A megbízók és a közvetítők érdeke is a jól szabályozott közvetítői piac
Az ingatlanpiac folyton változik, ami komoly kihívást jelent azoknak, akik eladást terveznek. Sokszor nem is gondolnánk, hogy egy felkészült ingatlanos mekkora szerepet játszhat a sikerben. Interjúsorozatunk első részében Dr. Zalavári Györggyel, az ÜgyvédHázak alapítójával arról beszélgettünk, hogy ki lehet ma ingatlanközvetítő, mire terjed ki a szolgáltatása, hogyan győződhetünk meg a tudásáról, és hogy milyen szabályok vonatkoznak a közvetítői piacra.
Szabályozás és ellenőrzés
– A jelenlegi szabályozás szerint ki lehet ingatlanközvetítő?
– A Lakástörvény szabályozza az ingatlanközvetítői tevékenységet, valamint a hozzá tartozó kormányrendelet is tartalmaz kiegészítéseket.
Ezek értelmében jelenleg az a személy végezhet ingatlanközvetítői tevékenységet, aki megfelelő ingatlanközvetítői végzettséggel rendelkezik vagy az ügyvédi kamara tagja, az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósághoz benyújtotta a bejelentését, igazolja, hogy a szükséges feltételeknek megfelel, majd a hatóság nyilvántartásba veszi.
– Ezek szerint van egy olyan nyilvántartás, amiben a megbízók rá tudnak keresni a közvetítőkre?
– Igen, az Országos Kereskedelmi Nyilvántartás (OKNYIR) az ország összes ingatlanközvetítőjét – legyen szó magánszemélyről, vagy cégről – tartalmazza, ebben a nyilvántartásban pedig bárki leellenőrizheti, hogy egy adott személy, vagy cég jogszerűen végzi-e a tevékenységét.
Ingatlanközvetítői képzés
– Milyen képzés, illetve végzettség szükséges az ingatlanközvetítéshez?
– Egy speciális felnőttképzésről van szó. A tanfolyam során az ingatlanokkal kapcsolatos jogi alapismeretekkel, az ingatlanok műszaki és fizikai elemeivel összefüggő információkkal, valamint az ingatlanok értékéhez kapcsolódó fogalmakkal, kalkulációkkal ismerkednek meg a résztvevők, a képzést pedig egy vizsga zárja. Ha ez a szakképesítés hiányzik, nem lehet az adott személyből ingatlanközvetítő.
– Milyen egyéb feltételeknek kell még megfelelni?
– A végzettség mellett szükségesek még egyéb okiratok, valamint erkölcsi bizonyítvány is. Feltétel az is, hogy a személy nem lehet büntetett előéletű, de az is kizáró ok, ha a bíróság korábban már eltiltotta ilyen tevékenységtől, valamint az is, ha gazdasági társaság vezetésétől tiltották el.
Kivételek
– Ha jól tudom, ennek ellenére vannak olyan személyek, akik mégis kivételt képeznek, és számukra nem szükséges a szakmai bizonyítvány.
– Valóban vannak kivételek, mégpedig az ügyvédek és a jogtanácsosok, mert ők a Lakástörvény értelmében külön szakképesítés nélkül is jogosultak ennek a tevékenységnek a végzésére. Ettől függetlenül nekik is kérvényezniük kell a nyilvántartásba vételüket, mert ha ez nem történik meg, ők sem közvetíthetnek ingatlant.
– Beszéljünk egy kicsit a közvetítői piac kereteiről. Milyen jogi előírások szabályozzák a közvetítői piacot és a közvetítői tevékenységet?
– A jogszabály pontosan rögzíti azt, hogy mi az ingatlanközvetítés, és innen érdemes kiindulni, mert ez ad egy keretet arra vonatkozóan, hogy mit tehet meg az ingatlanközvetítő, és mi az, amire már nem jogosult. 2021-ben ki is egészítette a jogalkotó a közvetítői tevékenység leírását, hogy még jobban körülhatárolt legyen a definíció.
Ennek értelmében az ingatlanközvetítő az ingatlanok adásvételének, bérbeadásának közvetítésével, ingatlanok felkutatásával, értékbecslésével, az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentumok, okiratok beszerzésével és előkészítésével foglalkozhat.
Fontos, hogy az okiratszerkesztést (például: vételi ajánlatok, bérleti és adásvételi szerződések) kifejezetten kizárta a törvényalkotó az elvégezhető feladataik köréből.
Hálózatok, irodák, egyéni közvetítők
– Térjünk most rá a közvetítői piac intézményi oldalára. Milyen előírások mellett működhetnek a nagy franchise hálózatok, a kisebb közvetítői irodák, és az egyszemélyes vállalkozások?
– Az ingatlanközvetítési piac szabályozásánál ezek a megfogalmazások, elnevezések nem különülnek el, és nem is jelennek meg. Ami megjelenik, az a természetes személyi ingatlanközvetítő, és a jogi személy, vagyis a vállalkozási ingatlanközvetítő. A jogszabály azt rögzíti, hogy ki végezhet ilyen tevékenységet. A természetes személyek feltételeit már megismertük, a cégeknél azért némiképp más a helyzet.
A vállalkozásoknál azt mondja a jogszabály, hogy az a cég végezhet üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet, amelynek valamelyik közreműködő tagja, munkavállalója rendelkezik a szükséges szakképzettséggel.
Ezzel kapcsolatban szeretnék eloszlatni egy félreértést. Hallani olykor azt az értelmezést, miszerint egy vállalkozásban elegendő, ha egy munkavállalónak van meg a szükséges végzettsége, és attól kezdve olyan személyek is végezhetnek ilyen tevékenységet a cégen belül, akik nem rendelkeznek szakismerettel. Ez természetesen nincs így. A jogszabály azt mondja, hogy cégen belül is csak az végezhet közvetítői tevékenységet, aki maga is teljesítette ennek a feltételeit. Minden cégnek és ezen belül az ott ingatlanközvetítést végző természetes személynek szerepelnie kell az OKNYIR adatbázisában. Ha egy ingatlanközvetítő több cégben is dolgozik, akkor minden cég tekintetében külön meg kell jelennie a nyilvántartásban.
Az már egy másik, sajnálatos témakör, hogy a magyar közvetítői piacon nagy számban vannak olyan személyek, akiknek se végzettségük, se nyilvántartásba vételük sincs.
Ez a helyzet joggal aggasztja a szabályszerűen tevékenykedő és munkájukat maximális odafigyeléssel ellátó ingatlanközvetítőket.
Hiszen ez a gyakorlat az egész közvetítői piacnak, és annak megítélésének is árt.
– Megkerülheti a szabályozást egy közvetítéssel nem foglalkozó cég úgy, hogy egy közvetítésre jogosult alvállalkozóval lép kapcsolatba?
– Ilyen kiskapuzásra szerintem szerencsére nincs lehetőség. Hiszen ilyen tevékenységet akkor sem lehet végezni alvállalkozói szerződéssel, ha az alvállalkozó amúgy megfelel a követelményeknek, de a fővállalkozó ezzel nem rendelkezik. Már csak azért sem, mert egy ilyen alvállalkozói szerződés nem jogosítja fel a céget arra, hogy bejelentés és szaktudás nélkül közvetítői munkát végezhessen. Ehhez végzettséget szerzett és nyilvántartásba vett saját tag vagy alkalmazott, foglalkoztatott kell a fővállalkozó cégén belül.
Hol keressünk ingatlanközvetítőt?
– Melyek azok a szolgáltatások, amelyeket a megbízónak feltétlenül meg kell kapnia a cégtől, illetve az ingatlanközvetítőtől?
– A megbízók szempontjából nagyon fontos, hogy részletesen meg kell határozniuk, hogy milyen tevékenységet várnak el. Gondolok itt arra, hogyan, hol hirdeti az ingatlant a közvetítője, de érdemes a határidőket is rögzíteni, mert csak így lehetséges a számonkérés.
Amire még érdemes kitérni, hogy melyek a megbízási szerződés szerint azok az esetek, amik fizetési kötelezettséget eredményeznek a megbízónak, akár még úgy is, hogy nem valósult meg az ingatlan adásvétele.
– Ha egy tulajdonos úgy dönt, hogy az eladáshoz ingatlanközvetítő segítségét kéri, hol tud megbízható forrásból szakembert választani?
– Az OKNYIR ebben az esetben is nagy segítség, mert itt a tulajdonos még a megbízás előtt le tudja ellenőrizni azt az ingatlanost, akivel – akár ajánlás, akár direkt megkeresés során – kapcsolatba került.
Ezen kívül az ingatlan.com Prémium Partnereit is ajánlom, mert a Prémium Partnerség egyik feltétele, hogy az ingatlanközvetítő szerepeljen az OKNYIR-ban, amit a nyilvántartási számával igazolnia is kell.
