Bár nőtt az alku mozgástere, drasztikus árváltozás nem tapasztalható a lakáspiacon. A felújított lakások a slágerek, a felújítandónál bele kell kalkulálni az árba a korszerűsítés költségeit. Milovecz László ingatlanközvetítővel, az I love Buda ingatlanpiaci blog üzemeltetőjével beszélgettünk a jelenlegi budai piacról, az árakról, a vevők igényeiről és az ingatlanközvetítői szakma elmúlt másfél évtizedéről.
A piac és az árak alakulása
– Hogyan alakul jelenleg a lakáspiac? Tényleg eltűntek a vevők, vagy minden rendben és nincs itt semmi látnivaló?
– Alapvetően ajánlásokból dolgozom, vagyis referenciák alapján vállalok el megbízásokat. Olyan ingatlanokkal foglalkozom, amelyeknél reálisnak tartom a sikeres értékesítést az ár, a műszaki paraméterek és egyéb adottságok tekintetében. Vagyis ha reálisan mérem fel a piacot és az eladó elfogadja a megfelelő kínálati árat, akkor továbbra is aktív piacról beszélhetünk és megfelelő vevői érdeklődés mellett tudom mutatni az adott ingatlant. Nem foglalkozom sok ingatlannal, egyszerre nagyjából maximum 6-7 lakásra koncentrálok, de azokat rendszeresen meg is mutatom az érdeklődőknek, vagyis nem panaszkodhatok.
– Most mindenkit az árak érdekelnek. Valóban esnek az árak vagy inkább stagnálnak? Mekkora az alku, mennyire rugalmasak az eladók?
– Budán kínálok ingatlanokat, ahol az árak nem igazán csökkentek. Például egy jó állapotú, 87 négyzetméteres ingatlant árultam 135 millió forintért, és tíz nap alatt négy ügyfélnek mutattam meg, most pedig már ajánlatot is tettek az ingatlanra.
Bár árcsökkenésről nem beszélhetünk, ellenben a hektikus piac miatt sokkal rugalmasabbak a tulajdonosok az ajánlatok esetében.
Vagyis tere van az alkunak, illetve a különböző fizetési konstrukcióknak, beleértve a hiteleket is.
Milyen a piacképes lakás és mennyibe kerül?
– Rögtön ide kapcsolódik még egy kérdés: hogyan határozhatjuk meg a korrekt árat a körülöttünk zajló gazdasági változások kellős közepén?
– A reális ár meghatározásánál sokat segít az ingatlan.com látogatottsági statisztikája is az egyes hirdetésekre lebontva, hiszen ha például egy adott lakást sokan megtekintenek az interneten, de mégsem kapok telefonhívást, akkor az azt jelzi, hogy túl magas az ár. Míg más ingatlanok esetében sokkal kevesebb online megtekintés mellett is több érdeklődőnek tudom mutatni az adott lakást. Emellett évekre visszamenőleg vezetek egy házi statisztikát, amelyben feljegyzem, hogy hol, mikor, mennyiért és milyen lakást értékesítettem. Vagyis egyfajta privát összehasonlító elemzést tudok végezni és így meghatározni a korrekt árakat.
– Melyek a piacképes lakások, vagyis mikor Ön elvállal egy megbízást, milyen paramétereket, körülményeket vizsgál meg egy ingatlan esetében?
– A legfontosabb szempont, hogy a tulajdonos valóban határozott céllal el szeretné-e adni az adott ingatlant, mert számos hirdető csupán teszteli a piacot, hogy vajon mennyit érhet a lakása. Emellett megnézem, hogy a műszaki adottságok és egyéb paraméterek mennyire állnak szinkronban a kínálati árral, vagyis a meghatározott árért jönnek-e vevők.
A felújított lakásokat a legkönnyebb eladni jelenleg a piacon.
A felújítandó esetében részletesen meg kell határozni, hogy mennyibe kerül a felújítás, a korszerűsítéssel mennyivel csökkenthető a rezsikiadás, amelyet bele kell kalkulálni az eladási árba is.
Érvényesülés a kínálati piacon
– Hol és hogyan érdemes hirdetni, illetve hogyan lehet a kínálati piacon sikeresen hirdetni?
– Én YouTube-csatornát is működtetek, ahol célzottan hirdetek. De természetesen az ingatlan.com a piacvezető portál a hirdetési piacon, ahol a fejlesztések az ingatlanértékesítők valós igényeire szabottan zajlanak. Nem véletlenül a saját privát statisztikám szerint a megkeresések 70-80 százaléka onnan érkezik. Természetesen a hirdetések költséget jelentenek az ingatlanközvetítők számára is, de nyilván az eladott lakás után befolyó bevétel nagyságrendje nem vonható párhuzamba a hirdetési költségekkel. Használom a kredit lehetőséget is az ingatlan.com-on, vagyis kiemelek egy-egy lakást, de előtte persze megnézem, hogy kivel kell versenyeznem. Először próbálok jobb hirdetést készíteni, videót feltölteni, minőségi fotókat mellékelni, majd ezeket az ingatlanokat kiemelem.
Tisztuló közvetítői piac
– A személyesség egyre fontosabb az ingatlanközvetítő számára is, hogy kialakuljon a bizalmi viszony a megbízó és a megbízott között. Ön blogot is vezet, ez hogyan járul hozzá a sikerekhez?
– Az I love Buda ingatlanpiaci blogot vezetem, ahol egyes cikkek az indexre is felkerülnek. Jelentős olvasottságot tudok elérni. Ha az összes cikket nézzük, akkor már meghaladta a látogatottság az egymillió főt, amely nagy segítségemre van a munkám során is. A megbízásaim többségét onnan szerzem, előfordult, hogy írtam egy híres-nevezetes villaépületről, majd az abban lakó megkeresett, hogy adjam el a lakását.
– Mióta dolgozik Ön a piacon és hogyan változott ennyi idő alatt a szakma megítélése?
– Több mint másfél évtizede dolgozom a piacon, és szerencsésen indult a pályafutásom, mert miután bekerültem egy közvetítői irodába, már az első héten sikeres tranzakciót bonyolítottam el. Ráadásul ebben segített az ingatlan.com, hiszen egy úgynevezett vevőmodult használhattam, ahová a vevőjelöltek feltöltötték a keresési paramétereiket. Itt pedig megtaláltam azt a személyt, aki megvette az első általam kínált lakást.
Saját tapasztalataim szerint, az elmúlt másfél évtizedben folyamatosan tisztult a közvetítői piac és a kollégák felkészültsége is egyre professzionálisabb, ma már szerencsére a felkészületlen kolléga a kakukktojás.
Sőt, az utóbbi öt évben egyre jobb minőségű hirdetéseket, leírásokat láthatunk. A fotók, videók és egyéb szemléltetési anyagok ugrásszerű nívóemelkedésen mentek keresztül. De az ingatlan.com új kezdeményezése, az Ellenőrzött Partner csomag – amely többek között a tanácsadók végzettségét és szakértelmét előtérbe helyezi – is növelheti a bizalmat az ügyfelek részéről.
