Az ingatlanbefektetés az egyik legnépszerűbb befektetési forma Magyarországon. Szemben az olyan befektetési eszközökkel, mint a kötvények és a részvények, az ingatlanbefektetés könnyen értelmezhető, tárgya pedig kézzelfogható. Az értéknövekedésen túl, a lakás bérbeadásából befolyó összeg tovább növeli az ingatlanbefektetés megtérülését. Emiatt sok kisbefektető csábító lehetőségként tekint az ingatlanvásárlásra. Az alábbi cikkben választ kaphatsz a befektetési célú lakásvásárláshoz kapcsolódó kérdéseidre.
Mi az ingatlanbefektetés?
Az ingatlanbefektetés definiálásához előbb fontos meghatározni a befektetés jelentését. Befektetés alatt olyan eszköz vásárlását értünk, amelyet a jövőbeli pénzteremtő képessége miatt vásárolunk meg. Befektetés esetén az elemzés biztosítja a kielégítő hozamot és a tőke biztonságát. Az ingatlanbefektetés pedig nem más, mint egy, az ingatlanpiac elemzését követő ingatlanvásárlás, amelynek célja a jövőbeli pénzteremtő képesség biztosítása. Három forrásból származhat bevétel ingatlanbefektetés esetén: rövid távú bérbeadás (pl. Airbnb), hosszú távú bérbeadás és értéknövekedés.
Miből származhat a bevételed ingatlanbefektetés esetén?
Hosszú távú ingatlan bérbeadás
A befektetési céllal vásárolt ingatlanok bérbeadása biztos és visszatérő bevételt jelenthet az ingatlan tulajdonosának. A megfelelő bérlők kiválasztása esetén pedig minden hónapban, minimális időráfordítás mellett élvezheted az ingatlanbefektetésből befolyó bevételt. Ahhoz, hogy a befektetés megtérülése maximális legyen, elengedhetetlen a megfelelő bérlők kiválasztása. Így csökkenthető azon időszak, amelyben a lakás kiadatlan, redukálható az amortizáció, elkerülhető a bérlőkkel felmerülő konfliktus és biztos lehetsz abban, hogy a lakbér fizetése sem marad el.
Kíváncsi vagy arra, hogyan változott az albérletpiac a pandémia hatására? Ebben a cikkünkben bővebben olvashatsz az aktuális keresletről az albérletpiacon.
Rövid távú ingatlan bérbeadás (Airbnb)
A rövid távú bérbeadás kiemelkedő népszerűségnek örvendett hazánkban egészen a pandémiás helyzet kirobbanásáig. Mivel a turizmus visszaesett, így az utazók számára hirdetett ingatlanok egy része visszakerült a hosszú távú bérbeadás piacára. Elfelejthetjük a Airbnb nyújtotta üzleti lehetőségeket? Korántsem! Habár a rövid távú bérbeadás több munkával jár, mint a hosszú távú, nagyobb bevételt szerezhetsz belőle. Igaz, számolnunk kell azzal, hogy a vendégek gyors váltakozása miatt több szervezési feladatunk lesz, és a nagyobb amortizáció is csökkenti majd a hozamunkat. További kockázatot pedig a rövid távú bérbeadást érintő, gyorsan változó jogi szabályozás is jelenthet.
Értéknövekedés az ingatlan eladásakor
Az értéknövekedés a bekerülési értékkel csökkentett eladási ár. A bekerülési értékbe tartozik:
- Az ingatlan vételára.
- A Földhivatal díja, amely hozzávetőlegesen 20000 forint.
- Az ügyvédi díj, amely 0,5-1%.
- A vagyonszerzési illeték, amely 4%.
Mivel az értéknövekedést számos előre nem látható tényező befolyásolja. Ilyen például a makropiaci gazdasági trendek, az infrastruktúra fejlesztés az ingatlan környezetében, a demográfiai trendek vagy akár olyan triviális tényezők is, mint a szomszédok, így nehéz meghatározni az eladási árat. Ahhoz, hogy az ingatlanpiac változását nyomon tudd követni, hasznos lehet a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által közölt Lakásárindex kimutatás. Ezt olvashatod a legutóbbi tanulmányban:
„Éves összehasonlításban valamennyi régió városaiban lakásáremelkedés volt tapasztalható. Kétszámjegyű éves áremelkedés mindössze a dél-dunántúli régió városaiban valósult meg, amit az észak-alföldi (9,6%), a nyugat-dunántúli (7,9%), a dél-alföldi (6,8%), az észak-magyarországi (6,5%), a közép-dunántúli (6,0%) és a közép-magyarországi (1,0%) régió városai követnek. Negyedéves alapon a dél-dunántúli és az észak-alföldi régiók kivételével az ország valamennyi régiójában lakásár-csökkenés mérhető.”
További hasznos információval szolgálhat az MNB által rendszeresen közölt Lakáspiaci jelentés, amely segíthet abban, hogy megfelelően tájékozott döntéseket hozz ingatlanvásárláskor.
Összefoglalva a fentieket, mivel az eladási árat sok ismeretlen változó befolyásolhatja, így az értéknövekedés eléréséhez célszerű olyan ingatlanok felkutatására koncentrálni, melyek a piaci ár alatt megvásárolhatóak. Ehhez használd oldalunk részletes kereső modulját, ahol a megvásárolni kívánt lakás paramétereire szűrve felmérheted például a piaci átlagárat.
Megéri az ingatlanbefektetést választani?
Ahhoz, hogy eldöntsd, neked való-e az ingatlanbefektetés, érdemes kiszámolnod a várható megtérülést. A megtérülést kiszámolhatod, ha a bérbeadásból befolyt hasznot csökkented a felmerülő összes költséggel. Az azonban fontos, hogy azzal a haszonnal is számolj, amit a lakás későbbi eladásakor realizálhatsz.
1. Lépés: Értéknövekedés meghatározása
Az értéknövekedés meghatározása közép és hosszú távon egyaránt nagyon nehéz. Ahhoz, hogy pontos becslést tudj adni, számos olyan változó ismerete szükséges, amit 5-10 év távlatában lehetetlen pontosan megállapítani. A hozzávetőleges becsléshez felhasználható a fentebb bemutatott MNB által közölt lakásárindex kimutatása, amelyben térségekre bontva láthatod az ingatlanárak változását. Fontos, hogy a nominális árváltozáson túl, mindig vizsgáld meg a reál árváltozást is, vagyis az inflációval korrigált árat. Ehhez a lépéshez tapasztalt ingatlanszakértő tanácsát, vagy független befektetési tanácsadó szakvéleményét is érdemes kikérni.
2. Lépés: Bérleti díjból származó profit meghatározása
Bár a bérleti díjak piaca is jelentős átalakuláson mehet keresztül, némileg könnyebb megbecsülni a bérbeadásból várhatóan befolyó bevételt. Az oldalunkon található részletes kereső segítségével a bérbe adni kívánt ingatlanhoz hasonló tulajdonságú lakásokra kereshetsz.
A pontos becslés érdekében ügyelj arra, hogy a mintában szereplő lakások legyenek:
- azonos városban,
- hasonló korúak,
- közel azonos alapterületűek,
- azonos szobaszámúak.
Ezen ingatlanok bérleti díjának átlaga jó kiindulási alapot jelenthet a becsléshez. Érdemes a kapott átlagot 5-15%-kal csökkenteni, hiszen sok esetben a feltüntetett ár nem tükrözi a végső megállapodáskor megszabott bérleti díjat. Az így kapott becsült összeget szorozd meg 11-gyel ahhoz, hogy az éves bérleti díjból érkező bevételed megkapd. Azért nem javasolt 12 hónappal számolni, mert a bérlőváltás miatt előfordulhat, hogy hosszabb ideig lakatlan marad az ingatlan.
A bérbeadás költségei
Ahhoz, hogy a nyereség megállapítható legyen, előbb fontos meghatározni a hosszú távú bérbeadás költségeit. Ezek közé tartozhat:
- Közjegyzői díj, amennyiben készül kiköltözési nyilatkozat, ennek költsége hozzávetőlegesen 40.000-60.000 forint, vagy ennél nagyobb összeg is lehet.
- Biztosítás, amely megkötése kiemelkedően fontos, hiszen a legtöbb káresemény okozta anyagi terhet fedezi. Ennek költsége az ingatlantól és az igényelt szolgáltatásoktól függ. Körülbelül évi 15-40.000 forint közötti költséget jelent.
- Amortizációs költség, vagyis az ingatlan elhasználódásának és avulásának pénzben kifejezett értéke. Jelentkezhet újrafestés, csőtörés, műszaki berendezések meghibásodása formájában is. Az amortizációs díj meghatározása nem könnyű, hiszen olyan tényezők, mint az ingatlan kora vagy típusa, nagymértékben befolyásolhatják. Érdemes a bérleti díj 1-3%-ával számolni.
- Karbantartási költségek, amelyek csökkenthetik az amortizáció mértékét. Ilyen lehet például a tisztasági festés és nyílászáró csere. Az előző költségtételhez hasonlóan, a karbantartási költségek nagymértékben változhatnak, így megbecslésük az adott ingatlan ismeretével lehetséges.
- Az adóterhek további költséget jelentenek. Az összesített bevételből levonásra kerül az év összes költség is. Így kaphatjuk meg az adóalapot, amelyből érdemes levonni a 15%-os személyi jövedelemadót (SZJA).
A fenti költségeken túl, további ráfordításként tekinthetünk a munkaidőre, amely a bérbeadott ingatlan menedzseléséhez kell. A megfelelő bérlők megtalálása esetén is havi 1-2 órás időráfordítás lehet az ingatlan kezelése. A listában nem szerepelnek a közüzemi díjak és a közös költség, hiszen ezt a bérlő téríti meg.
A becsült bevételből levonhatjuk a becsült költségeket, így kiszámolhatjuk a hosszú távú bérbeadásból várható nyereséget.
3. Lépés: Összegzés
Az egy évre vetített értéknövekedést és a bérbeadásból érkező nyereséget el kell osztani az átlagos éves ráfordítással, így kapható meg a hozam. A kapott eredményt mindig vessük össze kisebb kockázatú, kevesebb idő- és energiaráfordítás igényű befektetési eszközökkel, mint például a magyar állampapírok egyikével. Amennyiben az ingatlanbefektetés esetén jelentkező többlethozam és az alternatív befektetés közötti különbség az elvárásaidnak megfelel, érdemes belevágni az ingatlanbefektetésbe. Ha az extra hozam nem éri el az elvárt szintet, úgy érdemes más befektetés után nézned.
Az ingatlanbefektetés kockázatai
- Magas tőkeigény: Szemben a legtöbb értékpapírral, ahhoz, hogy ingatlanbefektetésbe vágj, jelentős tőkére van szükséged. Ebből következik, hogy sok befektető számára az ingatlanvásárlás ahhoz vezet, hogy a befektetéseiből túl nagy szeletet hasít ki egy eszköz, vagyis az ingatlan.
- Kisebb fokú diverzifikáció: Míg egy egész piacot követő részvényalap vagy ETF (exchange traded fund, tőzsdén kereskedett befektetési alap) akár több ezer cég között oszthatja szét a kockázatot, addig az ingatlanbefektetések esetén egy eszközben, és egy piacon koncentrálódik a kockázat.
- Nem felosztható: Ingatlanbefektetésed nem felosztható, így ha szeretnéd a lekötött tőke egy részét felhasználni, ahhoz az ingatlan egészét el kell adnod. Nincs mód csupán a konyha eladására, ha szeretnél pénzhez jutni.
- Illikvid eszköz: Ahhoz, hogy részvényeid vagy kötvényeid pénzzé tehesd, elég webes bróker felületen párat kattintani. Egy lakás eladása jelentősen több időt igényel, értékesítése több feladattal jár.
Az ingatlanbefektetés előnyei
- Ingatlan bérbeadás, mint passzív jövedelem: Amennyiben hajlandó vagy csökkenteni hozamod, és megfizetsz egy ingatlankezelő céget, ők leveszik a válladról a kiadással járó terheket. A bérlő keresése, az ingatlanhoz kapcsolódó meghibásodások kezelése, és a bérlőkkel történő kapcsolattartás sok fáradsággal jár, ők azonban minden lakáskiadással járó problémát kezelnek és orvosolnak.
- Havonta érkező pénzbevétel: A fizetéshez hasonlóan, a kiadásból havonta érkezik pénzbevételed. Megfelelő bérlők kiválasztása esetén így akár havi pár óra aktív munkával biztosíthatod passzív jövedelmed.
- Jelentős értéknövekedés: Amennyiben sikerült a piaci átlagnál alacsonyabb összegért ingatlant vásárolnod, az értéknövekedésen realizált profit a megtérülést növelheti. Ehhez azonban türelemre és szakértelemre van szükség.
Nincs kedved napi 10 alkalommal végigfutni a keresletet, hogy elsőként lecsaphass egy kihagyhatatlan ajánlatra? Akkor használd hirdetésfigyelőnket, amely automatikus figyelmeztetést küld, amikor a keresési feltételeknek megfelelő ingatlan kerül adatbázisunkba.