A visszavásárlási jog fogalmát kevesen ismerik és a gyakorlatban sem gyakran találkozni vele. Pedig ez az adásvételi szerződéssel egyidejűleg kikötött jog hasznos lehet, ha az eladó szorult élethelyzetben kényszerül megválni ingatlanától, és rövid időn belül szeretné visszaszerezni azt. Lássuk, mit jelent a visszavásárlási jog, miért lehet az hasznos az eladónak – és miért érdemes megfontolni a vevőnek is.
Visszavásárlási jog vs elővásárlási jog
Mindkét jog az adásvételi szerződés különös nemei közé sorolható, de utóbbi gyakoribb és ismertebb is. Az elővásárlási jog egy jogosultság arra, hogy amennyiben a szerződés tárgyát eladják, úgy az elővásárlási jogosult elsőként tarthat igényt annak megvásárlásra. Tipikusan közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat jogszabály alapján illeti az elővásárlási jog. De lehet elővásárlási megállapodás egy társasház alapító okiratában is.
Erről bővebben korábbi cikkünkben olvashatsz:
Ezzel szemben a visszavásárlási jog az adásvételi szerződéssel egyidejűleg kikötött jog. Biztosítja az eladónak, hogy az eladott dolgot (adott esetben ingatlant) a vevőhöz címzett egyoldalú nyilatkozatával megveheti, azaz visszavásárolhatja. A visszavásárlási ár és a visszavásárlási jog időtartama megállapodás kérdése a felek között, de az adásvételi szerződésben rögzíteni kell. Az ár lehet konkrét összeg, de arra is van lehetőség, hogy a visszavásárlási joggyakorlás időpontjában képviselt forgalmi érték legyen az irányadó. Időtartam tekintetében maximum 5 éves intervallumra kiköthető jogról beszélhetünk.
Kettős jogi helyzet
A visszavásárlási jog érdekessége, hogy kikötése esetén egy kettős jogi helyzet jön létre. A vevő a megvásárolt dolog tulajdonosa lesz, megilleti őt a tulajdonjogból fakadó teljes hatalom. Mindezek mellett viszont az eladót is megilleti egy, a dologra vonatkozó jog: hogy egyoldalú nyilatkozatával visszavásárolja azt.
Mire jó a visszavásárlási jog?
Visszavásárlási joggal a gyakorlatban nem sűrűn találkozhatunk. Azonban kialakulhatnak olyan szorult élethelyzetek, amikor az eredeti tulajdonos nem kíván megválni az ingatlanjától, de másként nem tudja anyagi helyzetét rendezni. Ilyenkor kényszerülhet az ingatlan eladására a visszavásárlási szándékának fenntartása mellett.
A vevő által megvásárolt ingatlanból befolyó pénzt az eladó fel tudja használni az anyagi körülményeinek rendezésére. Ha pedig ez sikerül, és lehetősége nyílik rá, akkor meghatározott időn belül visszavásárolhatja az ingatlanát.
Az átadott pénzért cserébe a vevő tulajdonjogot szerez, azzal a korlátozással, hogy a visszavásárlási jog időtartama alatt nem adhatja el az ingatlant, csak az eredeti eladónak. Ettől függetlenül hasznosíthatja az ingatlant, például bérbeadással. Ezáltal az időlegesen ingatlanba fektetett pénzét havi rendszerességgel kamatoztatni tudja a bérleti díjjal, hosszabb távon pedig a magasabb visszavásárlási ár kikötésével.
A vevő mindenképpen egy védett pozícióba kerül, hiszen amennyiben a visszavásárlási időn belül az eladó nem intéz egyoldalú nyilatkozatot irányába, akkor tulajdonjoga teljesen korlátozásmentessé válik. Ezt követően döntése szerint bármely harmadik személynek, bármilyen vételáron értékesítheti az ingatlant.
Szükséges az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
Ahhoz, hogy a visszavásárlási jog harmadik személyekkel szemben is hatályosítható legyen, elengedhetetlen az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyeztetése. Ha ez nem történik meg, akkor csak a szerződő felek között tud joghatást kiváltani.
Az ingatlanra bejegyzett visszavásárlási jog az aktuális tulajdonos jogosultságát is befolyásolja valamennyire. A jogszabály e tekintetben a tulajdonosnak tartózkodási kötelezettséget ír elő, azaz nem jogosult a dolgot elidegeníteni, megterhelni, megsemmisíteni vagy megrongálni.
A blogcikk szerzője Dr. Bognár Tímea Anett ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
