Bizonyára sokan találkoztunk már a kisajátítás fogalmával, viszont már jóval kevesebben vannak azok, akik áthatóan ismerik ezt a területet. Tudjuk-e, hogy valójában mit jelent, van-e jogorvoslat vele szemben és mit lehet tenni ellene? Cikkünk a legfontosabb kérdésekre adja meg a válaszokat.
A törvényi háttér
A kisajátításról a 2007. évi CXXIII. törvény rendelkezik. A törvény alapelvi szinten szabályozza, hogy kisajátításra kizárólag csak közérdekből, kivételesen, valamint teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás mellett van lehetőség.
Mit jelent a közérdek a kisajátítás során?
A törvény leszögezi tehát, hogy kisajátítani csak közérdekből lehet. Közérdek lehet például az energiatermelés, a honvédelem vagy a kulturális örökségvédelem. Ennél a pontnál fontos rögzíteni, hogy mely szervek jogosultak kisajátítani. A jogosultak körébe tartozik a helyi önkormányzat, a Magyar Állam, továbbá olyan személyek, akik a 2007. évi CXXIII. törvényben szabályozott közérdekű tevékenységet végeznek. Valamint jogosultak a kisajátításra azok a személyek is, akiket az Állam javára a törvény kötelez a kisajátítás lefolytatására.
A kivételesség fogalma. Mit is jelent ez?
A törvény alapelvi szinten úgy rögzíti a kivételesség fogalmát, hogy arra minden esetben csak utolsó megoldásként lehet tekinteni. Ez az jelenti, hogy minden lehetséges eszközt be kell vetni, hogy a kisajátítás elkerülhető legyen. Lehetőség szerint olyan utat kell igénybe venni, ami célszerűbb és kedvezőbb a tulajdonos számára, mint maga a kisajátítás. Ezért kisajátításra akkor kerülhet sor, ha más jogi eszköz, lehetőség nem maradt.
Hogy is zajlik maga a kisajátítás?
Gyakran halljuk, hogy a tulajdon szent és sérthetetlen. Igaz ez a kisajátítás esetén is, mert itt is olyan eszközzel kell fellépni, ami a tulajdonjogot a legminimálisabb mértékben korlátozza, a tulajdonos jogainak gyakorlását kis mértékben akadályozza. Remek példa erre a vezetékjog kérdése. Ha csak az ingatlan kis tulajdoni részét érinti például egy föld alatti vezeték elhelyezése, ami az ingatlan használatát drasztikusan nem korlátozza, akkor ezen cél érdekében nem kell kisajátítani az ingatlant, elég egy vezetékjog bejegyzése a tulajdoni lapra. Azonban a közösség számára fontos út megépítése esetén, ami az egész telket is érinti, a fenti megoldás már nem lehetséges, mindenképp szükséges a teljes ingatlan kisajátítása.
Állapodjunk meg kisajátítás helyett!
A kisajátítást megelőzően az érintett ingatlan tulajdonosát a kisajátítást kérő képviselője egy vételi ajánlattal keresi meg, melyre 30 napos jogvesztő határidőn belül reagálhat a tulajdonos. A kisajátítás elkerülése érdekében célszerű, hogy a tulajdonos és a kisajátításra jogosult (például az Állam) egyezzenek meg a kérdésben. A megegyezés során szóba jöhet, hogy a tulajdonos eladja az ingatlanát a jogosultnak, amiért megfelelő piaci árat kaphat. Így a tulajdonos nem kerül hátrányosabb helyzetbe, mintha csak kisajátítási kártalanítást kapna, ami nem minden esetben egyezik az ingatlan piaci értékével.
Mit tehetünk akkor, ha az adásvétel mégsem valósul meg?
A törvény részletesen szabályozza, hogy az adásvételi szerződést milyen esetben kell meghiúsultnak tekinteni. Ilyen eset, ha a tulajdonos 30 napon belül nem reagál az ajánlatra, vagy a tulajdonos, vagy éppen a kártalanításra jogosult személye egyértelműen nem állapítható meg, továbbá lakó, vagy tartózkodási helyük ismeretlen.
Amennyiben meghíúsul az adásvétel, vagy nem lehetett például vezetékjogot bejegyeztetni az ingatlanra, akkor fontos tudni, hogy kisajátításra csak akkor van lehetőség, ha kizárólag csak az adott ingatlanon kerülhet sor a közérdekű cél megvalósítására, vagy a kisajátítással kapcsolatos tevékenység közösségi előnyei meghaladják azt a kárt, ami a tulajdon elvonásával együtt jár. Példaként említhető, hogy még mielőtt kisajátítunk egy ingatlant, meg kell vizsgálni, hogy az Állam vagy az önkormányzat nem rendelkezik-e a közelben egy olyan ingatlannal, amin a kívánt építkezés kivitelezhető, hogy ezzel elkerülhetővé váljon az érintett ingatlan kisajátítása.
A Kúria egy érdekes jogeset kapcsán, melyben azt vizsgálta, hogy lehetséges-e a kisajátítás a korábban már megvalósított beruházási terület esetén – elvi szinten rögzítette, hogy a kisajátítás kizárólag a jövőben megvalósuló közérdekű cél érdekében rendelhető el.
Mi a kisajátítás menete!
Mindenekelőtt a kisajátítást kérőnek igazolnia kell, hogy az egyeztetés nem vezetett eredményre. Ezt követően fordulhat a hatósághoz (illetékes Kormányhivatal), hogy hatósági eljárás keretében adja tulajdonába az ingatlant. Majd a kisajátítást kérőnek igazolnia kell az adásvétel meghiúsulását, a közérdekű célt, valamint hogy a kártalanítás összege a rendelkezésre áll.
A kisajátítást tehát a fenti jogosultak kérhetik és az ügyintézésre irányadó határidő 75 nap. A kérelemben meg kell jelölni a kisajátítás célját, illetve a céllal kapcsolatos beruházás, tevékenység ütemezését, menetét. A hatóság a benyújtástól számított 8 napon belül értesíti az ügyfeleket, hogy az eljárás megindult. Valamint megkeresi a földhivatalt, hogy jegyezze be a kisajátítási eljárás megindulásának tényét, továbbá az elidegenítési és terhelési tilalmat a kisajátítással érintett ingatlanra. Ezt követően a tulajdonos kizárólag csak a kisajátítást kérő javára, valamint a kisajátítást kérő hozzájárulásával tudja harmadik személy részére elidegeníteni az ingatlant.
Ha a kérelem mindenben megfelelő, akkor a hatóság az ingatlan értékének megállapításához szakértőt von be a folyamatba, majd tárgyalást tűz ki, ahol a jogosult képviselőjével lehet megvitatni a szakvéleményben foglaltakat. Fontos, hogy a szakértői véleményt a bírói gyakorlat által kimunkált szigorú keretek alapján kell elkészíteni. Ezért egy nem megfelelően elkészített szakvéleményt a tulajdonos jó eséllyel már az eljárás során is tud vitatni, cáfolni. Amennyiben nem értünk egyet a szakvéleményben foglaltakkal, akkor kérhetjük a szakvélemény kiegészítését is, továbbá az eljárás során jelezhetjük is valamennyi kifogásunkat azzal kapcsolatban.
Az eljárás határozattal zárul (tulajdonjog szerzés alapja a hatóság határozata lesz), az ingatlan tulajdonjogát a döntés jogerőre emelkedését követően a kisajátítást kérő szerzi meg. A kártalanítás összegét, valamint hogy mikor és milyen módon kell ezt a tulajdonosnak vagy más jogosultaknak kifizetni, a határozatban kell részletezni. Rendelkezni kell továbbá a birtokbaadásról is. Fontos, hogy nincs helye fellebbezésnek a határozattal szemben, a határozat kizárólag bírósági úton támadható meg.
Beszéljünk a kártalanításról!
A törvény úgy rendelkezik, hogy kisajátításra csak azonnali és feltétlen kártalanítás mellett van lehetőség. A kártalanítás a tulajdonjog elvonásáért az ingatlan tulajdonosát, a fennálló jog megszűnéséért pedig a jog jogosultját illeti meg. Fontos megemlíteni, hogy az ingatlan értékét e körben szakértő határozza meg.
A kártalanítás összege mentes az adó, illetve az illeték alól. Az összeg kifizetése történhet készpénzben, vagy átutalással is, de egyes esetekben a felek megegyezése alapján akár csereingatlan felajánlásával is teljesíthető a kártalanítás. Azonban nem minden esetben jár kártalanítás. Ilyen esetkör például, ha olyan épületről van szó, ahol a későbbi bontás esetén kizárták a kártalanítást, vagy a bontást a hatóság a tulajdonos költségére elrendelte.
Lényeges pont a kisajátításban, hogy az ügymenet lezárultával a jogosult tehermentes ingatlant szerez. Ez azt jelenti, hogy akiknek valamilyen egyéb joga fennáll az érintett ingatlanon, úgy őket is kártalanítani kell. Példaként említhető, hogy az érintett ingatlanra végrehajtási jog van bejegyezve, akkor a kisajátításért cserébe kapott pénzösszeget ilyen esetben végrehajtói letéti számlára kell teljesíteni. Amennyiben az ingatlant jelzálogjog terheli, ebben az esetben a kártalanítás összege, mint a zálogjog tárgya a kisajátítással érintett ingatlan helyébe lép.
Végezetül említsük meg azt az esetet, amikor a tulajdonos maga is kérhet kisajátítást!
Erre akkor kerülhet sor, ha a tulajdonjogot a tulajdonos a korlátozások előtt szerezte meg, továbbá az ingatlant jelentősen korlátozó, vagy éppen azt megszüntető közérdekű használati jogok állnak fenn, továbbá olyan szolgalmi jogok terhelik az ingatlant, melyek korlátozzák annak használatát.
A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.(info@ugyvedhazak.hu).