Rég nem volt ilyen kis különbség a használt és az új építésű ingatlanok árai között. Ez volt az apropója a legutóbbi ingatlan.com Live beszélgetésnek, amelyben Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója és Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője vesézte ki az újlakás-piacot. A beszélgetésben azonban sokkal több minden terítékre került, mint az új építésű ingatlanok árai.
Csak marketingfogás a rozsdaövezeti ingatlanok áfakedvezménye? Saját célú vevők vagy befektetők vesznek inkább új építésű lakást? Hogy alakulhat a piac 2025-ben, és kiben bízhatunk, hogy válasszunk beruházót? Hallgasd meg az élő adás felvételét, vagy olvasd el rövid összefoglalónkat itt!
A beszélgetés felvétele
Az élő adás felvétele visszanézhető Facebook oldalunkon, YouTube csatornánkon, a Spotify-on, vagy az alábbi lejátszóra kattintva:
Rozsdaövezeti lakóparkok
Bár a rozsdaövezet szó negatív érzéseket kelthet a lakáskeresőkben, az élő adásból kiderült, hogy nincs mitől tartani. A rozsdaövezeti akcióterületnek nyilvánított lakóparkokban ugyanis a vételár 5%-os áfatartalmát a magánszemély vásárlók visszaigényelhetik. Ez jelentős összeg, amit például az új otthon bebútorozására költhetnek a lakók. Ezen túl a rozsdaövezetek vonzzák az ingatlan és egyéb fejlesztéseket, így itt jellemzően sok zöldterülettel rendelkező, pezsgő lakóövezetek alakulnak ki, ami a lakásvásárlók jövőbeli életminőségére is hatással van. Pont emiatt az ingatlanfejlesztőknek jó marketing is a rozsdaövezeti minősítés, mondta el Kiss Gábor.
A Metrodom Greent például 2023. december 29-el minősítették rozsdaövezeti akcióterületté, így itt is elérhető az 5%-os áfavisszatérítés.
A fejlesztés ráadásul a zöldterületek növeléséhez is jelentősen hozzájárul: ahogy neve is utal rá, a Metrodom Green homlokzatán több, mint 6000 négyzetméter zöldfelületet helyeznek el.
Jelenleg a befektetők dominálnak az újlakás-piacon
Általánosságban elmondható, hogy a gazdasági környezet és az adott ingatlanfejlesztési projekt életciklusa is hatással van arra, hogy inkább a befektetők vagy a saját célú vevők vásárolnak-e. A projekt elején a befektetési célú vásárlók már alacsony önrésszel le tudják foglalni az ingatlant, ami az áremelkedés miatt a lakópark átadásakor már többet érhet mint a vételi ár volt 2-3 évvel korábban. A saját célú vásárlók inkább akkor jelennek meg a piacon, amikor az építkezés már a végéhez közeledik. Ők szeretnék minél előbb birtokba venni az ingatlant, készülnek a költözésre.
Nehéz időszak volt a tavalyi év az ingatlanpiacon, a kereslet visszaesett, emiatt az ingatlanfejlesztők meglévő készletei lassan csökkentek, új projekteket nem indítottak. 2024 első fele is visszafogottan indult, most ősszel viszont végre élénkülés jeleit látja Gábor.
A mostani újlakás-vásárlók inkább a hosszú távon gondolkodó befektetők. A saját célú lakásvásárlók óvatosabbak, kivárnak, sok lakásvásárlási döntés elhalasztásra kerül.
Ezek a halogatók biztos, hogy meg fognak egyszer érkezni a lakáspiacra – de ehhez arra van szükség, hogy a gazdaság általánosságban jobban teljesítsen, és megnőjön az emberek jövőbe vetett hite.
Új lakás 10% foglalóval
A live beszélgetésből kiderült, hogy a Metrodom lakóparkjaiba elegendő a vételár 10%-át kifizetni foglalóként, a fennmaradó 90% pedig csak a lakás átadásakor esedékes. A Metrodom már 10 éve így árulja a lakásokat, és Kiss Gábor ezt egy fenntartható, jó konstrukciónak tartja. Tőkeerős, megbízható banki háttér által támogatott cégként ugyanis nincs szükségük a vásárlók pénzére az építkezés befejezéséhez. Így a vásárlók sem aggódnak, hogy kockáztatva lenne a pénzük amíg várják a projekt elkészültét.
Ez a kockázat pedig valós, ahogy az az élő adás egy nézőjének kérdéséből ki is derült. Egy kommentelő 2019-ben a tervezőasztalról vásárolt új építésű ingatlant, aminek a mai napig nincs használatbavételi engedélye. Kiss Gábor erre elmondta, nagyon fontos, kitől vásárolunk: jól leinformálható, régóta működő céget válasszunk akinek már több sikeres projekt van a háta mögött.
A 2025-öt meghatározó tényezők
Kiss Gábor szerint sok olyan hatás érkezik jövőre, ami a most éledező ingatlanpiacot egy kicsit megtámogathatja. Az egyik ilyen a 2025 február és május között esedékes fordulója a Prémium Magyar Állampapíroknak (PMÁP), ami után a jelenlegi kivételes, 17% fölötti kamat jelentősen lecsökken majd. Az állampapír tulajdonosok ezt követően átvihetik megtakarításaikat valamilyen jövedelmezőbb befektetési formába – például ingatlanba.
Minden beruházó készül erre, és izgalmas verseny várható majd ezekért az ingatlanvásárlókért. Gábor szerint valószínűleg minden fejlesztőcégnek van bekészítve projektje, amit a felszabaduló pénzekhez igazítva indít majd, így a Metrodomnak is: 2025 februárjában indul a Metrodom Beat projekt a 13. kerületi Marina parton.
Beszállóponton az újlakás-piac
A szakértők az élő adásban arra is kitértek, hogy különleges helyzetben van most az újlakás-piac.
Az új építésű ingatlanok ára nem csökkent, hanem 2-3 százalékkal növekedett, viszont a jelenlegi inflációs környezetben ez reálértékben csökkenést jelent. A használt ingatlanok ára ráadásul ennél nagyobb ütemben drágult, így az új és használt ingatlanok ára rég nem volt ennyire közel egymáshoz.
Érdemes ezt a ritka együttállást kihasználni, ha ugyanis tovább élénkül a piac, és megnő a kereslet, az áremelkedést is hoz magával. A szakértők szerint most lehet egy beszállóponton az újlakás-piac, most érdemes vásárolni mielőtt az árak emelkedni kezdenek.
Prémium fordulat a Metrodomnál
A live beszélgetés résztvevői arra is kitértek, hogy a Metrodom márkája megújult. A friss megjelenés a cég prémium fordulatát tükrözi, hiszen – bár a megfizethetőség még mindig cél – projektjeik is egyre nívósabbak. A lakásokon túl nagy szerepet kap a hívogató, látványos lobbi kialakítása, és a társasházakat rengeteg extra szolgáltatással, például közösségi térrel, coworking irodával, baba-mama szobával, grillterasszal szerelik fel. Mindezek üzemeltetése az átadást követően a társasházkezelő feladata, de a Metrodom digitális okosotthon szoftverrel támogatja ezt a munkát.