
– Egy megyei lakáspiaci körképet vázoltam fel a hallgatóságnak, amihez több forrásból gyűjtöttem össze statisztikákat. Így kértem adatokat az ingatlan.com-tól, a NAV-tól és a KSH-tól is. A NAV csak általános statisztikákat küldött átlagárakkal négyzetméterre vetítve, a KSH-adatokban már szerepeltek utcanevek is, de ezekből sem tudunk korrekt árakat kialakítani.
Az ingatlan.com-on már sokkal részletesebb adatok szerepelnek. Így alapterület, beosztás, emelet, elhelyezkedés, fekvés, állapot és még számos tényező alapján lehet pontosan meghatározni egy-egy ingatlan piaci helyzetét és korrekt árát.
Már a több hónapot megjelenítő ingatlan.com-os adatokból is látszott, hogy a kínálat jelentősen megugrott országos szinten. Ez nagy segítség volt számomra, hogy az elmúlt évek változásait adatokkal alátámasztva mutathassam be az előadásomon.
– Hogyan segíthetik az adatok a közvetítői munka sikerét?
– A korrekt árazáshoz óriási segítség lenne, ha azt a hatalmas adatmennyiséget, amivel az ingatlan.com rendelkezik az értékesített ingatlanokról (paraméterek, elhelyezkedés, állapot, eladás időpontja stb.), megosztaná a tanácsadókkal. Így jóval reálisabb lenne az összkép az árakról és a piaci helyzetről a NAV vagy a KSH adataihoz képest. Vagyis a kapott részletes adatok jó viszonyítási alapot jelentenének, hogy a tanácsadók reálisan kínálhassák az ingatlanokat a legfontosabb tényezők – mint pl. alapterület, lokáció, elhelyezkedés, állapot – alapján, és így még több sikeres adásvételt bonyolíthatnának le.
