Kaposváron az országos tendenciák érvényesülnek, vagyis lelassult a piac, a befektetők egyelőre eltűntek, de a kifutó városi CSOK még megpörgetheti a szektort az év végéig. Tóth Valériával, a kaposvári központú Valdibora Ingatlan tulajdonosával beszélgettünk a jelenlegi lakáspiacról, a vásárlások intenzitásáról, az alkuról és arról, hogy miért fontos a tanácsadók szerepe ebben a nehéz gazdasági helyzetben.

Tendenciák, kihívások és a városi CSOK hatása

– Mi a helyzet jelenleg a kaposvári lakáspiacon? Milyen tendenciák érvényesülnek?

– Kaposváron is ugyanaz a piaci helyzet, mint amit országosan tapasztalhatunk.Érződik, hogy lelassult a piac. Bizonytalan a gazdasági környezet, magasabbak a hitelkamatok, az egyre szélesebb kínálattal csökkenő kereslet párosul. Nagyon sok az érdeklődő, de vásárlást alig realizálunk, míg tavaly azért nagyobb hatékonysággal lehetett értékesíteni. 

Sokan vártak egy jelentősebb gazdasági visszaesésre, hogy esetleg a bedőlő lakáshitelesek miatt nagyobb árcsökkenés lesz, de ezt nem tapasztaljuk a mindennapokban, hiszen aki nincs rákényszerítve, az inkább tartja az ingatlant. Persze akinek az élethelyzete megköveteli, az valószínűleg enged az árból a sikeres eladás érdekében.

Megnőtt az alku lehetősége, nem ritka az 5-8%-os árcsökkenés, de ez egyes esetekben akár nagyobb mértékű is lehet. A készpénzes vásárlók egyértelműen jobb pozícióba kerülnek.

– Sok helyen hallani, hogy a városi CSOK év végi kifutása átmenetileg fellendítette a piacot. Ez igaz Kaposváron is?

– Némi élénkülést tapasztalunk, nőtt a kereslet, hiszen visszatértek a városi CSOK-os vevők, akik még szeretnék kihasználni az év végéig elérhető vissza nem térítendő lakástámogatást és az ezzel járó kedvezményeket, mint például az illetékmentességet. Ez azonban nem hoz akkora volumenű érdeklődést, hogy érezhetően fellendítené a piacot.

Árváltozások, vásárlói preferenciák

– Kik vannak jelen most a piacon, kik vesznek egyáltalán ingatlant?

– Jelenleg befektetési céllal nem vásárolnak ingatlant, hanem kimondottan a lakhatási célra összpontosítanak az ügyfelek. A szokásos élethelyzetek – mint a nagyobb otthonba költözés, gyermekszületés, megváltozott körülmények – továbbra is mozgatják a lakásszektort. A befektetők inkább az állampapírok felé fordultak, de most már a csökkenő hozamok miatt várhatóan egyre többen térhetnek majd vissza az ingatlanpiacra.

– Hogyan alakultak az árak, mit vásárolnak, hiszen meglehetősen hektikusan alakul az idei év egyelőre?

– Kaposváron most az ingatlan.com statisztikái szerint az átlagos négyzetméterár 446 ezer forint, ami összességében drágulást jelent a tavalyi 404 ezer forintos négyzetméteres árhoz képest. Ennek ellenére egyes szegmensekben csökken az ár, így most nehezebb eladni egy családi házat, mint egy lakást. A magasabb rezsiköltségekkel rendelkező otthonokat kerülik a vevők, miközben megnőtt az érdeklődés a kisebb lakások iránt. A közeli Balatonra is érdemes kitérni, amely meglehetősen szezonális piacnak tekinthető, hiszen ott tavasztól az ősz kezdetéig könnyebb eladni, amikor sokkal intenzívebben vannak jelen az emberek a magyar tengernél.

Ingatlanközvetítők szerepe a változó piaci környezetben

– A nehezebb piaci helyzetben felértékelődik az ingatlanközvetítő szerepe. Hogyan  lehet bizalmat ébreszteni az ügyfelekben, hogy Önhöz forduljanak a lakásügyeikkel?

– A megváltozott gazdasági környezetben az ingatlanközvetítők szakmai tudása és piaci szerepe fontosabb, mint valaha. Folyamatosan képeznünk kell magunkat, hogy fejlesszük a készségeinket, így lehet kitűnni a többi referens közül. Sok energiát fektetek a személyes márkám fejlesztésébe, itt többek között a saját közösségi oldalamat is említhetem, ahol kis betekintést engedek a saját magánéletembe is. Ez segít megteremteni és fenntartani a bizalmi légkört, erősíti a hitelességemet.

Ahogy azt a szakértők is említették az ingatlan.com konferenciáján, a tanácsadói munka 20%-a tudás, és 80% szimpátia és bizalom, vagyis biztos pontként kell állnom az ügyfél mellett a lakáseladás során.

Az emberek többségének élete folyamán csupán egy-két eladása van, ezért fontos számukra, hogy egy hiteles szakember segítse őket az értékesítési folyamatban.

– A közmondás szerint a jó pap holtig tanul. Mi a helyzet az ingatlanközvetítői munkával, itt is folyamatos a képzési szükséglet?

– Sokan azt hiszik, hogy a tanácsadó kimegy, csinál pár fotót, felteszi a hirdetést és várja az ügyfeleket, pedig ha etikusan végezzük a munkánkat, akkor ez egy nagyon komplex hivatás. Ezért folyamatosan képzem magam, jelenleg is a Pécsi Tudományegyetemen építészmérnöknek tanulok, ami segít abban, hogy egy adott ingatlan műszaki paramétereit tökéletesen ismerjem, emellett felsőfokú ingatlanértékbecslői tanulmányokat folytatok, hiszen a precíz és piackonform ármeghatározás is nagyon fontos. Valamint home staging és ingatlanfotózás témakörében is végeztem tanfolyamokat, hiszen az eladó ingatlanokat vonzóvá kell tenni a vevők számára.

Ingatlan értékbecslés és hatékony hirdetés

– Ha már szóba került az értékbecslés, hogyan lehet ebben a hektikus helyzetben az árakat pontosan meghatározni?

– A piaci összehasonlító elemzést alkalmazzuk, vagyis ugyanolyan piaci környezetben hasonló alapterületű ingatlanok árát kell megkeresni, ahol a négyzetméterárakat módosítjuk olyan paraméterek alapján, mint például korszerűség, emelet, szerkezet, felújítottság, műszaki adottságok.  Persze ennél sokkal összetettebb a munka, de nagy vonalakban ez az alapja.

– Hol érdemes hirdetni, hogy költségtakarékosabban, de hatékonyan megjelenjenek a lakások a piacon, hiszen ez kulcskérdés a jelenlegi gazdasági környezetben?

– A legnagyobb portálokon érdemes hirdetni, ezek közül is alapvető az ingatlan.com-on megjelenni, hiszen kidobott pénznek érzem ugyanazt az ingatlant számtalan helyen reklámozni. Először mindenki az ingatlan.com-ot nézi, illetve néha még a Facebook platformján is keresnek ingatlant, de ott a keresések komolysága erősen megkérdőjelezhető. Itt érdekes kérdésként merül fel, hogy sokan úgy hívnak fel: akár harmadik vagy negyedik referensként is vállaljam el a lakásuk eladását, de ezeket a felkéréseket nem szoktam elfogadni, hiszen ugyanazokon a portálokon hirdetünk – meghatározóként az ingatlan.com-on –

Ha egy otthont három-négyen tesznek fel hasonló képekkel és leírásokkal, akkor romlik az eladás hatékonysága. A vevőjelöltek esetleg azt gondolhatják, hogy azzal az otthonnal valami nem stimmel, különben minek hirdetnék ilyen sokan. 

– Az ingatlan.com elindította a Partner Programot, hogy a tanácsadók és az ügyfelek közötti kapcsolatfelvételt elősegítse. Ön is részt vesz a programban, de milyen előnyökkel járhat ez?

– Mióta Prémium Partner vagyok, sokkal több a megkereséseim száma, de nem csak az érdeklődők száma növekedett, hanem sok új megbízást is kaptam. Még a Balaton közeléből is felhívnak, hogy vállaljam el az ingatlanuk értékesítését, illetve értékbecslési munkára kérnek fel. Összességében mindenképpen kedvezőnek tartom a programot.