Az ingatlan értékbecslés kifejezéssel a legtöbben ingatlan vásárlása során találkoznak – ez ugyanis a lakáshitel felvételének kötelező eleme. De mi pontosan az ingatlan értékbecslés? Ki végzi, hogy történik, mi múlik rajta? Elvégezhető az ingatlan értékbecslés online? Összeszedtük, mit kell tudnod a témáról!
Mi az az ingatlan értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslés egy ingatlan értékének független értékbecslő szakértő által történő megállapítása. Leggyakrabban ez ingatlanvásárlás során, banki hitelfelvétel során történik, amikor a bank által elfogadott értékbecslő megállapítja a hitel fedezetéül szolgáló vagyontárgy értékét.
“Az emberek jellemzően akkor veszik igénybe az értékbecslő segítségét, amikor azt kötelezően előírják számukra. Döntően ez banki hitelfelvételnél, peres ügyeknél, azon belül válásnál, illetve olyan hatósági eljárásoknál fordul elő legtöbbször, ahol kiskorú az ingatlan tulajdonosa.”
– mondta el nekünk Tornai Zoltán Sándor igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő.
Ennek során a bank értékbecslője személyesen megvizsgálja a fedezetül felajánlott ingatlant többek között annak mérete, elhelyezkedése, építési ideje, minősége, forgalomképessége (azaz mennyire könnyen értékesíthető) alapján. A helyszíni szemle előre egyeztetett időpontban zajlik és körülbelül egy órát vesz igénybe. Ezt követően az értékbecslő szakvéleményt készít és meghatározza azt az árat, amennyiért a bank jelenleg el tudná adni az ingatlant.
Kíváncsi vagy, mekkora hitelt kaphatsz? Mérd fel hitelképességed otthonod kényelméből, ingyenesen, kötelezettségek nélkül, kattints ide: -> Érdekel az előzetes hitelbírálat!
Meghatározza a hitel összegét az értékbecslő szakvéleménye
Az ingatlan értékbecslés eredménye egy piaci érték, ami a szakember szerint a legvalószínűbb ár, amit az ingatlanért adnak. Fontos megjegyezni, hogy ez nem egy átlagos ár, és nem is a lehető legmagasabb ár amennyiért az ingatlan értékesíthető – és nem is kötelezi az eladót, hogy ennyit kérjen az ingatlanáért.
Az adásvétel szempontjából az értékbecslő által megállapított piaci érték csak egy becslés. Ha tulajdonosként, önszorgalomból veszed igénybe az értékbecslő szolgáltatását, ez hasznos támpont lehet az ár meghatározásánál, de semmiképp sem kötelező érvényű.
A banki hitelfelvétel során viszont a piaci érték nagyon fontos: meghatározza ugyanis, mekkora hitelt kaphatsz az ingatlan megvásárlására. Kovács Anita, az Otthontveszek kockázatelemzője szerint tipikus nehézség, ha az eladó és a vevő által egyaránt elfogadott árnál alacsonyabb összegre értékeli az ingatlant az értékbecslő:
“Egy hétköznapi példával élve, ha valaki 50 millió forintért, 20% önerővel venne lakást, de a bank értékbecslője szerint az csak 40 milliót ér, akkor a bank legfeljebb 32 millió forint hitelt ad. A vevőnek így 10 helyett 18 millió forint önerőt kell előteremtenie. Mivel a lakás értékbecslés sokszor csak a szerződéskötés után történik, így ha emiatt meghiúsul az adásvétel, a vevő elbukja az esetleges foglalót és az ügyvédi költségeket is. De ha elő tudja teremteni a nagyobb önerőt, akkor is új banki ajánlatot kell kérni, szerződést módosítani – mindez plusz pénz, idő, és stressz.”
Előzetes értékbecslés
Ha elkerülnéd a fentieket, vagy valamilyen okból bizonytalan vagy abban, megfelelő fedezet lesz-e a banknak az adott ingatlan és tartasz attól, megkapod-e a tervezett hitelösszeget, kérhetsz már a szerződéskötés és hiteligénylés előtt előzetes értékbecslést a banktól.
“Mindenkinek azt javaslom, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt konzultáljon értékbecslő, energetikai és műszaki szakértővel, hiszen egy megvásárolni kívánt használt autót is elviszünk egy szervizbe átvizsgálásra, mielőtt megvásároljuk. Könnyű belátni, hogy az ingatlannál sokkal nagyobbat bukhatunk, ha nem vagyunk tisztában azzal, hogy milyen esetleges műszaki hibái lehetnek az épületnek.”
– mondja Tornai Zoltán Sándor.
Az előzetes értékbecslés díja, az eljárás menete megegyezik a klasszikus ingatlan értékbecsléssel. Sőt, a jó hír, hogy ugyanarra az ingatlanra vonatkozó előzetes értékbecslést bizonyos időtávon belül elfogadja a bank a tényleges hiteligényléskor. Így előre megbizonyosodhatsz róla, hogy megkapod a tervezett összeget, és nem érhet kellemetlen meglepetés a hiteligénylés során.
Létezik online ingatlan értékbecslés?
Az online ingatlan értékbecslés kifejezésre keresve számos online kalkulátort találunk. Ezek azt ígérik, hogy egyszerű adatok, például az ingatlan elhelyezkedése alapján megbecsülik annak értékét. Ez azonban nem a bankok által elfogadott, hivatalos ingatlan értékbecslés. Az ilyen kalkulátorok eredménye csupán tájékoztató jellegű. Nem lehet megkerülni velük a banki hitelfelvétel során elvárt, elfogadott értékbecslő által végzett szakvéleményt.
Létezik azonban olyan értékbecslés, amely helyszíni kiszállás nélkül elvégezhető. Ezt nevezik statisztikai értékbecslésnek, más néven egyszerűsített, vagy azonnali értékbecslésnek. A statisztikai értékbecslés 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap alapján történik. Csak 150 m2-nél kisebb ingatlanokra lehet alkalmazni és egyelőre Budapesten, a megyei jogú városokban, a megyeszékhelyeken és a budapesti agglomerációs településeken érhető el.
Ennek oka, hogy statisztikailag csak akkor lehet megbecsülni a lakás vagy ház értékét, ha rendelkezésre áll nagy mennyiségű, széleskörű és részletes adat a környék ingatlanairól. Azonnali értékbecslés esetében továbbá a felvett hitel nem haladhatja meg az ingatlan piaci értékének 60 százalékát.
A statisztikai értékbecslés további részleteiről itt olvashatsz:
Az ingatlan értékbecslés ára
Az értékbecslésnek díja van, amit leggyakrabban a hiteligénylőnek (vagy az értékbecslés megrendelőjének) a helyszínen kell kifizetni az értékbecslő részére. Az értékbecslési díj 40-60.000 Ft között mozog.
Ha ingatlanvásárlás és hiteligénylés miatt történik az értékbecslés, akkor gyakori, hogy az értékbecslés díját a bank hitelakció keretében átvállalja. A hiteligénylőnek akkor is előre ki kell fizetni az értékbecslési díjat, azt azonban sikeres hitelbírálat és folyósítás után, utólagosan jóváírhatják a számláján. Érdemes erről tájékozódni a kiszemelt bankban vagy hitelszakértőnktől!