Így alakul jelenleg Hegyvidék ingatlanpiaca
A háromszázalékos Otthon Start Program felkavarta a magyar ingatlanpiacot, azonban Budán az eleve magasabb árak miatt felemás hatást ért el. Gyönös Andrással, a Hegyvidék ismert ingatlanközvetítőjével beszélgettünk az új programról, az óriásplakátokról, a személyes jelenlét és hitelesség szerepéről, illetve arról, hogy milyen a piac Budán.
A reflektorfény az ingatlanpiacra irányult
– Mit tapasztalhatunk a budai ingatlanpiacon, hogyan hatott az Otthon Start a helyi lakásszektorra?
– A háromszázalékos hitelprogram bevezetése óriási figyelmet kapott, vezető hírként szerepelt és szerepel minden meghatározó hírportálon. A reflektorfény az ingatlanpiacra irányult, mindenki erről beszél.
A Hegyvidéken is érződött a kedvezményes hitel bevezetését követő áremelkedés, ugyanakkor a helyi árak már korábban meghaladták a programban megjelölteket. A vevők túlzottnak érzik az árakat, az eladók tovább emeltek, így csak az ad el, aki jól áraz.
– Mit vesznek most a piacon és kik a vásárlók?
– Kevés a jó minőségű és kisebb lakás, vagyis a vevőknek éppen az a szegmense nem tud vásárolni, aki az Otthon Start célcsoportja. A nagyon jó árazású, illetve a kimagasló minőségű luxusingatlanok új tulajdonosra találnak, miközben a középkategóriás, közepes minőségű lakások kevésbé kelendők.
A középosztály bizonytalan, sokan kivárnak, a gazdasági feltételek is folyamatosan változnak, az eladók pedig árat emeltek, és nem értik, hogy miért nincs érdeklődés. Persze a piac működik, hiszen az emberek házasodnak, születnek, gazdagodnak, szegényednek és ezek a változások mindig mozgást generálnak.
Magasabb árkategóriában kell itt gondolkodni!
– Az Otthon Start plafonértékként a másfél millió forintos négyzetméterárat határozta meg. Ez Budán mennyire reális nagyságrend?
– Sok helyen magasabb a négyzetméterár másfél millió forintnál, aki pedig ennél olcsóbban hirdetett, az most hozzáigazította az árat. Felújítandó lakás esetén 1,7 millió forintos négyzetméterárról beszélhetünk, így például egy 60 m2-es lakás 100 millióba kerül. Ha egy kicsit jobb állapotú a lakás, akkor már 2 millió körül jár a négyzetméterár, de 2,2 millió fölötti áron is értékesítettem ingatlant.
Nemrég egy 82 négyzetméteres, ötven éve épült házban található, teljesen felújított lakás 220 millió forintért ment el – igaz, csodás panorámával.
A nagyobb házak esetében a négyzetméterár alacsonyabb, nagyjából 1,6 millió forint körül mozog. Egy 400 négyzetméteres ház például 660 millió forintért eladó. Az új építésűek esetében pedig a határ a csillagos ég: akár 5 millió forint is lehet a négyzetmétere. A Hegyvidéken 3 millió forintos négyzetméter alatt nem találkozhatunk eladó új építésű ingatlannal.
– Mekkora különbséget tapasztalhatunk az egyes lokációk között, így például az Alkotás utca környéke vagy éppen a magasabban fekvő negyedek esetében?
– Mostanra a különbségek kicsit elmosódtak. Az Alkotás utcában, vagyis egy kevésbé kiemelt lokációban is elkérik ugyanazt az árat, ha szépen fel van újítva, mint odafent, a Hegyvidék utcáiban. A bérleti piac viszont kissé visszaesett, amelynek oka lehet egyrészt, hogy éppen nincs szezon, másrészt a stagnáló bérleti díjak miatti bizonytalanság tapasztalható.
– Mi a helyzet a felújítandó lakásokkal? Van már rájuk kereslet vagy még mindig a piac „mostohagyermekei”?
– A vevők a felújítandók esetében a renoválással haszonra akarnak szert tenni, vagyis olcsóbban szeretnének vásárolni. Kevés kedvező árazású ingatlan található a piacon, a Hegyvidéken kevesen engednek az árból.
Ha panorámás, kertkapcsolatos vagy más különleges adottsággal rendelkezik az ingatlan, akkor talán szívesebben vásárolnak itt is felújítandót, különben más olcsóbb kerületekben keresgélnek, hiszen a vevők ott is tudnak hasznot realizálni a felújítással. Nyilvánvalóan, aki jó áron hirdet, annak hamar elmegy a lakása.
Így lehet sikeres most egy ingatlanos
– Ahogy említettük is, a tavalyi év és most az Otthon Start felpezsdítette a lakáspiacot. De személy szerint az Ön esetében hogyan változott a munka? Érzékelhetően nőtt az érdeklődők száma?
– Persze, az Otthon Start indulása idején egész nap csörgött a telefonom. Mostanra azonban lecsengett az első hullám, minden visszatért a normális kerékvágásba. Az eladók ragaszkodnak a magas árhoz, így nőtt az értékesítés várható ideje.
A megváltozott körülmények naprakész piaci ismeretet igényelnek, így a jó ingatlanosra továbbra is szükség van.
– Mennyire fontos az ingatlanközvetítő személyes márkája ebben a hektikus időszakban?
– Régóta jelen vagyok a Hegyvidék ingatlanpiacán, a sok molinó, plakát segít, hogy szem előtt lehessek. Korábban elvállaltam a túlárazott megbízásokat is, ma már tapasztaltabb vagyok, elmondom mi a valóság, ha ez elsőre fájdalmas is. Az eladó többre megy egy hiteles szakember véleményével, mint az álmai megerősítésével. A mi munkánkban a legnagyobb kincs az ajánlás, ehhez elégedett ügyfél kell.
– Egyre több fiatal, új generációs ingatlanközvetítő jelenik meg a piacon, akik más módszerekkel dolgoznak. Nem jelent ez veszélyt a régebb óta a szakmában dolgozók sikereire?
– Én nem veszélyt érzek, hanem inkább inspirációt merítek a fiatalos lendületből. Tanulni mindig mindenkitől lehet, amit később kamatoztathatok a saját munkám során. Egy huszonéves fiatal más célokkal rendelkezik – lakás, kocsi, a karrier építése, ezeken én már túl vagyok.
Alapvetően nem az egzisztenciám megteremtésére törekszem már, hanem a tapasztalatok birtokában próbálom folyamatosan tökéletesíteni a munkafolyamatokat és a kapcsolattartás formáit.
Ha fiatal lennék, én is nagyobb energiát fektetnék a TikTokon való jelenlétre, hiszen az én ügyfeleim szintén megnézik a videókat, de más forrásból is tájékozódnak. Tetszik, amit csinálnak a fiatalok, azonban sokszor a látvány, a lájkok gyűjtése elveszi a fókuszt a szakmai munkáról.
Mindenhol jelen kell lenni
– Mit kell még fejleszteni a személyes márka kapcsán, hogy valóban sikeres legyen egy tanácsadó?
– Ahogy említettem, a személyes márkát folyamatosan építeni kell. Ha hátra lépek, az azonnal meglátszik a telefonhívásaim listáján. Nem csak a hirdetések alapján, hanem személyesen is láthatónak kell lenni, akár az utcán is, ahol megszólíthatnak a leendő ügyfelek.
A gyakorlatban működik az a stratégia, hogy minél több felületen látszani kell. 15 éve építem a saját márkám, de sohasem mondhatom, hogy már kész van. Ez egy élethosszig tartó folyamat, valójában ez a munka egy életforma.
– Ön említette a plakátokat, amely meglehetősen egyedi megoldásnak tűnik. Ezen kívül mekkora szerepet játszik ma az online jelenlét?
– Éjjel-nappal elérhető vagyok, saját weboldalam van, de nem hangsúlyozom túl az online felületeket. Nincsenek milliós fejlesztések az oldalamon, de amit felteszek, az hiteles.
A kerületi újságban és a Kisokosban is hirdetek, az idősebbek szeretik a kézzel fogható kiadványokat, amit a konyhaasztalnál is olvashatnak. A plakátok mellett a TikTokon és a Facebookon szintén jelen vagyok, de a megbízásaim többsége ajánlás útján jön.
– Hol érdemes ma hirdetni, hiszen bőven találhatunk online felületeket?
– A Hegyvidéken található néhány nagyobb csomópont, amelyek mentén a társasházak lakói már ismernek, és megengedik, hogy plakátot rakjak ki.
Emellett tizenöt éve az ingatlan.com a legmegbízhatóbb partnerem, a saját oldalam és a személyes kapcsolatépítések mellett itt mindig jelen vagyok.
Prémium Partnerként a vevők látják, hogy nagy tapasztalattal rendelkezem, tisztességesen dolgozom megfelelő referenciákkal, nincsenek piros felkiáltójelek a nevem mellett, teljesen átlátható a működésem és az ingatlanközvetítői tevékenységem. 2,5-3 százalékos jutalékkal dolgozom, ami egy korrekt, kiszámítható rendszer, és hosszú távon így marad meg a bizalom is az ügyfelekkel.
