A túlkínálatossá váló piac miatt egyre fontosabb az ingatlanközvetítők szakértelme, hogy tájékozódni tudjunk a jelenlegi lakáspiacon, és meghatározhassuk a korrekt árakat, amelyek egy-egy településen vagy fővárosi kerületben a különböző adottságú és műszaki paraméterekkel rendelkező ingatlanoknak megfelelnek. Szabó Lászlóval, a Tecnocasa magyarországi vezetőjével beszélgettünk a piaci helyzetről, az ingatlanközvetítők képzéséről és munkájáról, a sikerről, az árakról és arról, hogy mennyire fontos a tanácsadók számára a hitelesség.
Piaci állapotok
– Mi jellemzi most általában a hazai lakáspiacot, hiszen a leendő lakásvásárlók csak kapkodják a fejüket a sok információ hallatán?
– A legnehezebb most a következő egy év megítélése. Sok nemzetközi és hazai adat, esemény, döntés olvaszthatja vagy fagyaszthatja be még inkább a piacot. Ami biztos, hogy a 2022-ben elkezdődött piaci változások tovább gyűrűznek és ez bizonytalanságot, kivárást eredményez, eredményezett. A kereslet zuhanásban van, amit értelemszerűen követett a tranzakciók száma is. Ugyanakkor kerülendő a pánik, senki se várjon összeomlást, mert ez a változás teljesen más, mint a 2008-ban kialakult globális válság.
– Merre tartanak a árak? Sokan áresést mondanak, mások inkább stagnálásról beszélnek, vagyis meglehetősen zavaros a kép e tekintetben is.
– Jelenleg a rossz, kevésbé jó adottságú ingatlanok piacán tapasztalható áresés, különös tekintettel a korszerűtlen, felújítandó ingatlanokra, nagy méretű régi családi házakra. Ugyanakkor kisebb-nagyobb korrekcióra minden típusnál számítani kell a használt lakások piacán.
A kínálati piac most a vevőknek kedvez, de sok esetben ezt az eladók még nem fogadják el, így erős érvek, valós motiváció és a továbblépés lehetősége szükséges a megállapodásokhoz.
Ha valaki új építésű ingatlanra szeretne váltani, akkor kénytelen szembesülni egy újabb nehézséggel, mert a fejlesztések nem lettek olcsóbbak, így az árolló tovább nyílik. Az előbb említettekhez erősen hozzájárult a hitelpiac drasztikus változása. Mindenki előtt ismert a kamatok nagymértékű emelkedése, ami sok vevőt kiszorított a piacról vagy intett kivárásra, terelt át a bérleti piacra.
Közvetítői kihívások
– Az erős kínálati piacon mennyire lett fontos a hirdetések szerepe?
– Ma már jó hirdetések nélkül esélytelen az ingatlanok értékesítése, a keresleti adatbázis egészséges fenntartása. A hirdetési piac is átalakuláson megy keresztül, a kisebb oldalak nem tudják felvenni a versenyt a nagyokkal, pár oldalra szűkül a piac, ahol alapvető fontosságú lett túlzások nélkül, de megfelelő figyelemfelkeltéssel bemutatni az ingatlanokat, amihez egy pár jó fotó elengedhetetlen, de nem elégséges. Egy jól árazott, jó adottságú ingatlannál is fontos szerepe van a részletes, igényes hirdetésnek és az előresorolásoknak is.
– Hogyan tudnak hatékonyabban dolgozni az ingatlanközvetítők a nehezebb piacon? Hogyan lehet sikerrel kijönni a válságból?
– Munka és alázat! Elcsépelt szavak, de most nem az az idő van, amikor könnyű felülni egy divathullámra és magunkat ingatlanközvetítő szakembernek beállítani 3 hónap gyakorlat és pár szerencsés véletlen után. Ez nem lehet másodállás, se hobbi! Ha életútként tekintünk a szakmánkra, akkor elsősorban nem a nagy számok törvényében kell higgyünk. Nem a minél nagyobb portfólió a lényeg, hanem sokkal inkább a jól „kezelt” megbízásokban és a minőségi szolgáltatásban keresendő a kiút.
Nem a kizárólagosságra kell jogot formálni, hanem a szakmai felkészültségünk, elismertégünk, munkánk árán kell kiérdemelni az eladók és a vevők bizalmát.
Egy-egy területre összpontosítva, azt jól ismerve tehetünk szert vitathatatlan előnyre. A csökkenő tranzakciószám nem jelent egyértelmű csökkenést minden piaci szereplőnél. Hiszen azok, akik képesek megújulni, befektetni, tanulni, időt és energiát szánni a munkára, azok az előttünk álló kihívások ellenére is sikeresek lesznek.
Újítások
– Az ingatlan.com több újítást is bevezetett, amelyek segíthetik a tanácsadókat. Itt említhetjük meg a Partner Programot, amelynek első lépéseként elindult az Ellenőrzött Partnerek regisztrációja, fényképezése és ingatlanos keresőben történő megjelenése. Mi az Ön véleménye erről, és egyáltalán a válságosabb időkben mennyire fontos az ingatlanközvetítő személye?
– Minden olyan újítás, ami a piac tisztulását eredményezi, örömmel fogadok. A szabályozott és átlátható piac csak a kóklerek és ügyeskedők ellensége. Így csak egyetérteni és biztatni tudom az ingatlan.com-ot, hogy minél több ilyen rendszert alkosson meg. Ugyanakkor az ingatlanközvetítő személyes megítélése sok mástól is függ. Így nem győzöm hangsúlyozni a fentiekben leírt alapvető elvárásokat: megújulni, befektetni, tanulni, időt és energiát szánni a munkára. Emellett szükséges egy erős, támogató csapat, hálózat, ami tovább erősíti a közvetítői pozitív megítélést, növeli a bizalmat és innovációval segíti a fejlődést.
– Az ingatlan.com egy másik kezdeményezése szerint megosztja a közvetítő partnereivel az adatokat is, vagyis egyre jobban meg lehet határozni a valós kínálatai árakat az egyes településeken, kerületekben lakástípusok szerint is. Mennyire fontosak ebben az átmeneti időszakban az adatok? Hogyan lehet most pontosan meghatározni az árakat?
– A pontos ármeghatározáshoz elsődlegesen továbbra is a tényleges tranzakciók adnak erős támpontot, ugyanakkor a trendek, az elvárások, a piaci ritmus megértése sokkal könnyebb egy ilyen rendszer használatával.
Minden ilyen újítás hozzáad a szakmánk fejlődéséhez és jó irányt mutat a piaci szereplőknek.
Ha kicsit kitekintünk a jól fejlődő ingatlanpiacokra (pl.: Emirátusok), akkor láthatunk jövőbe mutató hozzáállást, ahol a nem személyhez kötődő adatok a valós piaci szereplőknek teljes egészében, gyakorlatilag azonnal hozzáférhetők. Így olyan riportok és kimutatások nyerhetők ki, amelyekkel az eladók és a vevők bizalma erősödik. Bízom benne, hogy ez a kezdeményezés ennek az iránynak lesz az úttörője.
Felkészültek a vevők a piacon
– Ha egy ingatlanközvetítő foglalkozni kezd egy lakással, akkor előfordul, hogy a kollégái is hirdetik. Azonban sok esetben nem igazán tudnak róla részletesen beszámolni az érdeklődőknek, ami esetleg csökkentheti a vevőjelölt bizalmát. Ön mit gondolt erről?
– Nagyon rossz irány az úgynevezett kereszthirdetések elterjedése, ami nem hoz mást, csak teleszemetelt hirdetési oldalakat és elégedetlen ügyfeleket. Jó kezdeményezés a Minden1X nézet, de a valós problémát nem oldja meg.
Idejétmúlt gondolkozás és rövidtávú építkezés, ha azt gondoljuk, hogy annak lesz igaza és az nyer, aki hangosabban kiabál.
A mai piacon a vevők felkészültek és elvárják, hogy az ingatlanközvetítő minden kérdésre választ tudjon adni, még arra is, amit nem tettek fel. Ennek az elvárásnak nem lehet megfelelni félinformációkkal, így csak a szakmánk elismerésének adunk egy pofont.
– Végezetül még térjünk ki az oktatásra! Mennyire fontos most a felkészülés és az új ismeretek elsajátítása ezekben a változó időkben?
– Mindig is alapvető fontosságúnak tartottuk a központilag szervezett, fejlesztett és aktualizált oktatásokat, amit minden esetben egy mentori rendszer segítségével gyakorlati képzésként is biztosítunk. Ezeken túl most különös szerepet kapnak az aktualitások, a piaci változások helyes értelmezése, a sok eltérő hír és jóslat megértése, megértetése és az ezek alapján átadott útmutatás, ami segít egy jobb szolgáltatási minőség megteremtésében és az ügyfélelégedettség fokozásában.
