Egerben nagyjából másfélszer többe kerül egy négyzetméternyi lakóingatlan, mint Miskolcon, miközben előbbi városban egyáltalán nem beszélhetünk magasabb fizetésekről. Pongrácz Ádám, a Luxinvest Hungary ügyvezetője csaknem húsz éve értékesít ingatlanokat és gépjárműveket, amely egy igazán különleges párosítás. Otthonosan mozog a miskolci és az egri lakáspiacon, de a tokaji borvidékről is naprakész információkkal rendelkezik. A szakemberrel a régió lakáspiacáról, illetve az egyéni márkaépítés fontosságáról beszélgettünk, és arról, hogy a jelenlegi gazdasági helyzetben melyek a keresendő otthonok.

Miskolci lakáspiac

– Hogyan áll jelenleg a lakáspiac Miskolcon? Mennyire pörögnek az adásvételek?

– Szerencsére az év vége felé egyre jobb eladási számokkal büszkélkedhetem, de ez nem az év végén kifutó városi CSOK iránti megnövekedett érdeklődésnek köszönhető, hiszen tapasztalataim szerint azok, akik korábban a kisebb ingatlanból nagyobb otthonba tudtak költözni, most nem nagyon képesek financiálisan előre lépni. Miskolcon az olcsóbb ingatlanok, többek között az Avas környéki panellakások lassan kelnek el, akár 4-6 hónapig is eltart, amíg egy-egy otthon többszörös árcsökkenés után, még újabb alkuval, megtalálja a vevőjét. Azoknál a lakástípusoknál érezhetően csökkent a kereslet, amelyek tavaly vagy tavalyelőtt népszerűek voltak. 

– Ha a lakások forgási sebessége meglehetősen lassú Miskolcon, akkor honnan jönnek azok a bizonyos jó eladási statisztikák?

– A jó minőségű ingatlanok továbbra is kelendőek, és itt nem feltétlenül a prémium szegmensre gondolok, hanem olyan otthonokra, amelyek a legújabb igényeket elégítik ki műszaki és energiahatékonysági szempontból.  Emellett Miskolctól kissé eltávolodva keresettek a különlegesebb lokációban található egyedi épületek is, így például Mádon adtam el egy 400 éves házat, amelyet rusztikus anyagokkal, padlófűtéssel teljesen újjávarázsoltak. Érdekes módon sok külföldi érkezik a Tokaji borvidék településeire és környékére, így többek között jelentős az izraeli befektetők jelenléte is.

Miskolc és Eger lakáspiaci összehasonlítása

– Nézzünk körül a szomszédban, azaz Heves vármegyében és Egerben is! Itt mi újság a lakásszektorban?

– Heves vármegyében a lakóingatlanok forgási sebessége meglehetősen lassú, a falvakban és a városokban az állomány meghatározó részét kitevő Kádár-kockák egyáltalán nem piacképesek. Ellenben ugyanez a lakástípus a már említett Tokaji borvidék településein, mint Mád, Tokaj vagy éppen Bodrogkeresztúr, már eladhatók. Egerben pedig – akárcsak a borvidéken – a lokáció adja el az ingatlanokat, hiszen a település a hazai épített környezet gyöngyszeme, igazi műemlékváros.

– Milyen árakkal találkozhatunk Miskolcon és Egerben? Hasonlítsuk össze a két szomszédvárat!

– Miskolcon nagyjából átlagosan 300-500 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozhatunk, de ez nem csak az állapottól, hanem a mérettől is függ. Miskolctapolcán, amely a város egyik kiemelt negyede, sok minőségi ingatlan található, de ott is alapvetően a 40-50 négyzetméteres lakások kelnek el.

Ellenben a 70-80 négyzetméteres otthonok már kisebb négyzetméteráron is nehezebben értékesíthetők, a 80-100 millió forintos otthonokat pedig jelenleg Miskolcon nagyon nehéz eladni.

Nagyjából másfélszer magasabbak a négyzetméterárak Egerben, mint Miskolcon, ami viszont sajnos lakáspiaci keresletben nem mutatkozik meg, hiszen ez a különbség a bérezésben már egyáltalán nem érvényesül, vagyis nehezebb lakást venni Egerben. Itt a 7-800 ezer forintot is elkérik négyzetméterenként az új építésű lakásokért: mivel nagyon kicsik a telkek, illetve kevés a hely, ahol lakásokat lehet építeni, ezért ezen az áron is értékesíthetők az új otthonok. A huszonkettes csapdája pedig az, hogy a használt lakások, amelyeket eladnának a vevőjelöltek, mielőtt újépítésűt vennének, már kevésbé kelendőek.

Ingatlanközvetítés a közösségi felületeken

– Ebben a hektikus és „munkásabb” piaci környezetben hogyan lehet kitűnni az ingatlanközvetítők között? Hogyan lehetünk sikeresek?

– Számos közösségi felületen jelen vagyok, így többek között a Facebookon és a TikTokon is aktívan posztolok. Ezek nem feltétlenül szakmai bejegyzések, inkább a személyesebb vagy érdekesebb posztok olvasottak. Különösen a TikTok népszerű az elmúlt egy évet tekintve, ahol könnyebben emészthető, szórakoztatóbb szövegeket tesznek fel az ingatlanos szakemberek, amelyeket a látogatók is megosztanak, így a tanácsadók bekerülhetnek a köztudatba. Persze meg kell találni az arany középutat, vagyis a posztok legyenek személyesek, a száraz, hivatalos bejegyzések az embereket nem érdeklik, ellenben szakmai tartalomként is „fogyaszthatók”, vagyis figyelni kell arra, hogy ne legyünk túl „bulvárosak”. Így például a „know how” jellegű posztok kisebb érdeklődésre tarthatnak számot, mint például „hogyan add el a lakásod három lépésben”, vagy „hogyan fotózd le az ingatlant”, tehát az inspiratív szövegekre kell összpontosítani.

– A TikTok nem túlságosan a fiatal generációkat mozgatja meg? Vagyis mennyire lehet releváns az ingatlanpiac számára?

– A TikTok ugyanazt az utat járja be, mint a Facebook. Eleinte a fiatalok jelentek meg a felületén, majd jöttek az idősebb korosztályok, végül a fiatalabbak újabb honlapokon aktivizálták magukat. Ez a fajta evolúció sokkal gyorsabban játszódott le a TikTokon, amelyet eleinte szintén a fiatalok uraltak, most pedig már a középkorúak is aktívan használják posztolásra.

Ingatlanok és autók

– Ön a lakások mellett autókat is árul. A kettő kiegészíti egymást, avagy hogyan fér meg két dudás egy csárdában?

– Nagyon régen, csaknem 20 éve értékesítési vezetőként dolgoztam Debrecenben egy autószalonban, utána nyergeltem át az ingatlanpiacra. Bár már nem ez a fő tevékenységem, saját tulajdonban folyamatosan tartok 4-5 különlegesebb autót. Ez egyfajta imázs is, különleges és érdekesebb az eladók számára is, hogy én ezzel is foglalkozom. Ezzel valójában személyesebb hangulatot teremtek, jobban meg tudom különböztetni magamat a többi referenstől. Előfordult, hogy eladtam egy ingatlant, majd ugyanaz az ügyfél megvette az egyik kocsimat is. Sőt, egy másik esetben értékesítettem egy különleges amerikai kocsit, majd a vevő több nagyértékű ingatlanának találtam új tulajdonost.

Sokszor összekapcsolódik a két szakterület, nagyjából 10-15 százaléknyi átfedésről beszélhetek, ha az összes értékesítésem számba veszem.

De ugyanez az „árukapcsolás” a saját házam kapcsán is érvényesült. Alapvetően két generálkivitelező partnerrel dolgozom együtt már évek óta, akik új családi házakat építenek. Egyikük a saját házamat is felépítette, ami számomra referenciaértékkel bír, és bizony előfordult, hogy egy telekkel rendelkező ügyfelemet hoztam össze ugyanezzel a kivitelezővel.

Jutalékok és hirdetési stratégiák

– Milyen jutalékokkal dolgozik, hiszen ez is mindig alapvető az eladók számára?

– 1,9-2,9 százalék között mozog a díjazásom, általában 2-2,5 százalékot kérek el. Katás vállalkozó vagyok, ezért áfamentesen tudok tevékenykedni, így önálló tanácsadóként is versenyképes vagyok, nem kell visszaosztanom belőle a központnak.

– Hol hirdessünk, hiszen ez is alapvető szempont a hektikusabb lakáspiacon?

– Minden megbízásom során elmondom az ügyfeleimnek, hogy csak az ingatlan.com-on hirdetek. A többi portált nem tartom igazán hatékonynak, hiszen aki ingatlant akar venni és beírja a keresőbe a megfelelő paramétereket – mint lokáció, méret, típus, műszaki állapot satöbbi –, annak első vagy második találatra az ingatlan.com jön fel. A hirdetéseket a közösségi oldalaimon is elhelyezem, de oda is beágyazom az ingatlan.com-os linket. Ez presztízst is jelent a számomra.