Kardinális jellemzője a társasházi életnek a közös képviselő személye, munkássága, a tulajdonosokkal ápolt kapcsolata. A jó kapcsolat kialakításában azonban a tulajdonosok és a közös képviselőnek is feladata van. Vizsgáljuk meg, hogy milyen az ideális közös képviselő, hogyan tudják őt megtalálni, majd megszavazni a tulajdonosok, és hogy melyek azok a feladatok, amiket elvárhatnak tőle.

Ki a közös képviselő és mi a szerepe?

A közös képviselő a társasházi törvény 27. § (2) szerint a közösség ügyintézését látja el. Képviseli a közösséget harmadik felekkel szemben és szervezi a ház üzemeltetését.

Valójában egy társasház üzemeltetése során a menedzsment szakmai tapasztalata, kommunikációs készsége a társasházi ingatlanok értékének egyik alapvető értékmódosító tényezője. Hozzáértő és etikus üzemeltetéssel az adott épületben lévő ingatlanok a környék árait felülreprezentálhatják, míg a hanyag, elérhetetlen képviselet jelentősen csökkentheti a ház ingatlanainak értékét.

Többszáz közösség keresett meg az elmúlt 10 évben a közös képviselő váltás igényével. Az esetekben a közös kiindulási alap legtöbbször az, hogy elégedetlenek a jelenlegi képviselettel és a váltástól remélik a jobb együttműködést és a ház fejlődését.

Egy új képviselő választása új lehetőség a közösségnek, azonban mielőtt a váltás mellett döntenek, érdemes a jelenlegi képviselettel egyeztetni. Valamiért anno bizalmat szavaztak neki és ha a szakmai alapok rendben vannak, akkor megfelelő kommunikációval talán helyre lehet hozni az együttműködést. A meglévő kezelő már ismeri a házat és az épület üzemeltetésében résztvevő szolgáltatókat, így komoly helyzeti előnyben vagy egy teljesen új szakemberrel szemben.

A közösség elvárásai

A legtöbb társasházi lakástulajdonos szeretné nyugodtan élni az életét és a társasház ügyeivel és tulajdonostársakkal való súrlódással minél kevesebb időt tölteni. Ez reális elvárás lehet, de csak akkor, ha a megfelelő közös képviselő kezébe adják az irányítást, aki szakmai alapon tesz javaslatokat és a többségi döntések szerint kormányoz.

Időnként felmerül, hogy egy tulajdonostárs vállalná a közös képviseletet, azonban óva intenék mindenkit attól, hogy úgy vállaljon milliárdos ingatlanvagyonért felelősséget, hogy nincs pénzügyi, műszaki és jogi területen szerzett tapasztalata, kiváló szervezőkészsége, rendkívüli türelme,  valamit tudatosan fejlesztett asszertív kommunikációs készsége.

A jelenleg hatályos társasházi törvény 2003. ban készült és a modern technika, felgyorsult életritmus és tulajdonosi elvárások már messze meghaladják az előírt törvényi kötelezettségeket.

A váltás technikai kivitelezésének is vannak buktatói, de a leggyakoribb hiba, ha nem megalapozott és reális ígéretek alapján választ a közösség. Ezért legfontosabb lépésnek szakértőként azt tartom, hogy fogalmazza meg a közösség az elvárásait!A tulajdonosok a közös képviselő pályáztatásakor megfogalmazhatnak a törvényt meghaladó elvárásokat is. Tipikus ilyen “alap” – de a törvényben írt postai levelezést meghaladó- tulajdonosi elvárás az elektronikus kommunikáció. Szintén gyakori igény az átláthatóság és nyomonkövethetőség, azaz hogy a képviselő alkalmazzon online társasházkezelő rendszert.

A pályázók előszűrése

A pályázók előszűrésekor érdemes leszűkíteni a jelöltek számát maximum 2-3 potenciális jelöltre. Ebben segíthet, ha ismerjük az intő jeleket.

Fix árakon dolgozunk

Ha a jelölt az első megkeresésre ad egy “albetét árat”, azaz a külön tulajdoni egységek számából indul ki és nem tájékozódik a ház ügyeiről, akkor nem ő lesz a megfelelő. Ebben az esetben ugyanis ő az általa szükségesnek ítélt dolgokra számít időben és nem is fog tudni időt delegálni az esetleges többlet feladatokra. A témához szorosan kapcsolódik, hogy ha túl olcsó, akkor -legjobb szándéka ellenére is- képtelen lesz ellátni a vállalt feladatokat, mert neki is csak 24 órából áll a napja és több közösség felé kell elköteleznie magát, hogy megélhetését biztosítsa.

A tányérpörgető magányos zsonglőr

Ha a pályázónak nincs helyettese, a több ház ügyvitelében előforduló váratlan eseményekre nem tud majd időben reagálni. Mindenkinek jár a pihenés, ezen kívül történhet váratlan események is. Ezért szükséges bevonni a feladatok ellátására helyettest, aki ismeri a házat és ha szükséges, intézkedik is.

Mindenki előbb a saját háza táján söprögessen

Ha a pályázó céges beszámolója nincs leadva május 31-ig és az nem tükrözi a pályázatában vagy bemutatkozásában elhangzottakat, óvakodjunk. Hogyan vállalhat mások legnagyobb vagyontárgyáért felelősséget az, aki saját cégében sem tartja a határidőket?

Ha nincs benne a kötelező nyilvántartásban

A közös képviselőknek 2024. október 1-től kell majd regisztráltatniuk magukat az ingatlan nyilvántartásba. Azonban a választott közös képviselő gyakran kap megbízást a társasház kezelésére is, ami szakmai végzettséghez kötött tevékenység és a szakma üzletszerű gyakorlóinak 2008 óta kötelező regisztráltatni magukat itt.

Első közös feladathoz való hozzáállás

A képviseletváltásnak sok technikai buktatója van, amihez a jelölt felajánlhatja a segítségét. Ha nem tud vagy akar segíteni a tulajdonosoknak, akkor lehet, hogy nem is kell erőltetni.

A váltás technikai lépései

• Szervezzünk lakógyűlést, ahol a tulajdonosok megbeszélhetik a problémákat és összeállítják az új képviselő felé támasztott elvárásokat. Ebbe érdemes minél több résztvevőt bevonni, hogy valóban a többség által fontosnak tartott igényeket összegezzük.

• Ezt követően megoszthatjuk a pályázati anyagot a lehetséges jelöltekkel.

• A közgyűlés összehívására a közös képviselőt kell felkérnünk. Ennek tartalmi és formai követelményeit fontos szem előtt tartani, ha szeretnék a kívánt joghatást elérni.

• A közgyűlési meghívóhoz kérjük mellékelni a pályázatokat, hogy a tulajdonosok előzetesen tájékozódhassanak a képviselőjelöltekről.

• A közös képviselőt kérjük fel, hogy hívja meg a pályázókat a közgyűlésre 15-20 perces késleltetéssel. Ez lehetőséget ad a jelölteknek, hogy bemutatkozzanak és megosszák terveiket, valamint lehetővé teszi a tulajdonosok számára, hogy kérdéseket tegyenek fel és közvetlen visszajelzést adjanak.

TIPP: Ha a korábbi képviselő nem együttműködő, akkor célszerű a közgyűlés összehívását kérelmezőknek úgy készülni, hogy jegyzőkönyvvezetőnek és levezetőnek tudjanak valakit jelölni és ezeket a feladatokat ne testálják a leváltandó képviselőre. A felkészülésnek fontos eleme a jelenléti ív előkészítése, amiben a szavazáshoz szükséges tulajdoni hányadok is szerepelnek.

Közös jövő és eredmények

Az új választott képviselő munkáját segíthetik a tulajdonosok azzal, hogy átadás-átvétel során tartják a kapcsolatot a képviselővel, és segítenek megísmerni a házat, illetve a működés folyamatait. Ugyanakkor érdemes szem előtt tartani, hogy az elmúlt évek, vagy  akár évtizedek elhalasztott munkáit varázsütésre képtelenség orvosolni és ezt túl rövid határidővel elvárni, nyomásgyakorlással megígértetni ismét csalódáshoz fog vezetni. 

A közösségben a váltás után többnyire egy bizalomvesztett hangulat uralkodik, de az új képviselő csak akkor tud eredményes lenni, ha megkapja a bizalmat és együttműködést a tulajdonosok részéről. 

A cikk szerzője Szilber Szilvia társasházi szakértő, a Társasházi Számvizsgálók Országos Egyesületének (TSZOE) Elnökségi tagja, a Szilber Ingatlan Menedzsment alapító tulajdonosa, és az Érték és Minőség Nagydíjjal elismert Lakásvásárlók kézikönyvének szerzője.