Nem csak a pesti belvárosban zajlik az élet, és rohamozták meg a lakáspiacot a befektetők, hanem Pest külső kerületeiben és a szomszédos agglomerációs településeken is fellendült a szektor. A licitálókról, a lakhatási és befektetési célú vevőkről, a keresett ingatlanokról és arról beszélgettünk Kovács Márk Győzővel, az Ingatlanpáholy tagjával, hogy milyen értékesítési stratégia eredményezhet jó áron sikeres adásvételt.
– Hogyan alakult a tavalyi év és hogyan alakul eddig az idei esztendő?
– 2024 volt az eddigi ingatlanközvetítői pályafutásom legjobb éve, és idén már három hónap alatt teljesítettem a tavalyi eredményeim felét. Pest külső kerületeivel, így a XVI. és XVII. kerülettel foglalkozom, illetve a szomszédos agglomerációval, mint például Maglód vagy Gyömrő és környéke. Ezekben a lokációkban szinte minden ingatlantípus keresett a vevők körében. 50-80 millió forintos családi házakat is értékesítettem, ráadásul többször a kínálati árra licitáltak.
– Ők befektetők voltak? Mert most sokan azt mondják, hogy a belvárosi negyedekben jelentős a befektetők jelenléte, ahol akár licitálnak is az ingatlanokra.
– Nem, itt a lakások/családi házak jelentős részét lakhatási céllal vásárolják. A licitálásnak az is a következménye lehet, hogy a vevők idén még jelentős áremelkedésre számítanak, és azt szeretnék megelőzni. Egyfajta vásárlási láz alakult ki, hiszen a szakértők és a médiumok is azt hangoztatják, hogy még emelkednek az árak, akár 15 százalékkal is. Így a vevőjelöltek inkább ráígérnek a kínálati árra, minthogy később jóval magasabb árat kelljen fizetniük. Véleményem szerint a tíz százalékos emelkedés idén is reális lehet, hiszen a tavalyi fellendülés után sem lassít a piac, tovább nőhet az adásvételek száma.
– Pest külső kerületeiben és a környező agglomerációban azért jelen vannak befektetők is?
– Igen, itt is az eladások meghatározott hányadát képviselik. De ők nem licitálnak, hiszen konkrét összeggel rendelkeznek, amiből a lehető legjobb ár/érték arányú ingatlant akarják megvenni. Ha pedig felújítandó otthonról van szó, akkor még költséghatékonyabban szeretnének vásárolni. A felújítás után pedig eladás vagy kiadás útján szeretnék realizálni az elvárt hozamot, ami magasabb kell, hogy legyen, mint amit kapnának az állampapírok után.
Mit vesznek?
– Még mindig jellemző, hogy a jó állapotú, energiahatékony, korszerű fűtéssel rendelkező ingatlanokra „utaznak” a vevők?
– Tapasztalataim szerint 150-200 millió forintos értékhatárig minden ingatlanra és típusra van kereslet és ajánlat, ha jól van árazva, hirdetve és menedzselve. Természetesen sokkal többen néznek meg egy 30 millió forintos garzont, mint egy 200 milliós családi házat. Egy jól árazott garzont egy hónap alatt 20-30 érdeklődő tekinti meg, míg a nagyobb ingatlanokat 30 nap alatt 3-5 személy nézi meg a helyszínen. Vagyis minden ingatlanra meg lehet találni a potenciális vevőt, illetve nyilvánvalóan ahogy nő az érték, úgy csökken az érdeklődők száma. Kisebb vagy nagyobb, felújított vagy felújítandó lakás kategóriákban is realizáltam adásvételt az elmúlt hónapokban, vagyis alapvetően optimista vagyok az ingatlanpiac jövőjével kapcsolatban.
– Hogyan lehet megfelelően árazni, hiszen mindenféle információ éri az eladókat és a vevőket?
– Először megnézem a jelenlegi kínálatot, a piaci környezetet, a hasonló ingatlanoknál realizált adásvétel értékesítési árát, másrészt értékbecslést végzek az adott otthonra vonatkozóan, harmadrészt a kollégáim véleményét is kikérem, akik jelentős piaci tapasztalattal rendelkeznek. Vagyis három szempontból vizsgálom meg az értéket: ha ezt a tulajdonos elfogadja, akkor megkezdjük a közös munkát, ha nem, akkor nem tudok részt venni az eladási folyamatban. 20 százalékos túlárazott ingatlanokkal nem tudok foglalkozni.
Belváros és agglomeráció
– Mennyire népszerű most az agglomeráció?
– Az agglomerációban mindig van mozgás, vagyis mindig megtalálhatók a piacon azok a személyek, családok, akik ott szeretnének élni. Nyilván a pesti belváros pörgésével nem érdemes összehasonlítani, de itt is folyamatos a kereslet. A ki- és beköltözések valójában folyamatos körforgást jelentenek, amelyek intenzitása változó lehet a különböző gazdasági-társadalmi folyamatok alapján. Természetesen egymással ellentétes szempontok is felmerülnek a kiköltözés kapcsán, mint a nyugalom, a csend vagy éppen a saját kert, miközben akár 2-3 órát is kell ingázni nap mint nap a munkahelyre.
– Milyen négyzetméterárakkal találkozhatunk Pest külső kerületeiben, illetve a környező agglomerációban?
– A XVI. és XVII. kerületben nagyjából egymillió forintos négyzetméterárakkal kalkulálhatunk, ráadásul e tekintetben a tégla- és panellakások között szinte alig van különbség. A családi házak, amelyek jó paraméterekkel rendelkeznek és jó állapotúak, maximum egy tisztasági festést igényelnek, szintén karcolják az egymillió forintos m2-árat. Az újépítésűek esetében 1,2-1,3 millió forintos, de az agglomerációban is – ha jó a környék és újépítésű vagy újszerű állapotú ingatlanról van szó – 1,1 millió forintos négyzetméterárak a jellemzőek.
Újszerű megközelítés
– Jó hír, hogy a tavalyi év után az idei esztendő is jól alakul, vagyis munka van bőven. Ön mióta foglalkozik közvetítéssel, és egyáltalán mi a siker titka?
– A pályafutásom egy nagy franchise hálózatnál kezdtem, ahol 3-4 évet töltöttem el. Majd azért jöttem az Ingatlanpáholyhoz, mert itt olyan értékesítési stratégiát és munkamódszert mutattak be, amellyel még sohasem találkoztam korábban. Ezt követően nem volt kérdés, hogy itt szeretnék dolgozni. Nagy cégeknél fontos szempont a mennyiségi megközelítés, minél több megbízást behozni a céghez, itt pedig 10-15 ingatlannal foglalkozom egyszerre, míg korábban 40-50 ingatlant menedzseltem.
Most sokkal jobban tudok koncentrálni egy-egy ügyfélre, akár hetente is tudunk beszélgetni az értékesítés aktuális állapotáról, vagyis a munka sokkal személyre szabottabb. Korábban is dolgoztam videóssal és fotóssal, hogy a hirdetést professzionálisan el tudjam készíteni, itt azonban alapelvárás. Ha minőségi munkát végzel, akkor az ügyfeleknek is kedvező benyomása van rólad, amely megkönnyíti a jó munkakapcsolat kialakítását.
– Itt a céges márka kerül előtérbe, vagy inkább az egyes ingatlanközvetítők vannak reflektorfényben? Tehát mennyire fontos a személyes márka?
– Itt alapvetően az a fontos, hogy nekem, mint tanácsadónak egy olyan erős személyes márkám legyen, amely vonzza az eladókat és a vevőket. Alapvetően közvetlen ember vagyok, könnyen alakítok ki jó kapcsolatot különféle habitusú emberekkel. Emellett mindig az ügyfelek érdekeit tartom szem előtt, ellenben reálisan elmondom, hogy véleményem szerint mennyit ér az adott ingatlan és milyen értékesítési stratégia vezethet a sikerhez.
Visszacsatolások, vevői elégedettség
– Ön Prémium Partner is az ingatlan.com-nál. Hogyan támogatja ez a siker felé vezető úton?
– Az ingatlan.com a legfontosabb hirdetési portál, kis túlzással minden eladó és vevő elsődlegesen itt van jelen. A Prémium Partner program pedig lehetősége ad nekem, hogy az adott lokációban, lakástípusban és árban található ingatlanok listáján oldalt megjelenjek, mint helyi ingatlanspecialista. Ez valójában egy promóció számomra. Sokszor a bemutatkozásomra kattintanak, látják, hogy minőségi munkát végzek színvonalas hirdetésekkel, ezért megbízást is tudok szerezni. Már sok értékeléssel is rendelkezem, hiszen az ügyfelek az adásvételek után, ha elégedettek, írnak rólam néhány sort.
– Hány százalékos jutalékkal dolgozik?
– 3,5 százalék plusz áfa a sikerdíjam. Ez egy középárkategóriás jutalék, hiszen olcsóbban és drágábban is dolgoznak. Én ezért a jutalékért nagyon magas színvonalú szolgáltatást nyújtok, a sikerdíjból csak a marketingköltség 0,5-1 százalékot tesz ki. A megjelenéseket, hirdetéseket említhetjük meg, de a színvonalas fotóanyag, videó, esetleges drónfelvétel mind-mind plusz szolgáltatásokat jelentenek. A közösségi médiumokban, így a Facebookon, Instagramon, Youtube-on vagy éppen a TikTokon is kiemelt hirdetésekkel vagyok jelen, amelyekkel havonta 100-150 ezer megtekintést tudok elérni, ez pedig hatékonyan támogatja az értékesítési folyamatot.