Magyarországon átlagosan húszévente kerülünk ingatlan adásvétel közelébe, ezért nagyon kevés a rutinos vevő. A vásárlókat tapasztalat és felkészültség hiányában érthető módon elbizonytalanítja az ingatlanvásárlás folyamata. Pedig szakmai segítséggel könnyen elkerülhetőek olyan csapdák, amelyek akár milliós veszteséget jelenthetnek a vevőknek. Lássuk, mit kell tudnunk ahhoz, hogy az adásvétel kockázatait minimalizáljuk!
Az ingatlanvásárlás veszélyeiről és ezek elkerüléséről szólt a 2024. június 12-i Live eseményünk, amely során Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője beszélgetett Kovács Anitával és Repiczki Lászlóval, az Otthontveszek kockázatelemzőivel. Az adás az alábbi gombra kattintva visszanézhető, legfontosabb tanulságait pedig ebben a tudósításban foglaljuk össze.
TIPP: Mérd fel hitelképességed előzetes hitelbírálattal ingyen, az otthonod kényelméből!
Kerüld el a kellemetlen meglepetéseket, és tudd meg, mennyi hitelre vagy jogosult egy egyszerű online űrlap kitöltésével. Nincs elbukott foglaló vagy ügyvédi díj, akár 48 órán belül már egy hivatalos hitelajánlattal válogathatsz az ingatlanok közül:
Bizonytalanok a vevők, sokat kockáztatnak
A nem befektetési célú ingatlanvásárlók életük során átlagosan 1-3 alkalommal kerülnek adásvételi helyzetbe, ezek között 10-20 év is eltelhet. Nem véletlen, hogy sokan szorongással gondolnak az ingatlanvásárlás folyamatára: a rutintalanság mellett ennyi idő alatt a piac is változik, átalakulhat a jogszabályi környezet, az értékbecslési normák.
Ezt a tudást nem könnyű összeszedni, a végső felelősség azonban a vásárlót terheli. Érdemes utánanézni, és akár szakembert bevonni a procedúrába, mert sok aggódást és szekrényből később kihulló csontvázat megspórolhatunk vele.
Az érzelmi döntések kiszolgáltatottá tesznek
Gyakran kérdezik az Otthontveszek ingatlan-kockázatelemzőit, az ügyfelek által kinézett otthon vajon “megéri-e”. Repiczki László szerint a válasz azonban sokszor teljesen szubjektív:
“Ha valaki egy ingatlanba beleszeret, mondhatja, hogy az neki minden pénzt megér. Ez pontosan az a konyha, pontosan az a terasz amit elképzelt, mindig is azt akarta, hogy a telek bal sarkában gesztenyefa legyen… Ilyenkor a vevő nem tudja más szemüveggel nézni az ingatlant, mert csak azt látja, hogy azon a gesztenyefán fog hintázni a lánya. Ez sok esetben kiszolgáltatottá teszi az ingatlanvásárlókat.”
Már az értékbecslésen elúszhat egy ügylet
Az értékbecslő nem az eladó vagy a vevő érdekeit tartja szem előtt, hanem a banknak dolgozik, így akár egy értékbecslésen múlhat, megvalósul-e álmaink otthonának adásvétele. Kovács Anita szerint egy tipikus nehézség, ha az eladó és a vevő által egyaránt elfogadott árnál alacsonyabb összegre értékeli az ingatlant az értékbecslő.
Egy hétköznapi példával élve egy 50 millió forintért meghirdetett lakásra lehet, hogy a vevő 40 millió forint hitelt tervez felvenni. Ezt a hatályos rendelkezések meg is engedik. Ha azonban a banki értékbecslő azt mondja, hogy az ingatlan csak 40 milliót ér, akkor csak annak az összegnek a 80%-át, azaz maximum 32 millió forint hitelt fog adni a bank, a vevőnek pedig elő kell teremteni extra 8 millió forintot.
Sok esetben mire kiderül a vevők számára, hogy az értékbecslés eredménye nem kedvező, már megkötötték az adásvételi szerződést. Az ingatlan értékétől függően az ügyvédi költség is több százezres tétel, ha pedig az értékbecslést követően a bank elkaszálja az ügyletünket, az nem számonkérhető az ügyvéden. Ilyenkor új hitelintézethez kell fordulni, újabb értékbecslést csinálni, szerződést módosítani – ez mind extra kiadás és idő, amivel tolódik az ingatlanvásárlás (az idegeskedésről nem is beszélve).
Az ingatlan jogi helyzetével is lehet gond
“Gyakran nem az ingatlan értékével van probléma, hanem a jogi helyzetével.” – mondja Kovács Anita. “Az ingatlanhoz kapcsolódó dokumentumok az esetek meglepően nagy százalékában nem stimmelnek, például a tulajdoni lapon feltüntetett alapterület eltér a természetbeni alapterülettől.”
Még egy rendezett hátterű lakásnál sem mindig egyértelmű az alapterület számítása. Például egy teraszt hasznos területként máshogy számíthat a biztosító, a bank, vagy egy kivitelező. Ez különösen fontos olyan támogatásoknál mint a CSOK aminek van minimum négyzetméter megkötése.
Rejtett hibák, kockázatok az ingatlanvásárlás során
A kockázatelemzők rengeteg ügyletet látnak, jól ismerik mi az, amin elbukhat egy adásvétel. Az értékbecslésen túl ilyen lehet például a lakhatási feltételnek való megfelelés, amit jogszabály állapít meg. Hiába élt valaki a lakásban, házban előttünk, az nem biztos, hogy a lakhatási feltételeknek is megfelel – anélkül pedig soha nem lesz hitelképes az ingatlan.
Egy másik ilyen eset, ha bővítik az ingatlant, de ez nincs dokumentálva a földhivatalnál, esetleg engedélyek nélkül készült a bővítmény. Ilyenkor az ingatlan nem kap fennmaradási engedélyt, nem lesz feltüntetve a térképmásolaton az épületnek egy része, a pénzintézet pedig vissza fogja dobni a hitelkérelmet. Ez még a készpénzes vevőt is veszélybe sodorja, hiszen lehet, hogy csak évtizedekkel később derül majd ki az ingatlan tisztázatlan helyzete amikor ő szeretné értékesíteni azt.
Természetes, hogy nincs rutin – ezért kell a szakember
Az Otthontveszek szakértői kiemelték: ezek az eltérések, hiányosságok nem azt jelentik, hogy az eladó bárkit át akarna verni. Sokszor az emberek maguk sem tudják, miben is laknak, mit akarnak eladni. Vannak, akik a saját ingatlanuk tulajdoni lapját sem látták még. Bármilyen folyamat bonyolultnak tűnik, ha nincs benne rutinunk, az ingatlan adásvételben pedig keveseknek van.
“Mielőtt valaki vesz egy laptopot, unboxing videókat, teszteket néz, olvas róla, bemegy egy laptopos szaküzletbe és kikérdezi az eladót milyen a szervizköltség… Utánajárunk. Pedig egy pár százezer forintos tétel. Ehhez képest ingatlanvásárláskor megtetszik a terasz, és leteszünk érte negyvenmillió forintot.” – mondja Repiczki László.
Érdemes a vevő érdekeit képviselő, sokat látott szakembert megbízni az ingatlan kockázatelemzésére, előzetes értékbecslésére. Segítségükkel minden kellemetlenség, hiányosság már azelőtt kiderülhet, hogy kiadásokba verné magát a vevő, vagy szerződéskötésre kerülne a sor. Az Otthontveszek csapata időben felhívja a figyelmet a kockázatokra, és elmondják azt is, milyen lépéseket kell megtenni ahhoz, hogy rendezett hátterű, jogilag tiszta otthont vásároljunk – még akkor is, ha időnként ez a lépés az, hogy a kinézett ingatlant el kell engedni és másikat keresni.
Még több, a való életből vett példáért és a nézői kérdésekre adott válaszokért hallgasd meg a beszélgetést Facebook oldalunkon az alábbi gombra kattintva:
