A változó gazdasági környezetben a lakáspiac is meglehetősen hektikus, hol visszaesésről, hol áremelkedésről hallani. Az emberek túlnyomó többsége csak találgathatja, hogy mi mennyiért kelhet el. Ilyen esetekben jól jönnek azok az ingatlanközvetítők, akik nagy szakmai hozzáértéssel rendelkeznek, azonban a mai világban nem árt, ha széles körben ismerik is őket. Török Dáviddal, az Otthon Centrum többszörösen díjazott top szakértőjével beszélgettünk a jelenlegi lakáspiacról, az árakról és árazásról, a közösségi médiáról, a hirdetésekről és a személyes márkaépítés jelentőségéről.

Tapasztalatok és tendenciák

– Hogyan áll jelenleg a főváros prémium kategóriás lakáspiaca Buda és a pesti belváros kiemelt negyedeiben, ahol Ön alapvetően tevékenykedik hosszú évek óta?

– A gazdasági nehézségek alapvetően érzékelhetők a lakáspiacon, hiszen találkozhattunk már dinamikusabb és erőteljesebb időszakkal is, de a prémium szegmensben, ahol tevékenykedem, nem látok jelentős mértékű visszaesést.

Ha reális áron kínáljuk az adott ingatlant, akkor most is lehet értékesíteni.

Inkább a minőségi kínálatból van hiány, hiszen hiába keresek több vevő számára otthonokat, akik jelentős összegből jó paraméterekkel rendelkező minőségi lakóingatlant vásárolnának, több hónapja alig tudok számukra valós opciókat kínálni. Természetesen a forgalmas utak mellett vagy felújítandó lakások piacán van kínálat, de a nem túl jó adottságú ingatlanokra jóval kisebb az igény, így ezeket nehezebb is értékesíteni. A jó, kiváló vagy újszerű állapotú otthonokra viszont nagy az igény. Bár mostanában különösen odafigyelnek az érdeklődők arra, hogy többek között szigetelve van-e a ház, mennyire korszerű a fűtés, vagyis a műszaki paraméterek előtérbe kerültek.

Árazás és alku

– A gazdasági válságok idején még hangsúlyosabb szerepet kap az ár, hiszen ilyenkor nem könnyű meghatározni az optimális nagyságrendet a változó piacon. Mennyire jellemző most az alku?

– Természetesen most nagyon árérzékeny a piac, ezért fontos a jó árazás, hiszen nem visznek el bármilyen áron bármilyen ingatlant. Azonban mégsem tapasztalok nagy alkukat, mivel én alapvetően reális árakon hirdetem meg az ingatlanokat. Előzetesen alapos elemzésnek vetem alá a felkínált lakásokat, miközben próbálom az eladókat is a realitás felé terelni. Emellett a kollégáktól is próbálok minél több valós adásvételi információt begyűjteni. Az adatok és napi tapasztalatok birtokában folyamatosan tájékoztatom a tulajdonosokat az eladás folyamatáról, a hirdetések hatékonyságáról, illetve az érdeklődők véleményéről. Ahogy látható, nagy energiát fordítok arra, hogy megfelelően legyen pozícionálva az adott ingatlan.  Ha pedig az ár piackompatibilis, akkor maximum 3-4%-os alku jöhet szóba.

– De most mennyi az annyi? Csökkennek, stagnálnak, esetleg emelkednek az árak?

– Ahogy már említettem,

árérzékenység jellemzi a szektort, de Budán alapvetően nem tapasztalok áresést, sőt, néhol még emelkedést is érzékelek, mivel egy stabil piacról beszélhetünk.

Nagyjából Buda frekventált részein egy jobb minőségű lakás egy polgári házban 1,2-1,5 millió forintos négyzetméteráron kelhet el. A 1,5-kétmillió forintos négyzetméterárnál már valamiféle pluszt kell felmutatni, ami lehet többek között a pazar kilátás, a kiváló műszaki adottságú épület, vagy akár egy  friss, minőségi felújítás is sokat nyom a latba. Így például nemrég a Hajnóczy József utcában egy jó minőségű polgári házban egy felújított lakás 1,55 millió forintos négyzetméteráron kelt el.

Személyes márkaépítés, a közösségi média szerepe

– Ön top értékesítőnek számít az Otthon Centrumnál, számos díjjal is kitüntették. Mennyire játszott közre a sikerekben az, hogy Ön meglehetősen aktívan jelen van online felületeken, közösségi oldalakon?

– Nagyon fontos a folyamatos szakmai fejlődés mellett a személyes márkaépítés, amelynek során a legújabb technológiákat kell alkalmazni, így többek között minőségi videós tartalmakat érdemes készíteni. Már rendelkeztem eredményekkel és szakmai tapasztalatokkal, hiszen már tíz éve dolgozom a szakmában, amikor arra gondoltam, hogy az elért sikereket a személyes márkaépítéssel támogatom. Összességében a jelenlétem hangsúlyosabb szerepet kapott. Nem csak a lakásokat árultam, hanem közvetlen kapcsolatba kerülhettem a potenciális vevőkkel a különböző felületeken, közösségi oldalakon. Fontos, hogy minél több emberhez eljusson a tevékenységem, vagyis tudják, hogy megbízhatóan és professzionálisan foglalkozom lakásértékesítéssel. Három kulcsszó hozhatja meg a személyes márkaépítés eredményét: a nevem, az ingatlan és Budapest. Vagyis ha valaki a fővárosban lakást akar eladni vagy venni, akkor én jussak az eszébe.

– Konkrétan mekkora szerepet játszik a mindennapokban a közösségi média használata?

– A Facebookon indítottuk el ezt a fajta személyes megjelenést: eleinte hetente háromszor posztoltunk egy marketingstratégia mentén, amely csaknem egy évig kevés eredményt hozott. Vagyis jól hangzik, hogy megjelenünk a közösségi médiában, azonban azt is látnunk kell, hogy hosszú és fáradságos munka hozhatja meg az eredményt. Fontos a marketing is, hogy kitűnjünk a piacon, minőségi képeket, videókat mellékeljünk a hirdetésekhez.

Azonban a siker kulcsa a konzisztencia, vagyis folyamatosan kell tartalmakat megjelenítenünk az online felületeken, amelyek a nagyközönség számára érdekesek és relevánsak, vagyis nem szabad kizárólag a szakmai kérdésekre koncentrálni, bele kell csempészni a személyességet is. Emellett állhatatosnak és kitartónak kell lenni, mert ki tudja, hogy mikor érik be az elvégzett munka gyümölcse.

Az évek során lassan indult be a közösségi felületünk, de ma már a megbízásaink közel harmada innen származik.  

– De hogyan mérhető a közösségi média hatása?

– A közösségi média hatása alapvetően nehezen számszerűsíthető, hiszen nem szolgálhatunk egzakt statisztikákkal, de mindenképpen hozzájárul a sikeres munkavégzéshez. Mi a közösségi média segítségével is toborzunk új munkatársakat, vagyis nem csak konkrét értékesítésekre használjuk, hanem hálózatépítésre is. Előfordul, hogy egy jó zsánerkép a Facebookon hozza a megkeresést, vagy más közvetítők hívnak fel, hogy volna érdeklődő ügyfelük az eladó otthonra. Nagyjából 5-10 kollégával dolgozom együtt szorosabban, és ez jól működik a gyakorlatban. A gyors értékesítés pedig újabb ügyfeleket hozhat, hiszen az elégedett ügyfél a legjobb ügyfél. Összességében sok ajánlást kapok, ami az eredményeimnek és a hozzáállásomnak köszönhető.

Stratégia a sikeres ingatlaneladásért

– A hektikus piacon mindig felmerül az alapvető kérdés, hogy hol érdemes hirdetni?

– Természetesen hirdetni mindig kell, hiszen meg kell jelennünk a piacon. Az ingatlan.com mellett ott vagyok a már említett közösségi médiában, illetve a kapcsolatrendszerem alapján realizálok adásvételeket. A saját statisztikáim szerint a mutatásaim egyharmada származik hirdetésekből. Nagyon fontosak az aktív személyes kapcsolatok, valamint a hálózat ereje, melynek része vagyok.

– Sokszor felmerülő kérdés a jutalék is. Ön milyen jutalékkal dolgozik?

– Alapvetően 3-5% közötti jutalékkal dolgozom, de jelentős arányban kizárólagos megbízás keretein belül működök együtt az eladókkal, és ilyen esetekben az ügyfél bizalmát minden esetben értékeljük. Az eladásaim 70-80 százaléka az utóbbi típusú megbízásokból származik. Ha egy átlagos jutalékszintet kellene mondanom, akkor 3,7-3,8%-ot említhetek.

Hozzáteszem, hogy a jutalék mellett fontos az érték amit az ügyfeleimnek nyújtok. Magas minőségű szolgáltatást képviselek, mely jó áron eredményez eladásokat, és így összességében a jutalék megtérül az ügyfél számára.

Hiába vállalja el valaki kisebb jutalékért a megbízást, ha 10%-kal olcsóbban tudja csak eladni az ingatlant, akkor összességében veszít rajta az eladó. Vagyis nem a jutalék a legfontosabb az eladó számára, hanem az, hogy kiben tud a legjobban megbízni, ki az a szakértő, aki a reális piaci ársávon belül a legmagasabb eladási árat éri el a számára.