Győr a rendszerváltás igazi nyertese, hiszen a város azóta is töretlenül fejlődik. Nem csupán az Audi fémjelzi a vármegye-székhely iparát, hanem számos ágazat prosperál. Ez az ingatlanpiacon is jelentkezik, hiszen az országos átlagnál magasabbak az árak, a hitelezés fellendülőben van. Bariskáné Nemes Erzsébettel, a Nemes Ingatlan tulajdonosával beszélgettünk a helyi lakáspiacról és az ingatlanközvetítői munka rejtelmeiről.
Piaci dinamika és változások
– Hogyan alakul jelenleg a győri lakáspiac? Tapasztalhatunk-e fellendülést az idei évben?
– Folyamatos mozgásban van a piac, amelynek természetesen egészen más a dinamizmusa, mint például három évvel ezelőtt. Akkoriban nagyon gyorsan zajlottak a folyamatok, hiszen egy ügyféllel miután megtekintettünk három ingatlant, már hiába mentünk vissza az elsőbe, ha az volt a legszimpatikusabb, már el is adták. Azóta lelassult a szektor, alaposan körbenézhetünk és megfontolhatjuk, hogy melyik lakás lenne a legjobb számunkra, hiszen sokkal több igényes ingatlan található hosszabb ideig a piacon, mint korábban. Emellett a különböző élethelyzetek is – mint házasság, gyermekvállalás, nagyobb lakásba költözés, esetleges válások – mind-mind tranzakciókat generálnak.
– Hogyan befolyásolják a piac intenzitását az új állami támogatási formák?
– Idén az első két hónaphoz képest beindult a vásárlási kedv a fiataloknál is, hiszen már megismerték az új támogatási lehetőségeket és hitelkonstrukciókat.
A hitelügyintézéssel foglalkozó kollégám statisztikái szerint 240%-kal emelkedett a felvett lakáskölcsönök volumene alapvetően a CSOK Plusznak köszönhetően.
Egyre többen veszik igénybe a támogatásokat, hiszen mivel az albérleti árak is emelkednek, ezért ha a bérleti díjra félretett összeget egy fiatal pár havi törlesztő részletre költi, akkor már a saját lakását fizeti. Míg 2-3 éve 90-100 ezer forintért is lehetett egy kétszobás panellakást bérelni, most már akár egy jó állapotút 150-180 ezer forintért ki tudnak adni.
Árak és trendek
– Apropó árak! Milyen négyzetméter-árakkal találkozhatunk Győrben és környékén?
– Az árak egyértelműen felfelé indultak meg. A panelok 550-800 ezer forint/m2 ár között mozognak méret, felújítottság és főként városrészi elhelyezkedés alapján. A belváros nem történelmi utcáiban a lelakott, régi lakások négyzetméteréért 700-800 ezer forintot is elkérnek, míg a történelmi belváros teljesen felújított otthonai elérhetik akár az 1-1,2 millió forintos m2-árakat. A Duna-parti új építésű ingatlanok pedig 1,1,-1,6 milliós m2-áron vásárolhatók meg.
– Veszik-e már a felújítandó ingatlanokat vagy még mindig az energiatakarékos, jó állapotúak vannak fókuszban?
– Azokra az ingatlanokra, amelyek nagy felújítást igényelnek és nagyobb alapterületűek – például az 1980-as években épült családi házak, belső kétszintes lakások, sorházak –, nehezen találunk úgy vevőt, hogy az eladó és a vásárló is elégedett legyen.
Ennek az az oka, hogy az ingatlan valódi értéke magasabb is lehetne az eladási árnál, de mivel az építőanyagok és a munka költsége nagyon megemelkedett, ezért a vevők inkább egy négy-öt éve felújított ingatlant vásárolnak, mintsemhogy a felújítást levezényeljék és kifizessék.
Kisvállalkozás előnyei az ingatlanpiacon
– Ön jó néhány éve saját irodát működtet Nemes Ingatlan néven. Miért jobb egy kis vállalkozásban dolgozni, mint egy nagyobb cég munkatársaként tevékenykedni?
– Nyolc évig dolgoztam egy nagyobb ingatlanközvetítő cégnél, amely nagyon kis vállalkozásként indult, majd fokozatosan fejlődött a munkaszervezet. Egy nagyon jól működő rendszerben jó csapat tagja lehettem, de később úgy éreztem, hogy túl nagyra nőtt a cég, amelyben már nem éreztem magam teljesen komfortosan. Amíg családias hangulat uralkodott, addig mindent megbeszéltünk, miközben persze működött egy egészséges versenyszellem is. Ma már önállóan dolgozom, de mégsem vagyok egyedül, hiszen számos győri, szintén kis irodát működtető tanácsadóval működöm együtt.
– Hogyan alakult ki az ügyfélköre, hogyan lehet új ügyfeleket szerezni, hiszen még azért nem annyira pörgős a piac, mint jó néhány évvel ezelőtt?
– Sok visszatérő ügyféllel rendelkezem, köztük olyanok találhatók, akiknek anno én kerestem albérletet, majd közreműködtem az első panellakásuk megvásárlásában, most pedig már családi házban élnek. A más régiókból ideköltözők számára is először albérletet találtam, később az ingatlanvásárlásnál is a segítségemet kérték. Emocionálisan dolgozom, nekem nem a darabszám a fontos, hanem maximálisan az ügyfélre koncentrálok az első telefonhívástól a kulcsátadásig. Első körben alaposan átbeszéljük az ügyfelekkel az igényeiket, hiszen előfordul, hogy valójában más típusú ingatlan lesz a megfelelő számukra, mint azt korábban gondolták. Valószínűleg az ügyfelekkel való törődés az oka, hogy lassan már öt éve ajánlásból dolgozom. Jó érzés embereknek segíteni, akik megbíznak bennem, sőt, meg is nyílnak, és az adásvétel után is elégedettek.
Hatékony ingatlanhirdetési stratégiák
– Ön az ingatlan.com Partner Programjában is részt vesz. Mik az eddigi tapasztalatok?
– Bár ajánlás útján kerülnek hozzám az ügyfelek, azért megnézik és ellenőrzik, hogy ki is az a konkrét ingatlanközvetítő, akit megbíznak az eladással vagy a lakáskereséssel. Ezért a Partner Programban való részvétel mindenképpen növeli a tanácsadók presztízsét, nagyobb bizalommal fordulnak hozzám az ügyfelek, hiszen mégiscsak az egyik piacvezető hirdetési portálról van szó.
– Azt sem mindegy, hogy hol hirdetjük meg a lakásokat, családi házakat. Ön szerint milyen portálokon érdemes jelen lenni az ingatlanokkal?
– Sok helyen hirdetek, de mindig számon tartom, hogy honnan, milyen hirdetések alapján jönnek a hívások. Ez alapján kijelenthetem, hogy aki nincs jelen az ingatlan.com-on, az nem is létezik. A keresők 95%-a innen keres meg engem, és mindössze néhány százalék érkezik külföldi portálról vagy a Facebookról.
– Az is a tanácsadói munka egyik fontos eleme, hogy mekkora jutalékkal kalkulál egy-egy megbízás esetén?
– Alapvetően három jutalékszinttel dolgozom. Az új ügyfelek esetében 3%-ért dolgozom, de azoknak, akik ajánlással érkeznek hozzám, 2,5%-os díjért tevékenykedem, illetve azoktól az ügyfelektől, akiknek már a második-harmadik ingatlanát kizárólagosam adom el, 2%-nyi jutalékot kérek. Fontos megemlíteni, hogy mindenkinek készítek értékbecslést, amit hitelfelvétel esetén a bank is elkészítene. Még egy érdekességet említek: ha egy ügyfél a piaci árnál kiugróan magasabb áron kívánja értékesíteni az otthonát, akkor az elején megbeszéljük, hogy maximum 2 hónapra vállalom ezen az áron hirdetni, utána lemegyünk a piac diktálta ár-érték arányra, mivel eladni szeretnénk és nem hirdetgetni. Ilyen esetekben hetente küldök statisztikát, hogy hányan nézték meg és hányan hívtak az ingatlan ügyében. Ha ugyanis egy otthont túl sok ideig árulunk irreális áron, arról az emberek azt gondolják, hogy valamilyen probléma lehet vele, és sajnos hosszú időre meghiúsulhat az értékesítés.
