Hol húzódik az agglomeráció határvonala?
Bár a nagyvárosokhoz köthető agglomerációs települések a járvány idején kerültek igazán a fókuszba, de a lakosság alakulásáról szóló legfrissebb adatok alapján látszik, hogy a kiköltözési hullám nem állt meg, egyértelműen a nagyvárosok 25-30 kilométeres vonzáskörzetére koncentrálódik – derül ki az ingatlan.com friss elemzéséből, ami a 2026. január 1-én mért hivatalos népességszám adatait vizsgálta.
Az adatokból kiderült, hogy országos szinten egyedül a községek és nagyközségek tudtak összesített lakosságszám-növekedést felmutatni. Összesen közel 600 fős emelkedést értek el.
Azonban a növekedés eloszlása rendkívül egyenetlen. Ha a településeket a legközelebbi megyei jogú várostól, vármegyeszékhelytől vagy Budapesttől mért távolságuk szerint vizsgáljuk, egy korábban sosem látott összefüggés rajzolódik ki.
A 25-30 kilométeres távolságon belüli községekben élők száma összesen 3100-3350 fővel bővült egyetlen év alatt. Amint azonban átlépjük ezt a lélektani határt, a legkisebb települések népességmegtartó ereje meredeken zuhanni kezd. Másként fogalmazva ez a 25-30 kilométeres sáv a magyar ingatlanpiac egyik motorja.
– Értékeli a helyzetet Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette:
A vásárlóknak ez a távolság még vállalható kompromisszum közlekedési szempontból. Ugyanakkor a lakóingatlanok árát nézve ezek a települések jóval olcsóbbak lehetnek. Itt akár 30-80 százalékkal alacsonyabb árakkal is találkozhatnak a lakásvásárlók, ezért az árelőny milliós vagy tízmilliós nagyságrendű megtakarítást jelenthet számukra.
Toplistás települések
A lakosságszám-növekedési toplistát olyan agglomerációs települések vezetik, mint Biatorbágy, Göd, Gárdony vagy Velence. Utóbbiaknál lényeges, hogy bár Budapesttől mért távolságuk valamivel meghaladja a 30 kilométert, a település két centrum agglomerációs övezetébe is beletartozik.
Balogh László további példákat ismertetve azt mondta:
„Jászladányban annak ellenére, hogy a lakosság több mint 100 fővel nőtt, az ingatlanárak nem tudtak elszakadni a 100 ezer forintos négyzetméterártól. Az osztrák és szlovák határ közelében található Rajka népszerű településnek számít, ám itt is árcsökkenés volt tapasztalható.”
Ez részben a bevezetett településvédelmi intézkedések kínálati hatásának tudható be. Pest vármegye dominanciája töretlen, 2025-öt több mint 3139 fős plusszal zárta, köszönhetően a folyamatos kiköltözési kedvnek.
Budapest belvárosa meglepőt válaszolt
Míg a népességcsökkenési listán az első húsz helyén kivétel nélkül budapesti kerületek és megyei jogú városok alkotják – ahonnan a lakók az agglomerációba vándorolnak –, három fővárosi kerület mégis bekerült a legnagyobb növekedést elérő települések közé.
A XIII. kerületben a tömegesen átadott újépítésű projektek generáltak lakosságszám-növekedést. A VI. kerületben az Airbnb-szabályozás, azaz a rövid távú lakáskiadás szigorításának hatására a korábbi turisztikai célú lakások egy része állandó lakóhellyé vált. Az I. kerület a toplista igazi meglepetése, ahol az elmúlt időszakban jelentősen több beköltözőt regisztráltak a korábbi évek átlagánál.
Balogh László a fővárosi lakáspiac alakulásáról elmondta:
„Budapest lakossága tavaly is csökkent. Ez erősíti azt a piaci összefüggést, amely szerint a fővárosi drágulás eredményeként többen költöznek ki. A gyakorlatot a számadatok is alátámasztják, mivel az ingatlan.com lakásárindexe 2025-ben 20 százalékos drágulást mutatott a fővárosban. Mindeközben Budapest lakossága 9 ezer fővel csökkent, Pest vármegye népessége pedig 3100 fővel bővült.”
