Baranya vármegye székhelyének lakáspiacát jelentős mértékben meghatározza a 22 ezer hallgatóval büszkélkedő Pécsi Tudományegyetem. Sok diák érkezik külföldről, akik jelentős keresletet generálnak alapvetően a bérlakáspiacon. A helyi lakáspiacról, az árakról, illetve a sikeres és professzionális ingatlanközvetítő ismérveiről beszélgettünk Cserfai Zoltán ingatlanközvetítővel.
Kereslet és ingatlanárak Pécsett
– Hogyan áll jelenleg a pécsi lakáspiac, hiszen idén tavasszal országos szinten némi fellendülést érzékelhettünk?
– Mivel a vásárlások nagyjából ötven százalékát a befektetőt realizálják, ezért 2022 augusztusa óta jelentős visszaesést érzékelhettünk a lakáspiacon, amikor a magyar állampapírok iránt ugrásszerűen megnőtt az érdeklődés és sokan itt fektették be a pénzüket. Idén azonban már némi fellendülést tapasztalhattunk a szektorban, ami a nyári szezon miatt ismét megtorpant.
Az elmúlt két évben stagnáltak az árak, minimális emelkedést láthatunk a felújított ingatlanoknál, míg a nagy alapterületű, felújítandó otthonok – jellemzően a családi házak – esetében kisebb árcsökkenés tapasztalható. Az új építésű lakásoknál a beruházók az elmúlt két évben kivárásra rendezkedtek be, kevés projekt indult el, illetve az elmúlt 2-3 évben megkezdett építkezések fejeződnek be. Ebben a szegmensben jóval kisebb a kínálat Pécsett és környékén, mint 5-6 évvel ezelőtt.
– Milyen árakkal találkozhatunk?
– A pécsi panellakások elhelyezkedéstől függően jellemzően a déli városrészben 500-550 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el, az egyetemvárosban, különösen az orvosi kar közelében az árak elérik a 600-700 ezer forint/négyzetmétert. A belvárosban a felújított vagy jó állapotú téglalakások ára eléri a 800 ezer forint/m2-t, míg a Mecsek oldalában a kiemelt, belvároshoz közeli részeken az 1 millió forint/m2-t. Az új építésűek árai egymillió forint fölött mozognak elhelyezkedéstől és felszereltségtől függően.
Az egyetemisták piacformáló szerepe
– A város kulturális és gazdasági életét is meghatározó egyetem és hallgatói hogyan hatnak a helyi lakáspiacra?
– Korábban sok esetben az egyetemisták szülei a kedvező kamatozású hiteleket is igénybe véve vásároltak lakást a gyermekeiknek.
A tavalyi 10-11%-os kamatozású hitelek mellett azonban visszaesett a kereslet, és az ügyfelek meghatározott hányada a bérlakáspiacon jelent meg.
Utóbbiak nagyjából 6%-os éves hozamot biztosítanak a tulajdonosoknak, vagyis, ha valaki lakást vett volna tavaly bérlés helyett, akkor szinte dupla akkora havi költsége lett volna, mint a lehetséges realizált bevétel. Jelenleg bár még nem érjük el a 2022 előtti csúcséveket, bizakodóak vagyunk, hiszen reményeink szerint az idén elindult fellendülés folytatódhat.
– Ha már az egyetemistáknál tartunk: mi újság a bérlakáspiacon?
– Az egyetemen folyamatosan emelkedik a külföldi hallgatók létszáma, azonban az elmúlt 4-5 évben az ide érkező diákok összetétele a származási helyük alapján jelentősen átalakult. Míg korábban a nyugat- és észak-európai országok szerepe volt meghatározó, most a közel- és távol-keleti diákok száma nőtt meg jelentősen, akik más kultúrából érkezve más igényekkel lépnek fel.
Jellemzően 3-4 ezer forint közötti négyzetméteráron adják ki a lakásokat, míg az újszerű, egy-két éves épületekben az ötezer forintot is elkérik egy négyzetméterért. Cserébe a bérlők akár teraszos, panorámás ingatlanokat vehetnek igénybe, ahol a felszereltség is magasabb színvonalat képvisel. Nem könnyű jó lakáshoz jutni: az én portfóliómba tartozó otthonok mindössze 10%-a jelent meg ismét a piacon, vagyis a bérlők többnyire ragaszkodnak a jól bevált lakóingatlanokhoz.
Önálló vs nagy irodában dolgozó ingatlanközvetítő
– Térjünk át kicsit a szakmára! Ön miért dolgozik önállóan és nem egy nagyobb csapat tagjaként?
– Önállóan dolgozom, mert így a munkámért teljes felelősséget vállalhatok. Nálam a legfontosabb az ügyfél, hogy a sikeres bérbeadás vagy adásvétel után mindkét fél elégedett legyen. Míg egy nagyobb iroda tagjaként, sokszor az eredménycentrikusság kerül központi helyre. Mindemellett rendszeresen képzem magam, hiszen bár az ingatlanközvetítői képesítést már 2002-ben megszereztem, azóta is folyamatosan fejlesztem a szakmai tudásom.
– Ha már az ügyfél elégedettségénél tartunk, akkor mi a jó ingatlanközvetítő legfontosabb tulajdonsága?
– A legfontosabb az őszinteség, vagyis tájékoztatjuk az ügyfelet az értékesítési folyamatról, közöljük az eladóval, hogy a piaci adatok alapján mennyit ér valójában az adott ingatlan, egy értékbecslést is készítünk számukra, hogy valós információk alapján induljon el a munka.
Az önálló tanácsadói munka előnye az is, hogy annyi megbízást vállalok, amennyivel teljes odaadással, felkészültséggel és elkötelezettséggel tudok dolgozni.
Ha az ügyféllel nem tudok megállapodni egy reális értékesítési irányárban, akkor inkább nem vállalom, de nem akarom becsapni. Azokban az esetekben, amikor egy tanácsadó irreális áron vállal egy megbízást, akkor többnyire nincs előrelépés az értékesítési folyamatban, és később csökkenteni kell az irányárat. Ekkor azonban az ingatlanközvetítő már részben hiteltelenné válik a megbízó szemében, hiszen eredetileg más áron vállalta el a munkát.
„A siker egyik ügyféltől a másikig vezet”
– Mennyire fontos a személyes márka, hogy a munkakapcsolatban kialakuljon egy bizalmi viszony?
– Nagyon fontosnak tartom, hogy az ügyfél az adott ingatlanközvetítő személyéhez kötődjön, ne pedig céghez, hiszen a személyhez kötődés mindig a személyes felelősséget is jelenti. A személyes márkaépítés eredménye a sikeres munkavégzés után az ajánlásokban valósul meg, vagyis a siker egyik ügyféltől a másikig vezet, amely hosszú távon mindenképpen eredményes üzleti modellt eredményez. Nem véletlenül készítettem el a saját honlapomat is, hiszen így az ügyfelekkel még közvetlenebb kapcsolatba kerülhetek, ők pedig még jobban megismerhetik a tevékenységemet, a szolgáltatásaimat, ezzel is erősítse a bizalmi viszonyt.
– Mekkora jutalékért vállalja a megbízásokat?
– Az átlagos jutalékszint három százalék körül alakul. Ahol ennél kevesebb díjért vállalják a munkát, ott már a hirdetések megjelenésekor a fotókon, a leíráson és egyéb csatolt anyagokon látható, hogy nem teljesen professzionális marketingről van szó. Ha pedig kisebb a befektetett energia, akkor az adott hirdetés nem tud kitűnni a többi közül, így az értékesítési idő is elhúzódik. Sok esetben nincs alaprajz a hirdetésben, nem mérték fel az otthont lézerrel, nincs videó, virtuális séta vagy drónfelvétel mellékelve, amely segíti az érdeklődőket a választásban.
Eszközök ingatlanközvetítőknek
– Ön részt vesz az ingatlan.com Ellenőrzött és Prémium Partner programjában is. Mi az előnye a lakáshirdetési oldal kezdeményezésének?
– Az Ellenőrzött és Prémium Partner szolgáltatás mindenképpen pozitív tendencia, mert ezzel a státusszal rendelkező kollégák esetében az ügyfelek garantáltan biztosak lehetnek abban, hogy regisztrált és szakképzett ingatlanközvetítővel találkoznak, akik a végzettségüket igazolták, vagyis jogosultak ezzel a tevékenységgel foglalkozni.
– Végezetül hol érdemes hirdetni ezen a folyton változó piacon, hogy kitűnjünk a hirdetések tömegéből és jó eséllyel értékesítsük az adott lakást?
– A jelenlegi piacon egyeduralkodó az ingatlan.com, ami a bejövő hívások statisztikáiból is kiderül. Ugyanis minden kapcsolatfelvételnél megkérdezem az érdeklődőket, hogy hol találtak a hirdetésemre. Jelenleg nagyjából az ügyfeleim 90%-a az ingatlan.com-ot említi meg.
